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1、编号： TZ-20080503金湖建材专业市场营销策划方案【提案报告】目录第一篇市场研究第二篇金湖商业地产市场分析10第三篇 消费群体分析第四篇项目判研 12第五章项目定位 15第六篇项目业态划分分析建议 22第七篇项目招商条件策略分析建议 24第八篇招商流程 32第一章 金湖县城市研究第一节金湖概况、金湖地貌金湖县地处淮河下游，于1959年10月13日建立。取名“金湖”，是因为县境内有汜光湖，而 湖在古代名为“津湖”，于是用“津湖”的谐音“金湖”作县名；同时“金湖”又可解作“出金子的湖”，可以日出斗金，象征县内资源丰富，物产富饶。金湖县位于江苏省中部偏西，北纬32 47汜光县、应33 13，
2、东经118 53119 22，东与宝应县、高邮市接壤，南与安徽省天长市相邻，西与盱眙 洪泽县交界，北与洪泽县毗邻县域以西紧邻我国五大淡水湖之一的洪泽湖，境内东部有白马湖、宝湖、高邮湖，全国知名的淮河入江水道自西而东横穿腹地，县域总面积1343.78平方公里，其中,陆地面积879.7平方公里，水面面积420.08平方公里， 滩地面积44平方公里，地势西高东低，北部、东部、西部是湖荡相间的湖积平源，约占陆地面积73%，地面真高在9.6米5.5米之间；西南部为缓坡丘陵，约占陆地面积27%，地面真高在35.4米5.5米之间，全县耕地面积51.6万亩，人口大约37、金湖历史金湖大地是一片古老的土地，早在
3、距今五六千年前已有先人在此栖息繁衍，并创造出灿烂的文化。境内曾有比较发达的母系氏族公社 与父系氏族社会。据有关地名专家考证，金湖境内的塔集镇（古称三阿） ，是中华民族先祖、五帝之一的尧帝诞生地。夏禹时，境内先民 为东夷部族的一个分支淮夷，以渔猎、耕种为生。西周分封诸侯，境内属于邗国、徐国各一部分。春秋战国时，吴王夫差为北上 称 霸诸侯，经境内开凿邗沟（运河前身） ，沟通江淮，境内先后属吴国、越国、楚国，曾发现楚国金币郢爰、蚁鼻钱等大量遗存。秦代推行 郡县制，境内属九江郡东阳县。汉时，东境置有平安县，东南境属高邮县，两晋时期，东境先后属射阳县、山阳县，西境属东阳县，东南 境属高邮县。南北朝时期，
4、境内先后为南朝宋、齐、梁、北朝北齐、南朝陈及北周地域，其中北周时境内置有石鳖县 . 隋、唐、宋、元、 明、清直至民国时期，东境、北境、西境属宝应县 （ 隋及唐初称安宜县 ） ，东南境属高邮县 （ 州） 。新中国成立时，境内分属淮宝、宝应、高邮三县。 1958年 4月，境内东南部原属高邮县的闵塔区划属宝应县，宝应县在境内设立湖西 办事处。1959年10月，金湖县正式建立，上属扬州专区。 1965年3月改属六合专区。 1971年3月改属淮阴地区。 1983年属淮阴市。 2001 年 2 月属淮安市。建国以来，金湖人民在中国共产党领导下，大力根治水患，努力发展生产，特别是改革开放以来，解放思想，创新
5、机制，经济与社会 发展水平居于全市之首，人均水平居江苏中游，金湖已成为一颗璀粲的“淮上明珠”。三、金湖产业金湖水面广阔，动植物资源丰富，水面占县域总面积近1/3.全县“三水”（水产、水禽、水 植物）资源闻名江苏全省，高邮湖银鱼、金湖大闸蟹、三河河蚬是金湖特产，螃蟹、甲鱼、牛蛙特种水产品养殖规模大；高邮湖鸭为省推广良种，金湖小白鹅享有盛名；荷藕、芡实也是金湖的 产.金湖土地肥沃，是稻麦重点产区之一，东部唐港出产优质棉花，三河以北及金沟、金南一带植有大片湖桑。全县形成水产、种植、畜禽三大主导产业，建成18个产业化基地，40个亮点工扶持10个龙头加工企业，新建2个综合市场，开发出花卉、蛋鸭、长毛兔、
6、高邮湖松花蛋、蒌药材、螃蟹、青虾、甲鱼、牛蛙 10个名特优产品。金湖地下蕴藏有丰富的石油、天然气，已开 有江苏油田试采二厂及所属崔庄油田、卞杨油田，有油井200余口。生名种等程,咼、采建四、金湖经济2006年，全县完成地区生产总值 46.32亿元（当年价格），增长19%其中，第一产业11.03亿元，占全县生产总值23.8%;第二产业19.12亿元，占41.3%;第三产业16.17亿元，占34.9%。分别增长4.1%、27.9%、20.8%。人均地区生产总值13463元（按常住人口计算），增长20.2%。完成工农业总产值95.08亿元，增长35.3%。其中，工业总产值占工农业总产值 78.9%,
7、增加6.3个百分点，农林牧渔业总产值占21.1%,减少6.8个百分点五、金湖城建框绿 地 主近年来，县城建设进一步加快。开工建设金宝南线，绕城段完成工程量的85%拉开了城区50平方千米主架。建成新建西路、新建东路、人民南路等道路27万平方米。新建和改造新建东路绿化带等绿化工程，新增化面积18.6万平方米。完成人民路及37幢建筑物亮化工程。实施都市华城、桓裕广场、丽水天景等一批房 产开发项目，新增住宅面积18万平方米。完成法院、检察院、国土局、地税局办公大楼和老年公寓等建筑的体工程。城市污水处理厂、利农河改造工程正在加快施工。2006年城区建设总投入达10.4亿元。2006年县城新建、改造道路2
8、1382米,新增面积173503平方米，总造价2669.90万元。下水道1200米。至2006年底，城区道路总长69.96千米，总面积101.16万平方米，其 中水泥路面91.67万平方米。共有主干道29条。下水道总长52.78千米。建成金马路景观带、三河风光带、金湖绿化景观带、飞天广场四大绿化工程，新建楚天大厦、尧园大厦等多处街头绿地，对园林路、健康西路绿地进行绿化更新改造2200平方米、栽植城区主干道及工业园区行道树1200株。新增公共绿地面积28.5万平方米，绿化总面积达382.05万平方米，绿化覆盖率达42%全年新增省级园林式单 位（小区）5个，市级绿化达标单位4个，市级园林式单位（小
9、区）4个。县城自来水管网改造新铺管道 20千米，自来水水擀综合合格率 达99.6%以上，实现安全供水840万立方米。到2006年底，县城规划区48.65平方千米，建成区15平方千米，常住人口 10万余人。第二节金湖经济运行特点今年以来随着经济结构的变化，市场竞争的日益加剧，初始型农产品不光竞争乏力，而且效益比较低下金湖县委深知农业只能养家糊口，金湖不是城郊，又没有名山大川，发展三产没有优势，一产、三产一时难以“出金”，只有坚定不 移地主攻工业，把工业作为县域经济的主旋律，否则就没有出路，没有活路。目前金湖县以实施“213435”工程为抓手，狠抓目标任务分解，强化生产要素协调，突出重点骨干企业，
10、全县工业经济保持较快的发展态势，实现工业用电量、工业增加值增幅全市第一，企业亏损 面下降全市第一。 1-3 月份，全县规模以上工业实现产值 23.73 亿元、销售 24.4 亿元、利税 1.52 亿元、利润 9289 万元，分别增长 43.4%、 44.3%、62.3%、72.7%。全县工业用电 8676 万千瓦时，同比增长 36.8%.完成技改投入 13.85 亿元，同比增长 66.8%。骨干企业带动。自实施“ 213435”工程以来，全县骨干企业发展势头迅猛，对金石集团、爱特福、理士科技、金田铜材等重点骨干企 业，做到生产要素集中，促进企业全力生产、销售。全县 20 户重点骨干企业实现产值
11、 15.4 亿元，同比增长 48.8%。金石集团一季度实现 销售收入 14034万元，同比增加 2205 万元，增长 19.2%，入库增值税达 413万元，同比增加 124万元，增幅达 42.9%.神舟车业实现销售 4925 万元，同比增加 2089 万元。爱特福公司狠抓市场开拓，实现销售收入 2.9 亿元.招商企业助推。近年来，我县不断加快“两区”载体建设，加大招商引资奖惩力度，营造招商引资高压紧逼态势。县四套班子领导带 头招商，各镇、各部门主要领导深入一线招商。招商的压力传递到位，成效越来越明显。目前，在县经济开发区落户的企业有122 户，83 家企业已投产达效，实现税收 3488万元.
12、全县签约 3000万元以上项目 24个，其中亿元以上项目 12个.技改投入添劲。去年以来金湖县不断加大技改投入，全年完成工业技改投入 37 亿元，实施 3000万元的项目 40个，工业投入增幅达55.9%，较上年上升 10 多个百分点。县铸锻公司两万吨锻件、富源机械系列平板阀、金石阀业高压井口阀门等项目实施如期竣工投产。今 年 1-3 月份，投入 13.2 亿元加大对神舟车业轿车冲压件项目、输油泵锦虎泵业、赛尔电池电源项目、神华药业等项目技术革新. 随着这些企业的技改深入，企业的潜力得到释放，催生了一批新的经济增长点，为今年工业产销效增长夯实了基础。奖励措施激励。金湖县为加快“ 213435”
13、工程建设，去年成立以县长为组长、 8 名四套班子领导为副组长的工业经济领导小组，分设 机械制造、线缆仪表、新型建材和传统产业、企业上市四个工作组，具体协调落实企业生产过程中遇到的问题 .今年 3月召开全县“ 213435” 工程推进大会，兑现 2007 年度企业培育、品牌建设、科技创新、金融投入等方面奖励共 300 多万元，这次奖励范围之广、奖励金额之大， 是前所未有的 . 最多的企业奖励达 50万元，最少的也有 5000元。通过奖励进一步激发了企业家的创业、创新热情。第三节 金湖城市化水平淮安市各县（区） 2006 年、 2007年城市化水平单位： %县? 区2006年2007年2007 年
14、增减值全？38.4清？100楚？32.8淮？26.1清？60.2涟？26.1洪？39.839.9+1.510033.8+1.027.4+1.360.3+0.127.3+1.240.5+0.7盱? 眙3435.4+1.4金? 湖39.540.3+0.8目前金湖的人均 GDP 10108元在江苏各市、县中排名 33位第四节城市规划.西面为经济开发区 , 重点发展区域 .城区向南目前金湖的总体城市发展规划方向 : 从区域发展方向的角度 ,明确“东拓、西进、南扩”扩，把经济开发区作为新城区，往南作为居住区。第二章金湖的商业地产市场分析第一节土地市场分析随着城市经济的快速发展 ,人民生活水平的不断提高 ,城市的消费水平在提高 ,人民消费趋向在转变 , 对住宅和商业用房的需求逐渐增 大,带来了城市大量的土地出让 , 推动了住宅和商业的迅猛发展地块名称土地座落建材城东侧、金湖路北龙腾广场金湖路南侧、黎城南路化肥厂商住区东侧烟草公司商住区金湖路南侧、平安路北金湖县2007年经营性用地表使用类规划用途结构比例价格存量存量存量商业住宅为主、部分商业住宅为主、部分商业总面积中低价综合万元/亩302004730401602535203040
