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1、优选文档物联网孵化器招商方案现阶段，国内孵化器的主要收入本源为房屋租金，因此出租率的高低决定了一家孵化器的运营成功与否。一、招商定位（1）孵化器形象定位写字楼林立的今天，如何让客户选择孵化器，孵化器的形象定位特别重要。何为形象定位，即孵化器不同样于一般写字楼和产业园区的特色，其中包括孵化器面向企业定位，孵化器增值服务等等，即需要告诉客户在孵化器周边同样的租金、低于周边价格租金所享受的服务要远高于其他办公场所。也许孵化器租金高于周边办公场所，客户能获得的价值要远高于其他办公场所。2）孵化器租金定位若是要表现租金收益、出租率、租金价格之间的关系，可以用一个不太精确的公式来表示以下：租金收益租金价格
2、出租率总可出租面积除总可出租面积外，租金价格、出租率和租金收益是变动因素，因此需要对这些因素进行逐个解析。孵化器出租的价格一般分为起价、均价、最高价，以上都是对外的报价，对外报价在一段长的时间内是不会轻易变9更的，最后成交时都会依照客户资质、租借面积、市场行情，结合免租期（指对客户承租期内的一段时间免除租金的租期）恩赐客户必然的价格折扣。孵化器可以采用竞争导向的定价方法确定均价，选择中间楼层作为基准楼层，以均价作为该楼层的租金报价，尔后每增加一个楼层，租金报价增加每降低一个楼层，最后依照每层的朝向、采光、格局、景观、视野等因素，来确定本楼层不同样单元的租金报价，同样楼层朝南、朝东的写字间要比朝
3、北、朝西的写字间价格略高。考虑到孵化器是方才成立的，有名度不高，物业成熟度不够，为了吸引客户入住，租金成交价格可以比正常租金水平低510；其他，为了将孵化器经营成为一个高质量的孵化器，需要吸引一些高资质客户入住来提升自己形象，因此对于比较有名的大面积客户，在租金价格上再恩赐必然的折扣，同时在其他花销上，如车位费、装修管理费、超时空调费、广告位花销上能有必然的优惠。（3）孵化器专业定位国家为大力发展科技型中小企业，对孵化器建设恩赐一定的政策支持，依照科技企业孵化器认定和管理方法的要求，孵化器分为三类，即综合孵化器、专业孵化器、特色产业孵化器。针对不同样种类的孵化器，支持的要求各有不同样，因此，孵
4、化器应依照自己情况，做好专业定位，并积极申请孵化器资格认定和市孵化器认定工作。二、招商路子（1）自主招商现场款待：由于孵化器项目的不可以搬动性，现场款待是孵化器招租中最为重要的方式，客户经过自己上门或代理引进，来孵化器现场进行咨询、参观、察看写字楼，由招商人员介绍、陪同参观察看并经过招商人员的详细介绍并努力游说客户，达到促成客户成交的目的。因此招商人员的仪表言谈举止、款待现场的和对国家支持科技型企业的政策熟练程度就特别要点。现场款待的招租方法表现了孵化器租借的特色，客户可以直接察看有意向的房间，亲身感觉孵化器的管理及配套设施。因此，招租工作不但是孵化器招商部门的工作而是孵化器各部门的工作，应该
5、成立起以招商为导向、各部门配合的招商系统。第一，在孵化器人流量大、地址显然、成立招商中心。作为孵化器项目租借推介的主要场所，不但要显现孵化器形象，同时亦需为招商人员和客户供应一个酣畅的洽谈空间。同时销售人员应具备以下素质：1）隆重的容貌，优异气质和仪表；2）一致着正装，衣着齐整，举止大方；3）自信心强，热情开朗；（ 4）专业知识和语言技巧；5）可以平衡孵化器和客户的利益。其次，招商工作应该获得物业管理相关部门的配合，物业管理人员为客户介绍孵化器物业管理供应的服务内容，解答客户疑问，在谈判的中后期和招商人员做好客户的交接工作；工程技术人员为客户就孵化器技术条件进行讲解，解答客户相关工程方面的问题
6、，解决相关工程问题，协助客户做好二次装修（指客户在租借孵化器后，依照自己办公的需要对写字间进行的装修工作）。电话直销：孵化器的主要客户为办公用户，潜藏客户主要集中在其他写字楼或产业园区里，从电话黄页簿或名片上找到可能的潜藏客户电话，经过打陌拜电话方式咨询其近期可否有需求，可以初步认识到客户的现有租借面积、可能的到期时间，客户负责人。但客户对此种电话直销方式比较厌烦，经常会被前台接线员礼貌地拒绝，也许获得的信息严禁确，命中率较低，在电话中一般只有3分钟左右的沟通时间，孵化器也不会给客户留下什么印象。电话直销这种方式不太有效，更多地是作为招商人员锻炼心理素质与提升语言表达能力和客户沟通能力的方式。
7、网络招商：孵化器招租中一个很重要的环节是与潜藏的客户进行有效的沟通，保证沟通渠道的双向畅达、信息传达的正的确时完满、获守信息的便利性。目前，除传统的电话和楼书等沟通方式以外，互联网技术是与客户和代理企业之间沟通的一个特别有效的方法：1）孵化器可以经过成立官方微博、微信等手段宣传孵化器；2）在58同城、赶集网等信息网站宣布孵化器招商信息；3）购买58同城、赶集网等信息网站的端口，在客户宣布租房信息的第一时间获得客户联系方式，进行孵化器招商实行。扫楼销售：进入孵化器周边写字楼和办公区里挨门挨户地派发孵化器项目资料和招商人员的名片，并经过和客户相关负责人直接面谈，认识更多的客户信息，需求意向，增加孵
8、化器的有名度，积累长远客户资料，实践证明这是比较有效的一种方法。但此种方法比较耗费人力，若是可是派发资料，很可能资料被前台“截获”，客户相关负责人看不到资料而没有达到实行孵化器的收效，若是在派发资料的同时和客户相关负责人面谈，又比较耗费时间。这种方法一般在孵化器招租初期和租借淡季的时候来使用，不作为主要的招租方式。DM邮寄：对于离孵化器比较远的写字楼，主若是经过招商人员到这些写字楼里抄录水牌获得客户名录，尔后经过给客户邮寄孵化器资料的方式向客户介绍，提升孵化器的市场有名度，获得潜藏客户。这是一种广种薄收的方法，短时间内很难产生直接效应。来电咨询：有部分客户会主动致电盘问资料，但该类客户一般面积
9、较小及承租能力较低，奏效不大。（2）招商代理只依靠有限的人力很难直接完成孵化器的招租任务，因此可以考虑经过与房地产代理企业合作，经过代理企业为孵化器介绍客户并促进客户成交来共同完成孵化器招租目标，实现客户、孵化器、代理企业的三方共赢。代理企业开发到客户，一般都要签订代理委托协议，接受客户委托按客户需求为客户搜寻适合客户的办公场所，经过促成客户在写字楼签约而从中赚取佣金（一般由孵化器支付佣金）。特地从事于写字楼代理业务的企业中一些是有国际品牌的外资（包括港资）背景代理企业，很多国际性企业都与上述房地产代理企业签订有全球物业服务协议；其他一些是在国内发展起来的代理企业，经过多年的市场磨炼，已经发展
10、成为国内颇具实力的房地产代理企业，这些代理企业积累了大量的客户资源，熟悉租借市场行情，认识客户的需求日期、需求面积、租金估量等特别有价值的信息，很多企业与客户先期有过快乐的合作，同时代理企业作为客户的代理人比孵化器的招商人员更能获得客户的相信，在谈判签约过程中可以起到独到的作用。因此掌握了代理行就相当于掌握了客户资源，招商人员可以以一当十，节约人力。经过与各代理行成立起业务合作关系，将孵化器的信息传达给代理企业，由代理企业向客户进行介绍。3）政府招商孵化器应该主动与属地主管部门联系，经过属地工商、税务、科委、商务委等政府部门介绍招商，同时，孵化器应积极主动加入市孵化器促进协会、市服务业发展协议
11、、市创意产业协会等组织，经过协会共享信息资源，达到提升孵化器有名度和招商的目的。（4）活动招商依照孵化器的产业定位，孵化器可以自己举办或承办活动，比方召开孵化器介绍会小企业发展沙龙、企业发展论坛等活动，提升有名度，成立政府资源，加快孵化器招商。三、招商制度（1）孵化器企业入驻管理制度孵化器企业管理作为招商后期，对招商起到支持作用，因此应拟定好相关管理制度，比方企业入孵流程制度、企业服务管理方法，企业毕业管理方法等，保证后期服务到位，达到口碑招商的目的。2）招商人员绩效管理及奖励打造一支专业、高素质的招商团队，是孵化器招商工作顺利进行的重要保证，所有招商业绩都起源于有一个好的招商团队，成立一支拥
12、有凝聚力、合作精神的招商团队是孵化器的根本。而招商管理是企业的老大难问题，招商人员出门，招商人员绩效，招商人员情绪管理，是提升园区业绩一个重要步骤。完满招商管理制度的目的是让招商人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提升招商人员的主人翁意识。对于招商目标最基本的是做到依照企业下达的招商任务，把任务依照详细情况分解到每个月、每周、每日；以每个月、每周、每日的招商目标分解到各个招商人员身上，完成各个时间段的招商任务。并在完成招商任务的基础上提升招商业绩。四、优惠政策（1）企业租金优惠先期孵化器为加快招商或吸引优异客户可以拟定必然的租金优势政策，比方1-6个月房租减免，装修免租期，降低租金等政策。（2）企业增值服务为使入驻企业拥有便利、酣畅的创业环境，成为其创业的得力助手，孵化器可以供应完满的服务系统，为企业供应全过程、多方向、高质量的一门式服务，简化创业手续，提升工作效率。比方：企业创办代理服务高科技企业增值服务财务咨询服务法律咨询服务战略咨询服务IT支持人力资源服务公共关系服务秘书&行政服务物联网孵化器2016年6月
