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1、农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析【案情简介】：2002 年 12 月 30 日，陆某将波罗村 378 号占地面积为 106 平方 米的两层房屋以 140660.00 元（壹拾肆万零陆佰陆拾 元整）价格转 让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明 市盘龙区穿金路波罗村976 号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文 田村。乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了 5 层楼，2009 年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200 多 万的拆迁补偿，正值乐某高兴 之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙 区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协 议无效并
2、返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要 求诉讼费 用由被告全部承担。【争议焦点】：1、双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？2、农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？3、如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法 律后果？4、买方房屋造价是否需要评估？【法院判决】：待定，本案于2010年 1 月25 日在盘龙法院开庭。【适用法律】：1、物权法第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地 管理法等法律和国家有关规定。第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应 当及时办理变更登记或者注销登记。2、中华人民共和国土地管理法第六十二条 农村村民
3、一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面 积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量 使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府 批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审 批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3、云南省土地管理条例第三十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照 以下标准执行：（一）城市规划区内，人均占地不得超过20平方米，一户最多 不得超过10 0平方米；（二）城市规划区外，人均占地不得超过3 0平方米，一户最多 不得超过15 0平
4、方米。人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积，在上述标准内从严控 制；山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准，可以 适当放宽。具体执行标准，由州、市人民政府、地区行政公署根据实 际情况制定，报省人民政府批准。农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还集体，不 得私自转让。经批准使用的宅基地，必须按批准的位置和面积建盖，超过二年 未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回 土地使用权。4、关于深化改革严格土地管理的决定规定，“加强农村宅基 地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。5、关于加强农村宅基地管理的意见 第六条规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向
5、本集体经济 组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满 无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅 基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。” 第 十三条规定：“各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加 强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法 行为。要重点加强城乡结合部地 区农村宅基地的监督管理。严禁城 镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的 住宅发放土地使用证。”6、福建省实施中华人民共和国土地管理法办法 第四十一条 村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一 百二十平方米，但三口以下的每户不
6、得超过八十平方米，六口以上的 每户不得超过一百二十平方米。利用荒坡地、村内空闲地建房或者对 原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超 过三十平方米。市、县人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内，依据本辖区 人均土地面积、土地类型等级、人口密度、村庄和集镇规划等情况， 制定具体标准。村民建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地。未编制村庄和 集镇规划的，不得审批村民住宅用地。禁止批准个人在城市和县城所在地的城镇规划区内建单家独院 住宅的用地申请。但市、县人民政府统一规划、集中建设住宅区的除 外。第四十二条 农村村民申请住宅用地，应当持户口簿、家庭成年 成员的身份证，向村委会提出
7、申请，经村委会或者村民代表会议同意 后，公布征询本村村民的意见，在十五日内未提出异议的，经乡（镇） 人民政府审核后，报县级人民政府批准。农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，不予批 准住宅用地：（一）已有住宅，且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限 额的；（二）出租、出卖原住房后，再申请宅基地的。农村村民建住宅使用耕地的，应当依法办理农用地转用审批手续 后，方可批准用地。县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案， 组织村民委员会或者村集体经济组织，依法收回农民空闲的宅基地， 统一安排使用；对收回的宅基地，应当依法办理集体土地使用权的注 销登记手续。【律师分析及建议】
8、： 农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是 集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特 定身份相关联。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅 基地使用权。宅基地使用权是农 村集体经济组织成员享有的权利， 与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相 取得。法律明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥 有两 处以上则是违法的。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地 进行私自买卖。关于深化改革严格土地管理的决定再次强调“加 强农村宅基地管理，禁 止城镇居民在农村购置宅基地”。
9、根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其 订立的买卖合同应当无效。无效的法 律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等， 如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买 地人明显不公平，所以一般法院会委托评 估机构对房屋造价和现行 价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的补偿，但补偿多少， 法官享有自由裁量权。昆明面临大量的城中村改造，在改 造前，有的村民买了宅基地， 有的村民买了房屋，有的既卖房屋又卖宅基地，有的宅基地未过户， 有的宅基地已经过户。不论哪一种情况，以前价格非常便宜，现在 房 价、地价都飞涨，所以对出卖的村民来说损失很大，村民可以通过确 认买卖合同无效以维护自己的合法权益。也可以与买方协商，让买方 支付一定的拆迁补偿款给 自己，做一些损失补偿，在实践中，大多 数卖方也愿意这样做。
