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1、MM商厦承接大厦商业策划方案 MM 商厦承接 X XX 大厦商业策划方案 二三年九月 目 录 PART1 商业环境调查和研究 1 一、周围商业情况调查 1 1、目前商业现实状况调查 1 2、近期商业计划调查 3 二、商圈范围及主力用户群 3 1、商圈范围 3 2、主力用户群 4 3、商业环境 SWOT 分析 5 4、商圈内现有商业消费组成及评价 6 PART2 商业市场和功效定位 7 一、商用房产市场供需情况 7 1、北京市商用房产经营情况 7 2、近期商用房产需求特点 8 3、本案所在地商用房产市场效果 8 二、XX 大厦总体商业风格定位 9 1、市场形象 9 2、本案主力店铺选择标准 9
2、3、营运效果 9 4、本案关联业态、业种影响 9 PART3 商业配比及组合方案 11 一、XX 大厦收益能力测算 11 1、销售价格测算 11 2、租金水平测算 11 3、XX 大厦营运成本测算假设 11 二、XX 大厦商业组合模式 12 1、业态及业种选择 12 2、店铺组合及推荐品牌 12 3、店铺面积及区位分布 13 PART4 商业功效设计方案和比较 14 一、主力店铺功效及区位设计 14 1、自营主力店铺超市区位设计 14 2、超市面积控制原因 15 3、超市总体风格定位 15 二、组合业态功效及区位设计 16 1、各业态选择及楼层分布 16 2、组合业态店铺间互动效果 16 3、
3、推荐店铺功效要求 17 三、组合方案比选 17 四、营运模式及风险控制 18 1、整体营运模式 18 2、风险及防范 18 3、管理架构 18 PART5 商业收益研究及测算 20 一、承接租金水平测算 20 二、各方案投资收益分析 20 三、各方案测算数据汇总 22 四、考虑广告宣传费后效果 22 五、提议方案及收益预期 23 结论 24 附件 25 part1 商业环境调查和研究 一、周围商业情况调查 XX 大厦在 B 路段和 C 外大街交叉路口东北角，是三环沿线在 X 小区地域标志性建筑。就建筑物所在区域整体气氛来看，交通便捷、经过流量大，但沉淀客流不充足，集中消费商业气氛还未形成。 1
4、、目前商业现实状况调查 调查范围：以 X 小区为基准点将调查分析区域按地理位置分为四部分。以 A、B、C、D 分别代表划定区域。 区域划分参见 附件一：XX 大厦区位图示。 A A 区 商业种类 数量 基础经营情况 备注 服装专卖店 约 15 家 规模较小，低级次，经营情况通常。 食品、用具店 约 10 家 规模很小，档次较低，经营通常。 综合超市 5 规模较小，经营情况良好。 综合商场 1 规模大，中高级次，经营通常。 邮政、快递 2 X 小区邮局规模较大，另一家较小 银行、储蓄所 约 10 家 绝大多数有一定规模，经营情况很好。 娱乐设施 0 健身设施 2 规模较大比较有特色，经营情况不错
5、。 保健按摩等 餐饮设施 19 大部分为中等餐厅，关键聚集在 XX 大厦以北，生意好。 B B 区 商业种类 数量 基础经营情况 备注 服装专卖店 1 规模较大，档次较低，经营情况通常。 综合超市 6 1 家规模大，经营情况很好，其它规模通常。 建材家居 2 规模大，经营通常。 电子产品专卖店 15 家左右 大多数规模较大，竞争十分猛烈。 邮政、快递 2 规模较小 银行、储蓄所 9 中等规模较多，经营很好。 娱乐设施 3 规模中等，经营通常。 健身设施 1 规模较大，经营通常。 保健性质 餐饮设施 29 中等规模和档次偏多，经营情况整体很好，均为中餐和西式快餐。 C C 区 商业种类 数量 基
6、础经营情况 备注 服装 较多 规模很大，档次较低，多数为批发市场。 食品、用具店 较多 规模小，低级次。 综合超市 4 规模大，经营情况良好。 邮政、快递 3 BB 邮局，规模较大，其它规模很小。 银行、储蓄所 约 15 家 工商、招商、民生、华夏等等，规模较大，经营很好。 娱乐设施 2 规模较大，经营很好。 餐饮设施 17 规模不大，有一部分为西式快餐，经营很好。 D D 区 商业种类 数量 基础经营情况 备注 服装 较多 规模较小，低级次，经营情况通常。 综合超市 2 规模较大，经营很好。 邮政、快递 1 规模较大，需求较大，业务很多。 银行、储蓄所 6 中等规模，经营很好。 工艺品 1
7、较大规模，档次较高，经营通常。 美容 1 中等规模，中等档次，生意很好。 娱乐设施 4 中等以上规模，经营很好。 距离本案较远 健身设施 1 经营很好。 宾馆 3 规模较大，因为客流不稳，经营通常。 餐饮设施 29 中等规模和档次偏多，经营情况整体很好，均为中餐和西式快餐。 四个区域关键商业设施及其分布详见 附件二：XX 大厦周围商业设施分布图； 附件三：XX 大厦周围商业设施分布表。 2、近期商业计划调查 区域内及周围道路交通 XX 大厦近邻海淀区、西城区交界处。区域内计划及道路发展相对滞后，局部经济景气度不足。区域内道路拆建、扩充为交通要道可能性不大。A 路段主辅路改造及扩建后，本案近邻交
8、通要道经过量大增，对本案品牌店宣传有一定帮助，但在主力通路和次级道路交叉口且有双向护栏阻隔，一定程度上会降低商业机会。 周围地域现有商业关键区 黄金投资地域 已列入北京市、海淀区周围商业计划 二、商圈范围及主力用户群 1、商圈范围 覆盖半径 以本案所在地为圆心点；以 2KM 半径为一级商圈；以 3.5KM 半径为二级商圈； 5KM 半径为三级商圈。 因为 XX 大厦为商务写字楼建筑，入住商户社交活动会带来部分消费潜能，可视为潜在商圈或第四商圈。 主通道 XX 大厦处于 B 路段中路和新街口外大街交叉路口东北街角，主力通道为 B 路段中路由东向西方向，新街口外大街由南向北方向。因为本案中商业用房
9、部分在四座写字楼中间，只能以东西方向为出入口。这么商业用房部分主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B 路段中路由东向西方向需由东进入大厦南门再进入商业房产东门，为次通道。 2、主力用户群 依据本案特点，主力用户群有两部分组成。 固定用户群 A、B、C、D 四个区域为固定用户吸引区，其中又以 A 区为第一主力用户群组成区域。按 B、C、D 次序吸引力递减。按四、三、二、一权重汇总分析可知： 、人口数量在北京市及海淀区均属中等密度； 、常住人口和流感人口入住百分比约为 7:3； 、人员结构较为复杂，教育程度及收入水平跨度较大； 、总体收入水平中等偏上； 、家庭人口主力群体为小型化； 、日常生活消
10、费及小区服务情况通常，休闲娱乐设施不足； 、小区环境中等及中上等； 、交通出行较为便利； 、生活秩序通常，治安情况通常； 、主力消费群体特色尚不突出。 潜在用户群 潜在用户群由两个群体组成。 、由 X 小区地理位置带来经过用户群。A 路段是北京城市交通第一要道，而X 小区又是北 A 路段上关键换乘站。十字路口双向对开公交汽车线路近 20 条，每小时经过乘客近万人。按每辆车上下乘客 10 人次计算，每小时乘降人数近 20XX 人。下午 4 点至 7 点晚高峰时段，每小时乘降乘客在 5000 人以上。（未单独计算乘坐出租车、班车、私家车抵达、离开、经过人数）按近邻交通线路百分比折算，乘坐公交车在
11、XX 大厦主通道、次主通道经过客人在晚高峰时段，平均每小时靠近 1000 人。 、XX 大厦写字楼部分入住业主及其商务、私人交往客人。此部分沉淀相对稳定消费群体，保守估量也可达 800 人以上。 发掘潜在用户消费能力，提供一个空间、一个方法，让流动客人把交通拥堵时间用来享受休闲消费。留住过客亦是本案策划关键。 3、商业环境 SWOT 分析 S 优势 、XX 大厦地处 B 路段中路和新街口外大街十字路口街角，多条公交线路经过，出行便利地理位置给予 XX 大厦区位商机。现有商圈固定用户消费支撑，又有潜在消费能力可提升。密集机动车流量也为入住商户提供了极好广告宣传机会。 、伴随海淀商业整体提升，城北
12、地域商业价值还将深入提升。商业经营空间还有相当大容量。 、XX 大厦项目本身定位及物业档次就将吸引大量商务办公人员，和之配套商业也必将定在相同档次。既能为整体商务、服务配套，也能吸引周围地域高消费人群前来消费。 W 劣势 、现阶段 XX 大厦周围地域商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地域商业还处于不成熟状态。固定高级次理性消费人群至今还没有培养起来，而 XX 大厦整体定位高级，商业更是要打造精品、风格及特色。要形成高级写字楼配品位商业区整体概念，形成自己固定消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养。 、和 XX 大厦同处街角四邻建筑档次普遍较低，近期内又不可能进行拆迁改造，
13、使得 XX 大厦小环境短期内档次难以提升。虽有鹤立鸡群广告优势，但没有小环境烘托，商业特色进程会有一定影响，不利于 XX 大厦商业环境建设。 、XX 大厦是以区域内行业先行者来进行市场开发和建设，这对 XX 大厦、尤其是内部商业企业来说，将会碰到习惯势力及旧有商业模式阻碍。在高级商业和低级商业并存期间，高级商业所受伤害要远远大于低级商业。这一点必需有足够风险防范准备。 、距离 XX 大厦不足 2 公里东西两区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。对比而言，XX 大厦商业面积不大，极难在规模上和以上这两处商业中心相抗衡。 O 机会 、XX 大厦作为提升
14、商业品质先行者，将首先在周围消费者中留下深刻印象，一旦品质店铺成功推出，将会给 XX 大厦带来巨大.和经济效益。 、XX 大厦商用房产即使面积不大，不过经过符合实际商业定位，较少商业物业供给量更轻易被市场所消化吸纳，愈加快地形成整体商业气氛。 、XX 大厦商业已经预优异行了商业计划，具体分析了商用房产业态、业种分布，并对大厦总体定位进行了描述，增强了本案商业布局合理性和操作可行性。 、成功品牌店铺入住也会呼应 XX 大厦物业品质，相辅相成更易确立市场地位及风格特色。 T 威胁 、商业经营收益产生现有对潜在能力发掘和培养，又需要从同业竞争对手中争夺市场份额。现有商业同业是不会忽略新对手动作，必将动用多种手段加剧竞争。 、计划中新兴商业中心区和现有商业一样含有威胁性，只不过时间稍稍晚些进入而已。大规模商业区建成后，势必分割本案培养出消费能力，造成本中心购置力外流。 、项目标开启及整个经营过程全部面临一定市场不确定性，市场操作风险将对本案商业物业推广产生一系列不确定性影响。 4、商圈内现有商业消费组成及评价 商业消费表现 、中低级商业物业供给。现有商业设施普遍陈旧，没有显著时代气息。 、分散消费实现
