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1、 房地产估价师理论与方法：使用原则6.1使用的内涵6.2三大经济学理论6.3五种估价前提6.1使用的内涵定义使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的率证，能够使估价对象的价值到达化的一种最可能的使用，是房地产利用竞争与估优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的四个条件法律上许可技术上可能经济上可行价值化6.2三大经济学理论6.2.1收益递增递减原理确定集约度和规模6.2.2均衡原理确定集约度和规模6.2.3适合原理确定估价对象的用途6.2.1收益递增递减原理每一种投入产出关系收益递减规律或边际收益递减原理假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量
2、的增加，在开头时，产出量的增加是递增的，但当这种可变投入量连续增加到达某一点以后，产出量的增加会越来越小详细表现：土地的开发强度超过肯定限度以后，收益开头下降二种投入产出关系规模收益或规模酬劳规律假定以一样的比例来增加全部的投入量，产出有三种可能规模收益不变产出量竺于投入量的增加比例规模收益递增产出量的增加比例大于投入量的增加比例规模收益递减产出量的增加比例小于投入量的增加比例详细表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段6.2.2均衡原理含义均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为使用如建筑物与土
3、地的组合四种状况空地VL土地上有一与其组合为使用的建筑物V=VL+VB土地上有一陈旧过时，需要撤除的建筑物V=VL+建筑物残值建筑物的拆迁费用土地上有一过大或过高档次的建筑物VB=重置价格功能折旧额【重点】房地产的价值土地价值建筑物价值土地单价土地面积建筑物的单价建筑面积【2022年真题】利用均衡原理判定建筑物是否为，可以帮忙房地产估价师确定估价对象的（ ）。A规模B经营手段C集约度D治理方式E投资渠道【答案】 AC【2022年真题】均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来推断该房地产是否为使用，它可以帮忙确定规模和用途。（ ）【答案】 x【解析】均衡原理是以估价对象内部各构
4、成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为使用。均衡原理可以帮忙确定集约度和规模6.2.3适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为使用三原理综合，当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为使用【2022年真题】依据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为使用。A与外部环境最协调B到达规模递增C内部构成要素的组合最适当D外部环境与内部因素相关联E外部环境要素为最适当的组合【答案】 AC6.3五种估价前提保持现状前提房地产保持现状的条件：（新居地产价值将现有房地产转变为新居地产的必要支出及应得利润）现状装饰装修的房地产价值转变用途前提（新用途的房地产价值转变用途的必要支出及应得利润）现有途的房地产价值重新开发前提（重新开发完成后的房地产价值重新开发的必要支出及应得利润）现有房地产价值上述情形的组合【2022年真题】某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，估计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则依据（ ）应按服装店用途进展估价。A合法原则B使用原则C估价时点原则D替代原则【答案】B
