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1、项目价格管理流程与表格工具1.项目定价流程设计22.销售价格制定流程33.销售价格管理流程44.影响房地产市场价格的因素及权重表55.定价平面系数评估标准56.定价系数表67.平均价格分析表78.楼盘售价表89.楼盘销售计价表99.楼盘入市价格计划控制表101.项目定价流程设计评估外部因素消费者需求市场动态竞争评估内部因素成本商品力销售能力利润目标收集定价信息确定单价地段远近、产品品质等综合反应确定单价掌握客源、定价市场定位选择最优方案成本导向市场导向型竞争导向型成本加成定加法目标定加法名声价格定加法通行价格定加法端数定加法市场定加法房地产市场晴雨表发展商、购房者、竞争者之间利益平衡确定付款方
2、式2.销售价格制定流程比较物业因素调整价格体系制定物业分栋和销售分期因素调整制定项目总体均价进入销售过程,制定调整策略形成销售价目表形成调整后的价目表物业立体因素调整制定折扣/优惠方案特别物业单位调整形成价目表制定垂直和平面价差制定分栋均价3.销售价格管理流程开始项目公司/策划公司进行市场调研项目公司/策划公司制定价格方案召开会议进行讨论项目总经理审批项目公司确定价格表市场发展部进行定价分析分管副总裁审核总裁审批人事行政部发文项目公司按批文执行销售根据市场情况,合理调整售价市场发展部、财务部备案结束4.影响房地产市场价格的因素及权重表序号影响因素影响因素的基本含义权重数1房屋类型高层、多层2.
3、52交通便捷程度73周边环境学校、医院、公园、超市44地理位置进出方便程度2-55市政配套水电、煤、气、信66房型设计167房屋质量建造质量、材料质量和功能使用质量98房屋外观形状、色彩、材料2.59交房期远近810房屋设备电梯质量、其他公共511小区环境1312房屋装饰313物业管理容、安全、质量、收费13.514企业形象企业社会信誉85.定价平面系数评估标准景观系数户型系数安静度系数朝向系数私密性系数层差系数30分20分18分10分7分15分单元数值单元数值单元数值单元数值单元数值楼层数值6.定价系数表生活习惯视野园景通风及空气质量采光噪音方便度加权平均值楼层影响因素加权平均VaiVbiV
4、ci户型楼层A1A2A3A4楼层292827262524232221201918171615141312111098765432备 注7.平均价格分析表项目及权重拟定项目X参考项目A参考项目B参考项目C总项目分项目参考权重自选式权重修正权重评分评分评分评分ABCDEF得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分区位因素修正环境区位级差自然环境生活环境商业环境升值潜力交通通达程度道路状况地铁口岸配套文化设施商场学校邮局/银行菜场餐饮/娱乐合计100%发展商品牌项目规划小区规划外观设计绿化/景观覆盖率/容积率实用性新颖独特性通风采光私密性海景山景湖景都市景观开阔性电梯智能化防火/防盗供热/排烟/空调/环保车位配比活动场所会所设施设施档次收费水平社区服务实用率质量保证装修标准工程进度管理公司品牌收费提供服务代理商品牌地盘包装广告宣传营销手段
