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1、米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A. 财务盈利能力B. 清偿能力C. 资金平衡情况D. 营运能力正确答案：A,2.投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（）。A. 房地产管理投资B. 房地产置业投资C. 房地产开发投资D. 房地产经营投资正确答案：C,3.我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A. 政治风险B. 政策风险C. 利率风险D. 市场供求风险正确答案：
2、B,4.公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。这是房地产投资的（）特性。A. 区位选择异常重要B. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C. 需要适时的更新改造投资D. 存在效益外溢和转移正确答案：C,5.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。2010年真题A. 保值性B. 增值性C. 异质性D. 弱流动性正确答案：C,6.下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A. 变现风险B. 比较风险C. 资本价值风险D. 时间风险正确答案：A,7.名义利率与实际利
3、率的关系表述不正确的一项是( )。A. 当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B. 当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C. 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大正确答案：A,8.不属于处置抵押物要求的是（ ）。A. 长期价值市场稳定B. 变现性较强C. 价格比较稳定D. 市场广阔正确答案：A,9.以下属于房地产资产管理范围的是（ ）。A. 制订物业策略计划B. 设备更新财务预测C. 室内布局与空间规划D. 建筑设计与工程规划正确答案：A,10.房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变
4、化的影响，则该房地产投资的特点属于（）。A. 适于进行长期投资B. 变现性差C. 易受政策影响D. 存在效益外溢和转移正确答案：D,11.开发商在申请领取施工许可证时，建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的( )。A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%正确答案：B,12.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2,全年写字楼销售量为60万m2,房地产开发企业直接出售量为15万m2,该城市2012年写字楼的吸纳周期为（ ）年。A. 0.67B. 0.83C. 1.20D. 1.50正确答案：D,13.关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。2010年真题A. 房屋施
5、工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B. 房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C. 房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D. 房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积正确答案：C,14.根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A. 购买行为B. 购买习惯C. 购买动机D. 购买心理正确答案：A,15.投资者要提高（）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A. 期望投资回报率B. 平均收益率C. 基准收益率D. 内部收益率正确答案：A,16.某投资者以8000万元购买一栋写字楼
6、用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（ ）。A. 9.38%B. 12.50%C. 15.63%D. 20.83%正确答案：C,17.房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。A. 资产市场B. 资本市场C. 信托市场D. 证券市场正确答案：A,18.有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A. 试探性调查B. 描述性调查C. 因果性调查D. 假设性调查正确答案：B,19.我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市
7、场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A. 12.45%B. 10.26%C. 11.98%D. 9.68%正确答案：B,20.相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A. 投资利润率B. 投资回报率C. 资本金利润率D. 资本金净利润率正确答案：B,二.多项选择题(共20题)1.建设阶段的项目管理，包括（）的管理。A. 质量B. 进度C. 成本D. 合同E. 工程正确答案：A,B,C,D,2.关于复利计算过程中的各项系数及相关知识的理解，下列说法正确的
8、有（）。A. 等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额AB. 等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或已知P的情况下求FC. 等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化D. 等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的E. 等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化正确答案：A,C,E,3.房地产投资市场系统风险不包括（）。A. 时间风险B. 持有期风险C. 通货膨胀风险D. 政治风险E. 利率
9、风险正确答案：A,B,4.相对于债务融资，权益融资的特点有（ ）。A. 需到期偿还B. 无需还本付息C. 税收负担轻D. 共担投资风险E. 共享投资利润正确答案：B,D,E,5.房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A. 投入资金的安全性B. 相关政策的影响性C. 投资项目的变现性D. 资产管理的复杂性E. 期望收益的可靠性正确答案：A,C,D,E,6.在图5-4所示的现金流量图中，已知A、I和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（ ）。A. F=5A-PB. F=A （F/A，i，5） -PC. F=A （F/A， i，5）D. F=A （P/A， i，5）X （F/P， i，6
10、）+P （F/P， i， 6）E. F=A （P/A， i，5） -1+ （F/P， i， 6）正确答案：D,E,7.相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A. 置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B. 置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C. 置业投资对象可以是市场上存量房地产D. 置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E. 置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者正确答案：A,C,D,E,8.下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A. 等于银行贷款利率B. 等于银行存款利率C. 是投资者所要求的最低利率D. 是银行同业之
11、间的短期资金借贷利率E. 一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：C,E,9.利率分为（）等类型。A. 基础利率B. 结算利率C. 变动利率D. 存款利率E. 同业拆放利率正确答案：A,D,E,10.下列关于房地产市场周期循环的表述中，不正确的有（）。A. 房地产周期循环是指房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B. 在房地产周期循环的最低点，空置率最高C. 房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D. 在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E. 在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的正确答案：C,E,11.关于房地产投资优点的说法中
12、，正确的有（）。A. 能抵消通货膨胀的影响B. 相对较高的收益水平C. 提高投资者的资信等级D. 投资回收期较短E. 投资数额较小正确答案：A,B,C,12.房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（ ）等内容。A. 当地社会经济情况B. 城市基础设施状况C. 土地使用制度D. 项目用地状况E. 当地的金融和税收政策正确答案：A,B,C,E,13.消费者市场细分的标准可归纳为（）。A. 地理环境因素B. 人口因素C. 消费心理D. 经营变量E. 消费行为因素正确答案：A,B,C,E,14.以下情况能引起房地产市场需求增加的是（）。A. 未来预期收益的增加B. 收入水平的提高C. 边际税
13、率的降低D. 消费水平下降E. 原用于其他方面资金的介入正确答案：A,B,E,15.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A. 第一阶段B. 第二阶段前段C. 第二阶段后段D. 第三阶段E. 第四阶段正确答案：A,B,16.收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。A. 固定资产折旧费B. 企业管理费及利润C. 保险费D. 房产税E. 借款还本付息正确答案：A,B,C,D,17.预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B. 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D. 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E. 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了正确答案：A,C,E,18.房地产开发投资的静态盈利指
