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1、 2022房地产经纪人辅导资料：成本法本钱法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本钱法的本质是以房地产的开发建立本钱为导向求取估价对象的价值。本钱法这个概念中的“本钱”，并不是通常意义上的本钱，而是指价格。2.本钱法的理论依据本钱法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而打算。详细又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，详细一点讲，是卖方情愿承受的，不能低于他为开发建立该房地产已花费的代价，假如低于该代价，他就要赔本。从买方的角度来
2、看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，详细一点讲，是买方情愿支付的价格，不能高于他所估计的重新开发建立该房地产所需花费的代价，假如高于该代价，他还不如自己开发建立（或者托付另外的人开发建立）由上可见，一个是不低于开发建立已经花费的代价，一个是不高于估计重新开发建立所需花费的代价，买卖双方可以承受的共同点必定是正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）因此，估价人员便可以依据开发建立估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格3.本钱法适用的对象和条件只要是新近开发建立、可以假设重新开发建立或者打算开发建立的房地产，都可以采纳本钱法估价。本钱法特殊适用于估价那些既无
3、收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特别需要而开发建立的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采纳本钱法。另外，本钱法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采纳本钱法估价。由于在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的方法来解决。在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的本钱，本钱的增减肯定要对
4、效用有所作用才能影响价格。价格等于“本钱加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进入市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。房地产的开发建立本钱高并不肯定意味着房地产的价格就该高，开发建立本钱低也不肯定说明房地产的价格就不该高。要留意如下两个方面：一是要区分实际本钱和客观本钱。实际本钱是某个详细的开发商的实际花费，客观本钱是假设开发建立时大多数开发商的正常花费。在估价中应采纳客观本钱，而不是实际本钱。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。本钱法主要适用于比拟新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。本钱法估价还要求估价人员有专业学问和丰富的阅历，特殊是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业学问。4.本钱法的操作步骤运用本钱法估价一般分为以下4个步骤进展：搜集有关房地产开发建立的本钱、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。
