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1、 房地产估价师考试辅导：商品房预售登记备案制度初探一、商品房预售登记备案制度的法律根底1、城市房地产治理法第44条第2款规定“商品房预售人应当根据国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产治理部门和土地治理部门登记备案”。2、城市商品房预售治理方法第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产治理部门和土地治理部门办理登记备案手续”。第13条还规定：“开发企业未按本方法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停顿预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1以下的罚款”。3、城市房
2、地产开发经营治理条例第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地治理工作的部门备案”。上述条款是我国现行法律对商品房预售进展登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的治理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进展审查，以爱护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否
3、加以补充，对该法律制度进展完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进展分析，发觉目前对该制度的熟悉与做法也存在不同的观点与分歧：1、上海市房地产登记条例第32条规定：“以下房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。2、珠海市房地产登记条例第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并
4、得不到法律爱护的。3、深圳经济特区房地产转让条例第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者撤消房地产开发资质证的惩罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应担当相应的行政惩罚责任。二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做
5、法也极不统一，那么，如何对该制度进展正确地熟悉与对待，就成为方家进展分析与探讨的一个热点。笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以爱护购房者的合法权益，也可以避开和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期盼权，而且我国相关法律法规只给予了商品房预售登记行政上的意义，却未给予其法律强制上的意义。假如将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，明显是不符合民法理论及相关法律规定的。始终以来，我国的房地产治理法带有深厚的行政治理颜色，从行政立法与民事立法的分工来看，
6、同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政治理法律关系，其行政惩罚方式多种多样，不但可以进展行政惩罚，还可以进展经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整公平主体之间的民事法律关系，但不具有惩罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律标准各司其责任，分别处理。假如以违反行政性标准为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种标准的分工界限。从法理上来讲，行政法律标准的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场
7、经济和社会法制化的根本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性标准的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能根据相应的行政法规进展相应的行政惩罚或经济制裁。商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中商定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建立中的期房，在买卖时还未建好，也不行能和现房那样成立完整意义上的房屋全部权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时根据我国现行的“房屋登记是房屋全部权的制公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登
8、记之前只能是债权人，不行能取得所购房屋的全部权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生犹如产权转移登记那样的对抗力的顺位保存的效力。故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政治理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至人民法院的相关司法解释也都做过明确确实认。其中，广东省高院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2022年6月1日正式施行的人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持”。三、商品房预售登记备案的制度缺陷与补救正是由于相关法律法规和司法解释都只给予了商品房预售登记行政上的意义，却未给予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到爱护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只担当一些行政惩罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益患病不良房地产开发商的不法侵害也就难以避开了。
