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1、 房地产估价价格定位分析概述(二)现房地产定价通用的定价方法有本钱导向法和需求导向法。本钱导向，顾名思义是以总本钱为中心来制定价格。即：价格=本钱+利润+税金(其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算)本钱导向法紧紧围围着开发商的利润目标，有利于限度地掌握本钱，而目标利润也可依据目前房地产业平均利润率，视自己工程的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润，这种方法无疑是比拟简便。但由于开发商取得地块的途径不同，经营治理水平不同，同等楼宇本钱的差异也比拟大，假如仅以自己的目标本钱加目标利润制定价格，这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你本钱，不管你利润的，市场能承受的价格
2、才是合理的价格，只有承受你的价格你的房子才能卖出去。况且假如市场能承受的价格高于原来目标本钱加目标利润制定的价格，使你能多赚钱，那么何乐而不为呢?归根究竟，与很多产品一样，房地产价格主要是取决于市场供求关系。以需求导向法定价是目前较多开发商使用的较科学合理的方法。需求导向定价法需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的本钱定价。是依据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、漂亮的庭园、优质效劳等条件来影响消费者的购置行动。依据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。要依据市场的供求关系定价，便
3、要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，娴熟分析了这些因素对合理定价取得利润很有帮忙。在这些因素里固然以供求关系为主要影响因素。供应和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供应，要么通过影响需求来影响价格。供求关系因素;房地产的价格一般来说也是由供应和需求打算的，与需求成正相关，与供应成负相关。房地产的供求状况可分为如下4种类型：1)全国房地产总的供求状况;2)本地区房地产的供求状况;3)全国本类房地产的供求状况;4)本地区本类房地产的供求状况。还有影响房地产价格的其他因素：经济因素：包含物价、土地价格、利率、货币供给量、经济增长率等内容。物价和土
4、地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会削减买方市场，利率降低刺激购房。货币供给量增加时，其代表的土地价格相对削减，即提高价格。经济增长使购置力加强，房地产价格上涨。社会因素：人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高;家庭构造可影响购房目的、购置力;福利性实物分房的停顿，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。行政及法律因素：比方产业政策和产业构造直接影响经济进展，失业率高房子固然很难卖掉。自身因素：所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。这些因素如下：1、位置：房地产价格与位置优劣成正相关。
5、一般来说，商业房地产的位置优劣，主要看四周环境状况、安静程度、交通是否便利，以及与市场中心的远近。2、地质：地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。地质条件的好坏打算着建立费用的大小。3、土地面积：规模大的住宅区，封闭式物业治理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满足，增进需求。4、日照朝向、采光、通风、风向等。5、建筑物的外观：建筑样式、风格和色调。凡建筑物外观新奇、美丽，可以给人们舒适的感受，价格就高;反之，单调、呆板，很难引起人们剧烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，价格就低。6、心理因素：当经济大环境临时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的一族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和推断力量。分析过各种影响因素后，价格的定位是讲究技巧的。详细来说，一般先行设置内部认购时期的价格，目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场承受程度。内部认购价可依据本钱加成法，并参照四周地区楼盘价，以较低为好。假如市场表现踊跃，可在公开出售时作向上调整，幅度不行太大。假如市场表现冷淡，说明内部认购价格定高了，可以实行提高装修标准，或增加供应优质效劳，或送治理费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开出售胜利。总之应使楼盘开售后，价格只升不跌，赐予客户信念，使潜在客户受到刺激，产生购置的欲望。
