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1、晋愉双山项目市场调研报告2010年08月一、宏观规划1、结论1.1区域属性n 双山片区是大渡口区早期规划的工业园期，根据新规划，该片区将是大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，城市功能将由工业园区向居住配套区转变。1.2交通规划n 2005年-2007年，随着经纬大道、陈庹路等的贯通，区域的交通瓶颈被打破，西区与外部连系得以加强，区域的辐射力向周边区域（大渡口区、高新区、九龙坡区）扩散，区域房地产已由传统住区（大渡口商圈）向二郎-双山片区发展。1.3产业规划区域区域属性九龙园区以汽摩、机电和装备制造业产业集群为主的产业发展区域九龙坡区（杨家坪及周边区域）处于转型期的老工业区域大渡口区处
2、于转型期的老工业区域二郎片区以高新技术、机电和机械制造业产业集群为主的产业发展区域n 随着重钢厂、建设厂、铁马厂等重工业企业的搬迁，西区的居住价值得以提升；n 重钢厂、建设厂、铁马厂等企业的搬迁，有约10000亩的土地将用于房地产开发，大规模的土地入市，西区将成为重庆房地产开发的热点区域；n 区域产业由炼钢等重工业企业向汽摩、机电、高新技术等高新制造业转型，产业人群相应的由普通工人向技术人员、管理人员转变，产业人群购买力得以提升。1.4人口规划人口组成 现有人口 规划人口 （至2020年）比例 未来新增人口新增人口比例普通产业员工 14万75万82%51万81%老工业人群子女 10万0%政府公
3、务员 0.2万2万2%1.8万3%企事业单位管理人员 5万15万16%10万16%总计 29.2万92万100%62.8万100%n 双山及周边片区现有人口约30万人，规划人口92万人，新增人口约63万人，以重庆人均住房面积标准（27/人）计，区域房地产需求量约1700万方，年均需求约170万方；n 双山及周边片区现有人口约30万人，规划新增人群约63万人，以普通产业员工和企事业单位管理人员为主，该类产业人群具备一定的购买力，首次购房者及改善型购房者兼有。2、区域属性2.1区域定位双山片区位于大渡口区和九龙园区、二郎科技新城的交界处，占地约5500亩，四周被陈庹路、大件路、双山路等城市干道怀抱
4、。根据规划，该片区将是大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，拥有1200亩开放式自然公园和近千亩湖面，将建成可居住人口约10万人的公园式生态新城。 n 九龙园A区 : 二三产业并举的科技新城区，以工贸业为主体，包括行政司法区、金融业、生态旅游公园的中心区 ；n 二郎科技新城：配套完善的以高新技术产业开发为主的综合性科技新城 ；n 九龙坡商圈：重庆市五大商圈之一，商业、商贸、服务业等三产为主的城市商业中心 ；n 大渡口商圈：重庆市新增商圈之一，重点将打造成集休闲、餐饮、娱乐、购物、商务、旅游于一体的生态休闲文化商圈。 2.2城市功能双山片区原来是乡镇企业集中的工业园区，污染大，交通不便。
5、随着重钢的搬迁，该片区被重新定位为“双山城区”，所储备的土地将依托2000亩的双山公园，城市功能将由工业向居住转变。根据相关政府部门最新规划可以看出，九龙园区A区的用地性质由原来的工业用地较多转变为住宅用地增多。2.3小结双山片区是大渡口先期规划的工业园区，目前被规划为大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，区域内土地性质也已由工业用地向居住用地转变，区域城市功能将由工业性质向居住性质转变。3、交通规划3.1第一次交通改革第一次交通改革：2005年，轻轨2号线轻轨2号线，全长19.15公里，设18座车站，东起重庆商业中心附近的较场口，西抵重庆钢铁基地新山村。途经大渡口区、九龙坡区和渝中区
6、。运行时间：2005年线路：较场口临江门黄花园大溪沟曾家岩上清寺(牛角沱)李子坝(桂花园)佛图关大坪袁家岗谢家湾杨家坪西郊(中学)动物园(九龙坡区府)大堰(水碾)马王场(马王五村)平安大渡口(枫丹苑)新山村(香港城)轻轨交通加强了西区的对外联系，带来的主要影响有：n 加强了大渡口对外的联系，使出入更为方便、快捷；n 刺激了轻轨沿线房地产发展。3.2第二次交通改革第二次交通改革：2007年，经纬大道、陈庹路等的建设3.2.1经纬大道经纬大道起于成渝高速公路二郎立交，经高庙村、联芳村、六店村、九坑子，止于大坪大黄路口，全长8.27公里，设计车速60公里/小时，贯穿渝中、沙坪坝和高新区。经纬大道于2
7、007年通车，和与其相连的迎宾大道加强了双山-二郎片区与高新区、沙坪坝区和渝中区的连系。3.2.3陈庹路陈庹路全长达6.48公里，是大渡口区与九龙坡区、渝中区相连接的主要通道之一，也是重庆市规划的主城三纵线之一，其设计车速为60公里/小时，是双向6车道，路幅54米。陈庹路于2007年通车，其贯通后，加强了西区各区域之间（大渡口区、九龙坡区、高新区）的连系。3.3第三次交通改革第三次交通变革：基础设施的建设（2010年以后）交通的进一步完善和优化 交通建设连通区域完成时间影响袁茄路拓宽工程袁家岗-茄子溪三期工程已开建，预计2012年初完工将使大渡口与渝中区、杨家坪交通更加快捷轻轨2号线延长段大渡
8、口中梁山2010年全线开工建设，2013年竣工投入营运将增强大渡口对中梁山片区的辐射力度新山村鱼洞将增强大渡口与巴南区的联系以轨道交通和内部各干道的建设，在加强区域间的联系的同时，随着西区的日渐成熟，西区的辐射力将进一步增强。3.4小结n 2005年前，区域交通配套不完善，轻轨2号线的贯通，加强了本区域与外区域（九龙坡区、渝中区、南岸区和江北区）的连系，区域出行的便捷度得到了一定的改善；n 2005年-2007年，随着经纬大道、陈庹路等的贯通，区域的交通瓶颈被打破，西区内外部连系得以加强，区域交通的通达度和便捷度均得以提高；n 2007年-2013年，袁茄路拓宽工程、轻轨2号线延长段的规划，西
9、区内外部连系得以加强，区域的辐射力度得以提升。4、产业规划4.1九龙园区规划及产业发展研究4.1.1九龙园区规划发展研究九龙园区规划面积36平方公里，分为A、B、C、D四个区，各区功能规划如下：n A区主要是提升现有产业的发展水平，重点引进高新技术改造升级汽摩及相关配套产业群；n B区重点发展汽摩、机电和装备制造业产业集群，壮大发展印刷包装产业。n C区为未来发展重点，发展以汽车摩托车、机械加工、装备制造、家用电器为主的现代制造业，积极培育以生物规划面积22平方公里，首期启动9.5平方公里，重点发展装备制造业以及都市新型工业产业集群。n D区主要打造金凤电子信息产业园，以笔记本电脑配套产业为主
10、。目前，A区、B区已基本成熟，产业高度集聚；C区产业已初具规模；D区启动规划建设，打造金凤电子信息产业园。4.1.2九龙园区产业发展研究园区组成A区B区C区D区产业定位创意产业、地产开发、专业市场地产开发、摩托车制造、印刷、新型材料重点发展重型汽车、机电一体化等产业。电子信息产业经济效益在九龙园区成立10年间，累计技工贸收入（营业收入）1728.52亿元，工业总产值862.02亿元，增加值228.78亿元，税收总额29.24亿元，引资105亿元，固定资产投入84.37亿元。目前投产项目较少。/企业构成主要是专业市场企业和房地产开发企业汽车修理、模具、IT类公司占主导计划引进11个项目，其中已引
11、入2个。机械、汽车类工业5个，机电类3个以及其他服务类项目。/代表企业龙力（巴国城、巴人博物馆、公园）、金科（西城大院、机电城）、光华机电市场、绿云石都、隆鑫钢材、新世界建材等等兆际科技开发公司、重庆大顺电器、五环汽车内修厂、皓博汽车修理厂等徐工机械、北方奔驰重型汽车、庆铃汽车、隆鑫热动力基地、赛力盟电机、聚兴交通工业、艾佳、唯远、旺龙、亚庆、宝汇等11个重点项目。金凤电子信息产业园人员构成专业市场商家、工人及创意产业商家、一般城市居民工人、白领、管理者、少量居民主要是一线工人和少量管理人员。/建设时间2000年启动建设2003年左右新区建设2006年启动建设筹备阶段备注2003年至2009年
12、，九龙园区综合经济指标连续7年在重庆34个特色工业园区中名列第一园区形成六大主导产业：n 一是以徐工、柳工、庆铃、北奔、建设车用空调、龙江汽车、美国佳速汽配为龙头的汽车（重型汽车）产业群；n 二是以隆鑫宝马摩托、建设雅马哈、恒胜、劲隆光阳等为龙头的摩托车产业群；n 三是以ABB、隆鑫热动力、赛力盟电机、唯远机电为代表的机电产业群。n 四是以智能水电表、椿中岛钢球、五粮液普什为龙头的精密机械制造产业群；n 五是以新华印刷厂、九发包装、重庆时报印务基地为龙头的印刷包装产业群；n 六是以绿云石都、隆鑫钢材、新世界建材为主的石材钢材加工产业群。从九龙园区的规划及产业发展来看，主要呈现以下几个阶段性的发
13、展特征：n 第一阶段起步阶段（2000年以前）：由农业化向工业化转变，受基础薄弱的影响，发展较为缓慢，产业聚集度不高，导致产业人群进入有限，由此带来的配套要求及消费需求有限；n 第二阶段快速发展阶段（2000-2005年）：大力发展基础配套建设，在基础配套逐步完善的情况下，大量产业开始聚集，九龙园区完成了A区向B区的扩展，这一阶段产业人群开始大量进入，导致区域各项相关配套开始完善，同时居住需求开始释放，激活了房地产市场。n 第三阶段高速发展阶段（2006年-2012年）：受产业快速聚集影响，开始园区的进一步空间扩展，完成了从A区B区C区的跳跃式发展，各项配套及需求开始由基础配套和需求向高层次的
14、配套和需求发展，商业、商务、服务、居住、教育等成为园区发展的新的动力，第三产业开始呈现并快速发展。n 第四阶段成熟阶段（2012年以后）：随着区域的成熟及人口的集中，将会出现几个发展趋势：一是受区域成熟度及城市扩张影响，园区内的工业企业将会搬迁，新的土地置换出来后，以满足新的居住及三产发展的需求；二是房地产开发和三产将成为园区新的经济发展动力。n 刺激周边房地产市场的新一轮发展。4.3大渡口区规划及产业发展研究4.3.1大渡口区规划发展研究根据规划大渡口区将成为冶金、建材为主的重要工业和物流集散地，并具有山水园林特色和生活休闲功能的城市发展区，将分成四大城市功能分区，即中心片区、都市工业片区、
15、综合功能片区、生态园林片区。n 城市中心片区：主要指上界路以北的地区，由双山桥梓塘（A标准分区）、“新九跃”、新城一期三个部分组成，主要通过开发A标准分区和双山社区、改造旧城、打造城市商业中心区、建设物流中心区，把该片区建设成为重庆主城的第六大商圈和以行政、商贸、文化娱乐和居住为主的都市核心区。该片区面积约12平方公里，其中城市建设用地面积约9平方公里，人口约20万，力争3-5年内要基本建成。n 都市工业片区：主要指上界路以南、刘家坝以北的地区和重钢厂区，由建桥工业园A区和互助、五一、公民三个村以及重钢厂区组成，是南部城市的扩展区。陈庹路东侧为工业用地，西侧为互助工业园和部分城市居住区。该片区面积约20平方公里，其中城市建设用地面积约17平方公里，人口约10万人，5年内工业园区基本建成，居住区开始进行大规模开发。n 综合功能片区：主要指刘家坝以南、金鳌寺以东的地区，
