《天津2016年上半年房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：对房地产估价的基本认识考试试卷》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津2016年上半年房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：对房地产估价的基本认识考试试卷（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、天津2016 年上半年房地产估价师房地产估价理论与方法知识对房地产估价的基本认识考试试卷本卷共分为2 大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分，60 分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1个事最符合题 意）1、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为_。A. 有效经过年数等于实际经过年数B. 有效经过年数短于实际经过年数C. 有效经过年数长于实际经过年数D. 有效经过年数可能短于或长于实际经过年数2、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房 地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价
2、中的【2003 年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：替代原则D：公平原则E： 工业用地的监测点评估价格3、房地产图的测绘顺序为_。A. 先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B. 先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C. 先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D. 先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图4、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。A：发明B：发现C：创造D：确定E： 工业用地的监测点评估价格5、某大厦总建筑面积10 000 ，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为
3、240 m2如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A： 24B： 3OC： 38D： 72E： 工业用地的监测点评估价格6、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资， 这种估算的方法叫做。A ：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法E：借款合同7、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地， 目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1 年后可竣工，销售期为 1 年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土 地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开
4、发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。A： 0.5 年和 1 年B： 0.5 年和 1.5 年C： 0.5年和 2年D： 1 年和 1.5 年E： 工业用地的监测点评估价格8、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。A. 投资机会选择与决策分析阶段B. 前期工作阶段C. 建设阶段D租售阶段9、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。A. 土地稀缺B. 城市化进程快C. 投机需求膨胀D. 过度放贷10、卖方物业代理从_收取佣金。A买方B. 卖方C买卖双方D. 协议中规定的一方11、A房地产开发公司地址在B市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该公 司自住房公积金缴存登记之
5、日起日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银 行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。A： 20B： 30C： 45D： 60E：执行层的组织协调12、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同 意后综合确定.【2006 年考题】A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E： 工业用地的监测点评估价格13、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为 50 年，预计未来第一年的净收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础 上增加2%，该类房地产的报酬率为 6%，该宗房地产的价格为_万元。 A833B2500C1250D106714、
6、某写字楼的建筑面积为8万川，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系 数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是万川。A：5.2B：6.4C：6.8D：7.6E：借款合同15、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。A：市场法B：假设开发法C：收益法D：成本法E： 工业用地的监测点评估价格16、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房 率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元当地同档次旅馆一般床价为每床 每天 45 元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30%该类房地产的资本化率为 10%该旅馆的价值为。A：
7、27594 万元B： 27893 万元C： 28436 万元D： 29876 万元E： 工业用地的监测点评估价格17、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为 12%，当前整个市场的 平均收益率为15%，国家债券的收益率为35%。此时，该地区写字楼市场相 对于整个投资市场的风险相关系数是。A： 057B： 074C： 080D： 104E：借款合同18、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是。A：城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意B：城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批C：城市详细规划由城市人民
8、政府审批D：县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批E：执行层的组织协调19、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和 收入都折算到2005 年 10 月 16日。如果预测该宗土地 2008 年10 月 15 日开发完 成后的房价为3000 万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到 2005 年 10 月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为（）万元。A2526B2241C2135D298520、估价上的折旧注重的是。A：原始取得价值的减价修正B：原始取得价值的摊销与回收C：重置价值的摊销与回收D：价值的减价修正E：
9、工业用地的监测点评估价格21、_是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性 的一个经济评价指标。A. 开发利润率B. 财务利润率C. 项目利润率D. 成本利润率22、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。A. 交通的通达程度B. 物业的规模大小C. 人口的分布密度D. 居民的购买能力23、某建筑物实际经过年数为10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设 计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过 年数为18 年，剩余经济寿命为22 年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的 成新率为。A： 438B： 50C： 568D： 70
10、E： 工业用地的监测点评估价格24、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是【2007 年考题】 A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E： 工业用地的监测点评估价格25、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过_的，应办理租赁合同，合同期限 不得超过出让年限。A3 个月B6 个月C1 年D2 年二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有 2个或2个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。A. 消费
11、者的收入增加B. 作为替代品的房地产的价格上升C. 作为互补品的房地产的价格上升D. 消费者预期其未来的收入增加E. 消费者预期未来的房地产价格上升2、保险合同的关系人有。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人3、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。A：说明估价报告的合法性、真实性B：说明估价的独立、客观、公正性C：规避估价风险D：保护估价报告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求4、下列税种中，采用比例税率的有。A：契税B：房产税C：耕地占用税D： 土地增值税E：城镇土地使用税5、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括_。A. 房地产转让B. 房地产抵押C
12、房地产买卖D.房屋租赁6、建筑剖面图的内容包括。A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸B：建筑从屋面至地面的内部构造特征C：注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明D：出入口处的做法及其装修E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造 物的情形等7、下列房地产中，不得拍卖的是。A：共有房地产B：集体土地上的厂房C：尚在诉讼中权属有争议的房地产D：划拨用地上的住宅E：执行层的组织协调8、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。A. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B. 运用假设开发法可测算开发房地产项
13、目的土地最高价格、预期利润和最高费 用C. 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D. 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余9、临界点分析和保本点分析的主要差异在于_。A. 变动成本的设置B. 平衡点的设置C. 同定成本的设置D. 产销售量的不同10、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或 者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。A. 居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B. 居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C. 居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D. 居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值11、商品房预
14、售合同应当由_向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续A. 预售人B. 预购人C. 预售合同约定的一方D. 预售人和预购人共同12、根据城市房地产开发经营管理条例规定，下列不征收土地闲置费的情形 有。A：因不可抗拒力造成开工延期B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的C：因动工开发必需的前期工作（发现地下文物）而延期动工开发的D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的E：因房地产资金问题而不能如期开工的13、拍品展示的方式主要有。A：固定展示B：巡回展示C：现场展示D：资料展不E：定期展示14、注册房地产估价师管理办法适用中华人民共和国境內的管理。A：房地产估价师的注册管理B：注册房地产估价师的执业管理C：房地产估价机构的监督管理D：注册房地产估价师的继续教育E：注册房地产估价师的监督管理15、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。A：客观收益B：实际收益C：有形收益D：无形收益E：潜在收益16、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房 地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为 1 亿元，按照有关规定，则该机构 可以收费万元。A： 20B： 30C： 50D： 80E： 1001
