养老地产企业的税务优化研究

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1、养老地产企业的税务优化研究养老地产开发市场是房地产行业在老龄化社会背景下的一个细分市场。 伴随着我国人口老龄化的日益加剧 , 传统的家庭养老模式受到巨大冲击, 而且我国的老龄化伴随着老年人口基数大、增长率快、未富先老的特殊性, 单方面靠政府解决中国的养老问题并不现实 , 专业养老地产亟待发展, 养老地产行业面临着重要的机遇与挑战。但我国目前的养老地产政策不够清晰, 使得养老地产在开发经营过程中承担着过重的负担, 这显然与养老地产本身的福利性质相悖。要解决这一问题 , 笔者认为首先应依据税收经济理论, 采用合理方法评估养老地产行业的税负水平并确定其影响因素, 从而找出养老地产税制中存在的问题以及

2、养老地产企业自身开发经营过程中需要改进的地方。目前学者针对我国养老地产研究还停留在开发模式、 运营模式、 管理模式的理论研究上, 关于其税负水平的定量研究一直是空白。 在上述背景下, 从定量的角度评估确定养老地产企业的税负水平和影响因素具有重要的理论价值和现实意义。 本文回顾国内外相关文献, 在借鉴前人研究的基础上, 进行了以下三个层次的递进研究 :(1) 评估我国养老地产企业目前的实际税负率并与其他行业进行比较研究 , 以确定养老地产行业的这一税负率在国民经济各行业中处于怎样的水平。为此,本文首先选定实际税负率(ETR)作为税负衡量指标并定义了其计算方法；然后梳理了我国的养老地产企业税收政策

3、, 并对我国养老地产企业开发、销售和持有环节所涉税种、税率进行归纳 ; 最后本文选取了持有养老地产项目的 11 家养老地产上市公司为样本测算了我国养老地产企业的实际税负率, 同时分行业以2010 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日所有 A 股上市公司为样本, 从国泰安数据库提取这些上市公司四个会计期间的现金流量表年报数据, 分别计算了各行业的ETR水平，得出养老地产企业的ETRffi国民经济各行业中处于一个较高水平的结论。(2) 探析养老地产企业较高税负水平是由哪些因素影响。本文在总结前人研究的基础上，根据养老地产自身的经营特点最终归纳整理了养老地产企业ETR 税负水平的六

4、个影响因素 : 主要税种负担、资本结构、资本密集度、公司规模、盈利能力和管理水平。 (3) 进行养老地产企业税负影响因素的实证研究。本文搜集整理了 2010-2013 年我国现行仅有的 11 家养老地产上市公司 2010-2013 年资产负债表、利润表、现金流量表季报的 158 个有效样本相关数据建立实证模型, 进行描述性统计、相关性检验、逐步回归诊断等一系列统计研究方法, 最终确定养老地产企业较高的的税收负担是受哪些因素影响的。本文的创新点主要体现在研究内容的创新上 : 在国内尚无任何关于养老地产企业定量研究的条件下 , 进行养老地产企业税负水平的衡量和税负影响因素的探析 , 并基于定量研究的结果提出了养老地产企业的税务优化建议。