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1、设施设备维保服务验收标准及流程1.0 目的规范物业设施设备修理保养外包验收管理工作，保证设施设备外包维保质量达到合同要求的质量标准，确保设施设备良好运行。2.0 适用范围适用于成都嘉宝管理顾问有限公司住宅管理分公司所区内物业设施设备修理保养业务的外包监管工作。3.0 职责3.1 项目物业服务中心设施设备维护部负责依据维保合同约定和国家、地方相关标准（规范）对外委维保单位对项目设施设备修理保养工作质量进行验收。3.2 片区工程负责人负责对项目设施设备维护部的设施设备外包验收工作进行指导和督察检查。3.3 工程管理部负责对片区项目设施设备维护部的设施设备外包验收工作进行评价。4.0 流程4.1 前
2、期交接工作流程图4.2 正常维保期管理工作及维保费用支付流程图5.0 程序要点5.1 物业服务中心设施设备维护部依据合同实施时间，检查维保单位在入场前一周内完成所担当设施设备维保系统的普查工作，并收集设施设备维保书面形式的普查记录。5.2 收集现维保单位对在普查过程中发觉的前期维保单位的遗留问题所提出的解决方案。5.3 督促两家维保单位在设备交接检查中发觉的问题达成一样看法，双方确认，项目监交，形成交接检查记录。监督完成移交工作。5.4 依据合同要求，收集现维保单位针对系统不同状况制订的周检、月检、季检、年检安排。5.5 对维保单位保养安排、内容、标准及检查状况进行确认： 落实维保单位人员相关
3、的上岗证、操作证，收集其供应的复印件备案。 检查修理保养单位周检、月检、季检、年检安排的执行状况及相关维保总结。 检查修理保养单位对召修时限性和维保质量满意合同要求。 验收所更换配件是否为原机型配件，或须经我方同意后，运用的配件，并签字确认。 督促维保单位依据设施设备系统设备运行状况提出更换、大修、改造安排。 对维保中发觉的问题，项目设施设备维护部必需以书面的形式向维保单位发整改通知书限期整改，并保存相关的整改记录，跟踪整改情况。项目工程负责人对整改效果不佳的维保单位，应组织对其进行有效沟通，形成沟通纪要，发工程管理部备案。5.6 项目设施设备维护部按期对委外维保单位在本项目空调维保工作进行月
4、度、季度和年终考评。并作为修理保养款项支付依据。5.7 工程管理部不定期检查修理保养外包验收的相关资料和修理保养质量。6.0 验收标准6.1 服务人员行为规范内容要求员工形象1.维保人员的总体要求：维保人员均配戴统一的工作牌。2.具有良好的工作状态，上岗前须由维保方进行培训取得上岗证后才能上岗，对于不符合要求的，维保方应马上予以更换。3.维保方的现场负责人素养要求中专及以上文化，具有亲和力和较强的沟通实力，未经甲方同意不得擅自更换。员工行为问候在任何工作场所，见到客人应主动问候。礼貌语言1.运用 10 字礼貌语：您好、请、对不起、感谢、再见。2.因自身缘由给对方造成不便，应刚好致歉。3.运用节
5、假日的祝愿语。整体姿态端正，自然大方，工作中做到：走路轻、说话清、操作稳，尽量不露出物品相互碰撞的声音。服装要求统一、整齐、大方6.2 维保服务标准 空调系统维保服务标准A、空调系统维保服务的工作频次检查（维保）内容频次空调季节机油压力、油位、有无漏点；氟利昂凹凸压力值、有无漏点、是否适量、循环水泵、补水系统、吸排气温度、设备电流。每周检查一次电源箱、限制箱、水温、水压、风机盘管、风柜、主板 PLC、接触器、水流开关。每月检查一次室内风系统、新风系统、冷冻水管网、主机运行状况、运行参数、压缩机系统（油、气、限制几大部份）、水质等。每季检查一次非空调季节对室外管道系统进行排水处理每月检查一次对主
6、机内各压缩机加热器（加热带）进行检测更换。防止没加热时起动压机从而损坏压缩机。对各管道系统、机油系统、冷冻水管网系统进行检测，防止各系统有漏点，削减损失。对风系统进行风压、风量检查，对各过滤网进行清洗维护。对压缩机机油系统进行检测，如需更换过滤器、机油则对此进行更换，补加氟利昂、排空等工作。对电器限制系统、供电系统进行线路、绝缘性能检测、观测外表面有无损坏，除尘除垢。主机冷凝器的清洗、风机电机的修理保养。开机前的全面检测工作。一年内水过滤器检查维护半年一次风机过滤网检查维护每季检查一次水泵、水管阀门、膨胀水箱、风管用调整阀加油、防锈除锈半年一次全部冷冻水管路保温、接水盘是否被堵进行检查半年一次
7、空调冷冻水进行水质化验半年一次各风机盘管、循环水管网进行维护，对空调补水系统、自动排空系统进行检测半年一次各调整阀、风口、散流器、消声器等检测修理调整半年一次备注：项目依据现场实际须要可临时增加频次。每次修理保养不少于二名技术人员参加B、空调服务验收标准检查内容检查方法质量标准空调电源、限制箱部份配电箱全 数 检查，目视与电工工具结合检查A、空气开关各相触点是否接触是否良好，有无缺相、有无发热现象、螺丝有无松动，并进行修理。B、机组工作电流与空气开关是否相符。机组控制箱A、接触器三相是否接触良好，触点有无烧环，是否缺相，接触器线圈有无阻值，并处理。B、过电流爱护器整定电流是否合理，有无损坏，并
8、处理。C、缺相、欠压、时钟爱护器是否下常工作，各接线触点有无松动、发热现象，并处理。压缩机部份压缩机主机全 数 目 视检 查 和 试验检查修理机组整机状况，静止和运行时冷媒压力，确认冷媒充注量是否足够，检查各零部件及各接口是否有油渍，是否有泄漏，冷媒是否干燥、冷媒管路中是否有脏堵或冰堵。检查修理各运动、转动部件，在运行中是否有异样响声，推断运动、转动零部件是否有磨损，间隙不当的缺陷。检查修理油位，油的颜色，运行中的油压差等。按常规以及各厂家的说明书，在需更换冷冻机油以及油过滤器芯时加以更换，确保机油的粘度，运行所需的油压。对压缩机进行听、看、摸等手段进行仔细、细致地诊断，必要时进行解体彻底检查
9、。检查修理外围电器执行和探测元件，如电磁阀、电动膨胀阀、温度传感器、压力传感器等，必需全部完好，探测元件必需精确无误。电限制气系统全 数 目 视检 查 和 试验检查电脑内存设定值、标准电路限制程序、电子时间继电器压缩机反相爱护电路、启动过电流爱护线路、三相不平衡爱护线路正常。平安爱护系统全 数 目 视检 查 和 试验检查高压、低压爱护开关、油压差爱护、三相快速反应过电流继电器、压缩机反相爱护继电器、油加热器、压力保险阀压缩机再次启动继电器、冰点爱护感温器正常。压缩机部份冻机油系统全 数 目 视检 查 和 试验A 检查机油水平是否合理，机油量是否合适，机油有无漏点B 检查机油电加热器（压缩机电加
10、热带）是否完好，功率是否合适，电阻值正常。C 检查机油油温、机油压力是否正常，能否正常开机。D 检查机油过滤器有无堵塞现像等。氟利昂系统全 数 目 视检 查 和 试验A 氟利昂系统有无漏点，从液镜中视察氟是否适量，系统中有无水份，在运行时视察有无不容气体。B 在运行时检查修理排气、吸气压力值是否合理，凹凸压爱护器是否正常工作，整定值是否合理，检查修理排气、吸气温度是否在一合理值。C 检查修理温度传感器是否完好，主控器 PLC 工作是否正常，程序有无错误，各副触点是否工作正常。D 氟利昂在系统中流淌是否畅快，过滤器是否需更换，澎胀阀是否工作正常，电磁阀是否工作，线圈是否完好等。冷却水系统水泵全
11、数 试 验检查水泵有无漏水、有无反转、有无异响冷凝器进出水水压差、水温差是否达到设计要求补水系统补水系统是否正常工作，管网内有无空气，自动排气阀是否能正常工作管道、管件各 抽 查 至少 5 处，目视检查管道接头有无松动，保温材料有无掉落；管道调整阀、补水水箱、管道有无生锈、有无漏水；水管系统上过滤器是否安装完好，有无清洗等风机盘管及风柜风机盘管抽查至少5 台，目视和 试 验 检查风机电机是否完好，限制、控温电路是否正常。进出风温度、风压、风速是否达到设计要求；盘管接水盘有无阻堵，有无异物掉入，盘管及风管保温材料有无掉落风柜全数目视和 试 验 检查新风风柜工作是否正常。回风口、过滤网是否清洗，过
12、滤网是否完好；风柜皮带松紧是否合适，有无异响。进出风温度、风压、风速是否达到设计要求；风柜接水盘有无阻堵，有无异物掉入，风柜、风管保温材料有无掉落成品爱护抽查至少5 处，目视检查空调设备设施修理、维保、大、小修时，应备足成品爱护材料和措施，做好成品爱护其他员工形象随 机 抽 查至少 1 名员 工 ， 目视检查着干净、整齐、统一的工装、佩戴工作牌等员工行为符合附件 1 相关要求安排管控查 本 月 安排安排制定合理、有效，严格执行安排内容并达到相应的效果C、结果运用a)每周巡检发觉不符合质量标准要求不能超过 2 项（处），前周已经记录但未按要求整改的项，次周记两项，再次周记三项，以此类推直至整改为
13、止。超过 3 项（处），扣除当季空调修理费用的 0.5%；超过 4 项（处），扣除当季空调修理费用的 1%；超过 5 项（处），扣除当季空调修理费用的 3%。b)月检发觉不符合质量标准要求不能超过 2 项（处），超过 2 项（处），扣除当季空调修理费用的 1%；超过 3 项（处），扣除当季空调修理费用的 2%；超过 4 项（处），扣除当季空调修理费用的 3%。c)每出现一次严峻不合格，则扣除当季空调修理费用的 2%。严峻不合格是指： 质量不符合合同约定的质量标准相关要求，或合同约定的其它要求，经过与现场负责人沟通后，未按要求整改（不行抗因素除外）。 未供应半/年度维保报告或维保总结。 员工工作
14、未按行为，形象不符合标准。 未供应空调修理安排。 未按要求递交维保工作记录。 空调故障处理不彻底。 接到召修电话后应在 4 小时内到达故障现场进行修理。 故障后 8 小时内应确保空调复原正常。 随意更换空调主、配件品牌。 空调主、配件品牌采纳假冒伪劣产品更换。 空调修理人员无证上岗。 空调修理人员现场作业不规范，不主动协作。 外包维保合同期内，以各种理由要求进行价格调整。d)抽查维保人员未按合同要求到位，每次扣除当季空调修理费用的 5%；以此类推。若员工数量达到合同要求但现场质量不达标，我公司提出合同履行预警，赐予维保公司一个月整改时间，如未整改或整改效果不佳的，我公司有权提出解除合同，解除合同造成的损失由空调维保公司担当。e)客户对空调维保服务的有效投诉，每出现一次，扣除当季空调修理费用的 5%。一个月内产生三次及以上投诉或造成其他严峻损害，项目有权要求解除合同。f)若发生的事务同时满意上述多项扣款条件，可重复扣减费用。g)项目有权对进入本园区的不遵守规章制度的空调修理工（含管理人员）要求更换。h)若发生恶意撤场事务，扣除当季全部空调修理费用和合同履约保证金，并赔偿相应损失。 电梯系统维保服务标准A、电梯系统维保服务的工作频次a)半月维保项目（内容）和要求序号维保项目（内容）维保基本要求1机房、滑轮间环境
