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1、提供不动产经营租赁怎样缴纳增值税 一、基本概念及原则（一）基本概念在纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年16号）中，重复出现了单位、个体工商户、其他个人，不动产、住房等等概念。为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：1、纳税人（1）单位与个人单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。单位，也就是企业和非企业性单位之和。个人，是指个体工商户和其他个人。其他个人，也就是自然人。个人，也就是个体工商户和自然人之和。（2）增值税一般纳税人和小规模纳税人从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。对照“单位和
2、个人”：企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。个体工商户：同上，个体工商户也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。其他个人：自然人，都是小规模纳税人。2、标的物（1）不动产不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。（2）房屋房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。房屋仅仅是建筑物的概念，比不动产的概念要小。（3）住房住房，是指住宅、居民用房。不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。（二）遵循的原则与转让不动产业务相同，在纳税
3、人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年16号）中，纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律和原则。1、纳税地点前面已经说到，纳税人（除自然人以外）应在不动产所在地预缴，机构所在地申报纳税。自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。2、征收机关根据前面的说明，其他个人出租不动产业务，委托地方税务局代为征收增值税，请注意，仅仅是自然人出租不动产，由地方税务局代为征收，单位和个体工商户出租不动产，仍由国家税务局征收。3、对改革前取得的不动产给予过渡政策与转让不动产业务相同，纳税人提供不动产经营租赁服务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前，即4月
4、30日前取得的不动产，在改革后即5月1日以后出租的业务。4、过渡政策中增值税征收率为原营业税税率纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业税政策下，适用5%营业税税率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策，采取简易计税方法依征收率计税。二、适用范围办法第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。第二条明确了该办法的适用范围。一是，本办法明确的是经营租赁方式出租不动产征收管理规定，不包括融资租赁方式出租不动产业务。融资租赁与经
5、营租赁两者性质完全不同，融资租赁的目的是取得租赁标的物的所有权，而经营租赁的目的仅仅是获得租赁标的物一段时间内的使用权；融资租赁一般以融资额来计算租金，经营性租赁以租赁标的物占用的时间长短来计算租金；融资租入的不动产，在租入方进行会计核算，经营租赁方式租入的不动产，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融资租赁与经营租赁两者性质完全不同，税收处理上也存在差异。本办法仅规范了经营性租赁业务。二是，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。三是，纳税人提供道路通行服务不适用本办法。试点实施办法规定，道路通行服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。但如果
6、纳税人提供道路通行服务，也要实行不动产所在地预缴税款，机构所在地申报缴纳的方法，将给纳税人带来极大的办税难度。因为公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省，纳税人每个县（市、区）都去预缴税款，是不可能实现的。因此，本办法将纳税人提供的道路通行服务排除在外。这样就是说，纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。三、一般纳税人出租不动产（一）选择适用简易计税方法办法第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产
7、所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。本款明确了一般纳税人出租不动产适用简易计税方法的相关政策规定。一是，纳税人出租不动产，简易计税方法的征收率为5%。出租不动产原属于营业税下的“服务业—租赁”，营业税税率为5%。营业税属于价内税，增值税属于价外税，在价、税合计相同的前提下，增值税5%的征收率，只相当于营业税税率4.76%，改革直接减轻纳税人税收负担。二是，前面已经说过，出租不动产应在不动产所在地纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）
8、的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人在机构所在地缴纳的税款，满足不动产所在地纳税原则。为减轻纳税人的办税负担，文件规定，在此情况下纳税人不需要预缴，直接在机构所在地申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。三是，仅就“其他个人（即自然人）”出租不动产业务委托地税代征，因而除其他个人以外的纳税人出租不动产应预缴的税款，仍在国税局缴纳。因此，一般纳税人出租不动产，在不动产所在地国税机关预缴税款，回机构所在地后向主管国税机关申报纳税。以下通过案例对本款进行进一步说明：例1：北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳
9、税人2013年购买了河北一座写字楼用于出租。如果纳税人对出租该不动产业务选择简易计税方法。请问，自2016年5月1日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），因此纳税人应向不动产所在地预缴税款。纳税人为增值税一般纳税人，不是自然人，纳税人出租不动产，则应向不动产所在地主管国税机关预缴税款。纳税人选择简易计税方法后，按照规定，应以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，而后回机构所在地，以同样的计税方法向主管国税机关申报纳税。例2：北京西城区某纳税人为增
10、值税一般纳税人，该纳税人2013年购买了西城区两层写字楼用于出租，其中一层自用，另一层出租。如果纳税人对出租该不动产业务实行简易计税方法。请问，自2016年5月1日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区），因此纳税人不需要预缴税款。纳税人以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向机构所在地主管国税机关申报纳税即可。（二）适用一般计税方法办法第三条第二款规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税
11、人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。本款明确了一般纳税人出租不动产适用一般计税方法的相关政策规定。一是，此处将预征率定为3%，比小规模纳税人的征收率5%小。主要考虑是，税负测算显示，增值税纳税人适用一般计算方法出租不动产，税负较原来营业税是降低的。出租不动产原属于营业税下的“服务业—租赁”，营业税税率为5%。为避免在不动产所在地产生多预缴的税款，
12、因而对于纳税人适用一般计算方法出租不动产的，在不动产所在地的预征率定为3%，低于5%原营业税税率。二是，纳税地点问题，前面已经讲过，出租不动产应在不动产所在地纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接在申报期申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。三是，委托地税代征的出租业务仅为“其他个人（即自然人）”出租不动产业务，除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户出租不动产，仍在国税局预缴税款，回机构所
13、在地后向主管国税机关申报纳税。四是，增值税一般纳税人出租改革前取得的不动产，也可以适用一般计算方法，按照该条规定计算预缴税款或应纳税额。也就是说，过渡政策给予纳税人自由选择权，对于改革前取得的不动产，纳税人可以自行选择简易计税办法，或者一般计税方法，纳税人可根据自身实际情况，做出最有于企业的选择。以下通过案例对本款进行进一步说明：例3：北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2016年6月购入河北一座写字楼用于出租。请问，自2016年7月1日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），
14、因此纳税人应向不动产所在地预缴税款。纳税人为增值税一般纳税人，其出租不动产，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款。在此题中，增值税一般纳税人出租营改增试点后取得的不动产，应适用一般计税方法，则应以收取的租金按照3%的预征率计算应预缴税额，向不动产所在地，河北的国税机关预缴税款，而后回机构所在地，按照销项税额减去进项税额的方法计算应纳税额，向主管税务机关申报纳税。例4：接例3，如果纳税人购买的是北京西城区一层写字楼用于出租，请问，自2016年5月1日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县（市
15、区），因此纳税人不需要预缴税款。增值税一般纳税人出租改革后取得的不动产，适用一般计税方法。即应按照销项减去进项的方法计算应纳税额，向主管国税机关申报纳税。四、小规模纳税人出租不动产办法第四条小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主
16、管国税机关申报纳税。（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。本条明确了小规模纳税人出租不动产的相关政策规定。一是，本条规定的前提是“小规模纳税人”出租不动产的增值税计算缴纳。第一款规定了小规模纳税人中的“单位和个体工商户”出租不动产如何计算缴纳增值税；第二款明确“其他个人”出租不动产如何计算缴纳增值税。两款合计，则明确了所有小规模纳税人出租不动产增值税计算缴纳方法。二是，小规模纳税人中“单位和个体工商户”出租不动产的基本规定是，适用简易计税方法，按照5%征收率计算应纳税额。三是，36号文件规定“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。个人包括个体工商户和其他个人。因
