房地产估价理论与方法

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1、房地产估价理论与方法第1讲:房地产和房地产估价(2004)第一章 房地产和房地产估价 第一节 引言 一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。 房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。 二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面： 第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。 第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从1995年起，

2、取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。 第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了中华人民共和国国家标准房地产估价规范，自1999年6月1日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序：、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。 第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1994年8月成立了中国房地产估价师学会(简称为CIREA)。 例题：从某种意义上讲，房地产价格是： A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定 D、 市场参与者集体竟拍的结果 E、 由交易双方委托

3、经纪人确定 答案：C、D 第二节 房地产的概念 一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中： 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷

4、、戏台等则不属于房地产。 由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。 例题：下列那些属于房地产（ ） A、种植在地上的树木花草 B、埋设在地下的管线设施 C、地上临时搭建的帐篷、戏台 D、地上建造的庭院、花园、假山 答案：ABD （二）、房地产的实物、权益和区位 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。 2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： （1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值 （2）专利权、专

5、有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。 （3）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权(如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等)，价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。 例题：房地产价格实质上是房地产的（ ）的价格。 A、开发成本 B、权益 C

6、、物质实体 D、B和C 答案：B 3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 如果区位不同，价值可能有很大的不同。 例题：人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是： A、空间直线距离 B、交通路线距离 C、交通时间距离 D、至市中心距离 答案：C (三)、房地产的存在形态 房地产虽然包括

7、土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态： 1、 土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进人市场需 要补交的土地使用权出让金等的数额，就只单独评估土地的价值。而对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：(1)无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；（2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。 例题：某宗房地产的土地面积为1000平

8、方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/平方米。 A、50 B、250 C、300 D、350 答案：D 2建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，都只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有2种做法：(1)无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。 例题：某宗房

9、地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（）万元。 、100 B、70 C、60 D、40 答案：B 3房地，当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时也把它们作为一个整体来看待。在现实房地产估价中，建筑物已开始建设但尚未建成的房地产，即“在建工程”(包括停缓建工程)，往往成为估价对象；也有要求对正在开发建设或计划开发建设，但尚未出现的房地产，如期房(虽然称为期房，但实际上包含土地)进行估价；还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已经消失的房地产进行估价，如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；估价对象也可能是房地产的

10、某一部分，如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分；另外，房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某一可供直接使用的宾馆或办公楼的交易做估价，该评估价值除了包含该宾馆或办公楼 的建筑物及其基地的价值，还可能包含其中的设施、设备(如室内配备的家具、电视机、电话机等)的价值。 概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体；(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)；(6)未来状况下的房地产;(7)已经消失的房地产；(8)现在状

11、况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；(9)房地产的局部，如某幢公寓中的某套房；(10)包含有其他资产的房地产；(11)作为企业整体的一部分的房地产。 (五)房地产的其他名称 1、中国、法国、意大利、日本及台湾地区将房地产称为不动产； 2、中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。 (六)本书对房地产的用词 为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词， 其含义分别如下： 1“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。 2“房地”：专指土地与建筑物的合

12、成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。 3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。值得说明的是，这里的“地上建筑物”，不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。 4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。 二、土地的概念 (一)对土地的各种定义 1土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 2土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。” 3土地是自然物

13、、自然力或自然资源。 (二)房地产估价中的土地定义 对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的范围可分为3层：(1)地面；(2)地面以上一定范围内的空间(简称地上空间)；(3)地面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。 一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门 或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。 (三)土地利用所受的限制 土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经

14、济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。 对土地利用的限制可归纳为3个方面：(1)土地权利的设置以及行使的限制；(2)房地产相邻关系的限制；(3)土地使用管制。 1从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租 赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对于供用地而言，它是他人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。 2从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。 在现实中，主要存在2类相邻关系：(1)通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(2)险情危害的相邻关系。 3从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，有意义