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1、江苏省住宅物业管理服务标准(DB32/T 538-2002)1 范围本标准规定了住宅物业管理服务分等级服务标准。本标准适用于本省行政区域内的住宅物业管理活动。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准。鼓励根据本标准达成协议的各方研究使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。房屋修缮范围和标准（试行）城乡建设环境保护部城住字1984677 号江苏省物业管理条例江苏省人大常委会（2000）公告第 17 号住宅室内装饰装修管理办法建设部第110 号令3 总则
2、通过分类分项分级，具体明确江苏省住宅物业管理服务内容及标准，体现“质价相符”和“明明白白”消费，规范物业管理服务行为，保护双方当事人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展。本标准可作为双方当事人选择或提供物业管理服务的参考依据， 同时作为规范服务行为的标准， 物业管理双方当事人应根据分类、分项、分级选择，在委托管理合同中具体约定执行。4.公共服务4.1 接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人 )时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A ，
3、服务忌语附录B 。对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。4.1.1 值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。4.1.2 服务时限4.1.2.1 一级急修（如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、 电源线路和照明设备故障等项目，具体责任范围、服务内容等通过物业管理委托合同约定，大、中、小修标准见建设部房屋修缮范围和标准（试行）等确定（下同） 。服务2 小时内到位，24 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺；小修7 日内修复，特殊情况必须做出说明和限
4、时承诺。4.1.2.2 二级急修服务 1 小时内到位， 24 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修 5 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。 （居民预约、雨天筑漏可不受 5 日限制）。4.1.2.3 三级急修服务 45 分钟内到位， 24 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修 3 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。 （居民预约、雨天筑漏可不受 3 日限制）。4.1.2.4 四级急修服务30 分钟内到位， 1
5、2 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上 2 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。 （居民预约、雨天筑漏可不受 2 日限制）。4.1.2.5 五级1 / 23急修服务 15 分钟内到位， 8 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修 2 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。 （居民预约、雨天筑漏可不受 2 日限制）。4.2 房屋、共用设施、设备维护与管理4.2.1 巡检每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备
6、、道路、绿地等进行全面检查1 次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1 次房屋主体结构， 发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除 1 次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1 次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1 次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1 次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；
7、巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。4.2.2 房屋4.2.2.1 装修管理4.2.2.1.1 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；4.2.2.1.2 对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2 个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；4.2.2.1.3 业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；4.2.2.1.4 装修结束组织验收；4.2.2.1.5 验收合格2 个月后组织复验；4.2.2.1.6 复验合格后3 个工作日内退还装修保证金；4.2.2.1.7 对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事
8、实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。4.2.2.2 油漆粉饰4.2.2.2.1 一级根据业主或业主委员会特别约定的情况决定。4.2.2.2.2 二级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；10 年油饰 1 次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5 年油饰 1 次；楼梯间、公用走廊的室内墙面每10 年应粉刷1 次。4.2.2.2.3 三级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落
9、或更换的新木件应油饰；8 年油饰 1 次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5 年油饰 1 次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每8 年应粉刷 1 次。4.2.2.2.4 四级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；6 年油饰1 次；2 / 23钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤
10、气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4 年油饰 1 次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每6 年应粉刷4.2.2.2.5 五级1 次。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5 年油饰 1 次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3 年油饰 1 次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5 年应粉刷 1 次。4.2.2.3 建筑物外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1 次；外立面为水刷
11、石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5 年粉饰1 次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。4.2.3 给排水系统及其配套设施4.2.3.1 给水设施4.2.3.1.1 一级饮用水水池（箱）每年消毒1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏。每3 个月检查保养1 次水池（箱）人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3 个月（结合清洗水池）清洗1
12、 次泵房；水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1 次，保持水泵能正常运行，每月检查1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每两年对共用明装给水管道进行1 次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。4.2.3.1.2 二级饮用水水池（箱）每年消毒1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有管理措施；保持池体内清洁，没
13、有对水质构成污染的因素，漆膜脱落处及时修补，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀。每2 个月检查保养1 次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3 个月（结合清洗水池）清洗1 次泵房；水泵运行正常，每日巡查泵房1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵；各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1 次，保持水泵能正常运行，每月检查次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对共用明装给水管道进行1 次全面检查维修
14、， 对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；每年检查对给水管道进行 1 次全面检查维修。4.2.3.1.3 三级1饮用水水池（箱）半年消毒1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；水质每半年化验1 次，保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每2 个月检查保养1 次水箱人孔、进水管、3 / 23溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3
