《我国至今房地产市场宏观调控政策效应分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国至今房地产市场宏观调控政策效应分析（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、国内至今房地产市场宏观调控政策效应分析一、国内房地产业发展历程筹划经济年代,都市土地由国家所有,而农村土地由集体所有, 因此房屋并未具有市场价值。而979 年的改革开放则为房地产市场的改革铺平了道路。979 年至19 年间,政府出台了一系列有关房地产的政策, 重要内容为容许私人建房,都市居民可以自购自建, 开始住房制度改革与调节产业构造，下放管理权。18 年政府为房地产市场拟定了扩大房地产产业发展， 进行住房制度改革的目的。同年还修改宪法， 容许土地批租;在全国城乡分期分批履行住房制度改革与开放房地产市场。到了19 年,政府为了进一步治理整顿市场并大规模清理在建项目, 颁布了深化公司经营机制改
2、革的告知， 同步为了推动土地使用制度改革，发布了土地管理法实行条例。为了规范房地产发展， 深化住房制度改革, 房地产市场建设在199 年中全面起步。房改也开始在全国范畴内全面履行。1992 年政府出台引进外资,开放房地产价格， 扩大市场调节范畴与发放开发消费贷款等政策。此时, 房地产便成为新的投资热点。为了避免房地产过热而危及整个国民经济，194年国务院发布了国务院有关继续加强固定资产投资宏观调控的告知和国务院有关深化城乡住房制度改革的决定, 并对房地产开发经营机构开展全面检查以此整顿金融秩序。196年政府全面履行住公积金制度和租金改革, 并开始建立政策性抵押贷款制度, 商品房价格在这一年里上
3、涨幅度有所回落,个人购买商品住宅比例有所加大。1998 年-199年, 政府启动住房消费和深化贯彻住房分派货币化改革， 但房地产开发投资规模并没有大幅上升,商品房平均销售价格比上年浮现小幅度回落。 年， 政府启动住房消费增进房地产发展。房地产开发投资增长幅度为2 , 商品房销售增长32 %, 商品房每平方米平均售价为211 元人民币,同比增长 。 年, 国家开始从土地、信贷等各个方面出台许多政策来调控房地产市场以防其发展过热。到 年第一季度,房地产市场的投资额同比增长2., 同步35 个大中都市房价同比升幅26.7 %。但是这种上涨在地区间是不均衡的。6 月起， 政府开始对在买后两年内销售房屋
4、征收总收益 %的税。对于两年后来发售的房屋按照买卖价差， 也就是资本利得的5%征税。在此之前, 4月末的时候, 政府下达了“新八条”措施, 重要是为了限制房地产市场的投机行为。尽管在年的前5 个月, 中国的房地产市场的平均价格还是在增长,但是增长的比率已有所下降了, 这意味着中国的房地产市场在降温。图 为近十年来国内房地产宏观调控政策大事记。二、 国内房地产宏观调控政策的具体分析第一阶段：998-：住房制度改革 背景：1997年亚洲金融危机爆发，国内经济浮现通货紧缩 意图：刺激消费,拉动内需，挣脱经济低潮 手段：“房改”,住房分派货币化 效果:激活了房地产市场，推动了房地产产业进入新的市场化发
5、展时期第二阶段:-：确立房地产为国民经济支出产业 背景：房地产投资迅速增长，房地产信贷制度不完善的潜在风险 意图：增进房地产市场持续健康发展,拉动国民经济增长 手段:确立土地“招拍挂”；对房地产公司加大信贷力度(拉动增长);调节个人住房贷款政策，二套房提高首付比例(克制过热) （土地、货币) 效果:引起地方政府“圈地热”，房价加速上涨。 第三阶段：-:稳定房价背景:全国性房价迅速上涨成为社会关注焦点 意图:克制投资过热、调节住房构造、稳定房价 手段:国八条、新国八条;国六条、九部委十五条;进一步深化(货币、税收、土地) 效果:开发投资开始平稳增长，住宅开发构造部分改善，但房价仍持续上涨，到下半
6、年涨势有所放缓。第四阶段：-:从抑房价到保增长再到抑房价 背景：前一轮调控初现成效时,世界金融危机扩大 意图:保证GP高于一切,政策救市 手段：货币政策由从紧转为宽松（上半年五次上调准备金率并增长房企税收，下半年对个人购房降税、降贷款利率、降首付比例）；底开始再度增长房价调控力度,新国十条起开始以多种手段进行限购,房产税登场 效果:上一阶段房价调控前功尽弃，放量大涨,房价“再创辉煌”。 三、对宏观调控政策效应的分析自以来,房地产价格的不断攀升和投资规模的迅速增长成为倍受政府和消费者关怀的一种问题。为了避免房地产泡沫浮现，政府出台了一系列的宏观调控政策。从目前政策实行状况来看,大部分政策成效明显
7、，但部分政策还存在着某些偏差。及时调节偏差,发挥政策的正面效应,克制其负面的或是不良的效应已是当务之急。(一)、金融政策自开始,央行陆续颁布了一系列政策,其核心是提高商业银行和开发公司自有资本金率、严控信贷规模、加息、取消个贷优惠等,旨在克制房价的迅速上涨和房地产投资过热的现象。这些政策的实行，对调节房地产市场起到了积极的作用,但由于政策的不够细化，也带来了一定的负面效果。 如3月1日央行颁布调节商业银行自营性个人住房贷款的政策，一是取消了个贷优惠，二是对房地产价格上涨过快的都市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的2提高到3%。该政策在一定限度打击了炒房者的投机行为，但由于个贷利率和首付
8、比例的提高，增长了消费者的购房成本，因此在一定限度上也遏制了广大自住消费者的需求。其中，影响最大的就是中低收入的消费者,每月虽然只需多支付几十元,但对其微薄的收入而言,相对提高的幅度还是较大的;在房价上涨过快的地区,提高住房贷款首付比例,更是将一般消费者拒之购房的门外。这与政府保障中低收入群体的住房需求政策是相违背的。国内房地产市场的起步与发展依赖于住房制度改革中个人消费信贷的支持,目前在个人住房消费中，绝大多数家庭仍然对银行信贷有较大的依赖性，可以说银行的信贷支持是协助中低收入阶层实现住房梦想的一种不可缺少的条件。然而，在对房地产市场宏观调控中,取消个人贷款优惠会对这部分人购房导致影响。因此
9、,央行颁布政策打击房地产市场的投机行为时，要注重辨别自住性需求、长期投资需求和短期投机需求，体现“鼓励消费、规范投资、克制投机”的调控方向。 中央银行颁布政策规定各商业银行提高对第二套和高档住宅的贷款利率和首付比例,但在执行过程中却受到了重重阻力。由于目前,国内对高档住宅的界定原则尚有很大争议，单纯以面积和容积率来界定并不能体现出住房的真正质量,很难让消费者信服；各商业银行没有联网，无法信息共享，对其与否是第二套住房也很难界定。该政策在实行中受到了限制,调控的效力被削弱。新信贷政策规定了房地产开发的自由资金比例不低于投资项目的，但由于国内现行的房地产项目多采用分期开发,项目的资本金没有明确的规
10、定和原则去计算分期的规模。如一种10万平方米的社区，开发商一种楼一种楼去建,项目资本金是按一种楼还是几种楼计算，无法分清，项目资本金在分开发中形同虚设。从此外一种角度来看,国家对银行的金融管制已超过了商业银行自主经营的范畴,宏观调控的手段限制了银行作为自营性公司的发展，当国内银行被调控与限制而放弃对个人和公司的贷款支持时，就等于将市场拱手让给了外资银行。据戴德梁行最新研究表白，有62%的机构投资者但愿在和投资中国市场。并且，今年年终就要对部分境外银行开展人民币业务,简朴的用限制信贷规模进行宏观调控将对市场无能为力。因此,国家在制定金融政策时，一定要谨慎。（二)、土地政策从开始,国家陆续出台了一
11、系列的土地政策,从土地的“招拍挂”，整顿开发园区到三个暂停、8.1大限等。政府盼望通过从源头上控制土地的供应量来克制固定资产投资的过快增长,从而来给房地产市场降温。但在政府的土地供应政策变化之前，开发商就有了大量的土地储藏，国家对用地规模的限制,并不能有效限制目前房地产的生产和投资规模，只能对几年后来的房地产市场产生影响。国家发改委发布的数据显示，房地产投资的增长率仍然是牛气冲天,1月份2月份投资增长率高达.,在所有4222亿元的城乡固定资产投资中，房地产占了284,达0 亿元。这阐明政府要想通过控制土地供应量来给房地产投资降温的做法在目前收效是不会大的。此外，由于市场信息不对称,消费者对国内
12、既有都市的土地供应状况和房地产产品供应状况不明晰，在国家严格控制土地一级市场的源头时，会使消费者觉得土地和房屋的供应减少,地价和房价必然上升,加上部分经营者的炒作,更刺激了消费者的购房欲望，使本来就不成熟和理性的房地产投资和消费行为更加盲目,从而导致房价持续上涨。据国家发改委发布的数据显示，第季度，全国5个大中都市房地产价格迅速上涨，房屋销售价格同比增长9.8,土地交易价格上涨.8%,住宅用地价格上涨.6。目前国家对房地产市场进行宏观调控的目的是既想减少房价又要减少投资规模，而从经济学的角度来说，要减少房价,必然要增长投资规模,加大房地产市场供应，要减少投资规模，必然导致房地产价格的升高因此这
13、次调控政策错综复杂,政策之间也有打架的问题,要达到调控目的必须根据各地区的具体状况政策有主有次,解决好减少房价和减少投资规模两者的关系,避免政策的互相干扰。(三)、税收政策5月国家颁布了有关加强房地产税收管理的告知，对个人购买住房局限性两年进行交易的，销售时按其所得的收入全额收取营业税，个人购买一般住房超过两年进行交易的免征营业税。对个人购买非一般住房超过两年进行交易的收取差额营业税。该政策给了投机者一种明确的信号,政府在打击炒房行为，政策效应使部分投机者已退出房地产市场,市场交易量明显减少。但同步也有某些具体的问题，个人购买住房的时间界定问题,是从签订购房合同开始算,还是从获得房地产产权证时
14、间开始算。在实际中从签订购房合同到获得房地产产权证,少则一年半载,多则几年时间，尚有主线拿不到产权证的状况，对此问题不做明确的规定,政策将难以贯彻，也容易被投机者钻空子。此外这次对个人销售住宅的政策调节只波及到营业税，而契税、土地增值税、个人所得税的政策仍按此前优惠政策执行,政策缺少合力效应，削弱了其打击投机的力度。四、目前房地产市场状况尽管“泡沫论”、“过热论”不绝于耳,到人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来,甚至上半年房地产市场仍然顽强地攀升。1月,全国房地产共完毕土地开发面积3 771万一,同比增长43.7。房地产施工面积达到4112万2,其中新动工面积14 55.万m2。房地产开发到位
15、资金 105亿元,同比增长35,比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中,房地产开发公司自筹资金71亿元，同比增长%;国内银行贷款90亿元,同比增长3.9；运用外资50亿元,同比增长1%,也呈现恢复性增长态势。前个月房产合计竣工面积4 06万m,同比增长187%,其中，商品住宅竣工面积达3 92万2,同比增长17;商业用房竣工面积同比增长37。此外,从销售状况来看15月份全国实现商品房销售 64万m，同比增长20%。这一增长速度是在和持续两年旺销基本上实现的。那么,如何结识保持房地产业持续增长的动力之源呢?(一)、国民经济的持续迅速增长。近几年来,国内国民经济增长率持续超过%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动都市化规模的不断扩大,大量农转非人口涌入都市必然要实现住房消费,从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续迅速增长,也使都市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求,为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体;另一方面,也使本来购买力较强的消费者提高了消费层次,从而推动着住房品质的不断提高。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基本。(二)、体制与机制的市场化。长期以来,国内重要靠国家和集体来建房分房,这种供应模式是
