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1、20XX青民三(民)初字第23号 上海市青浦区人民法院民事判决书青民三(民)初字第23号原告蔡某。被告高某。第三人上海某事务所。原告蔡某诉被告高某房屋买卖合同纠纷一案，本院于20XX年12月29日立案受理后，依法由代理审判员田建鹏独任审判。20XX年1月14日，本案第一次公开开庭进行审理，原告蔡某及其委托代理人，被告高某的委托代理人到庭参加诉讼。20XX年3月5日，本案再次公开开庭进行审理，原告蔡某及其委托代理人，被告高某的委托代理人到庭参加诉讼。当日，本院依法追加上海某事务所为第三人。20XX年4月7日，本案第三次公开开庭进行审理，原告蔡某及其委托代理人，被告高某的委托代理人，第三人上海某事
2、务所投资人颜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡某诉称：20XX年10月24日前，原告在中介处得知被告出卖坐落于青浦区界泾港新村号室房屋，该605室房屋赠送11平方米左右阁楼。于是，原、被告双方在中介公司的居间下签订了一份房产转让合同，合同约定该605室房屋建筑面积平方米，总价人民币74万元。原告于24日向被告交付定金3万元。随后，原告家人在看房时觉得该605室面积远远不够平方米，遂两次询问被告阁楼的面积是否包含在房产证的建筑面积内，被告均含糊作答，没有讲清楚。后原告感觉面积有问题，遂到楼下住户处打听才知，该605室房屋只有70平方米，将阁楼面积包括在内才是平方米。被告在签订合同时有意提供
3、虚假情况，隐瞒真实情况，造成原告违背真实意愿的情况下订立合同，给原告造成巨大经济损失。原告认为被告的行为构成欺诈。原告几次找被告协商未果，现被告已将该房屋出卖给第三人，却拒不退回3万元定金。为此，原告请求判令：请求撤销原、被告双方订立的房产转让合同，被告返还原告定金3万元，并承担逾期利息损失。后原告变更诉请，要求：1、解除原、被告订立的房产转让合同；2、被告返还原告3万元定金并承担利息损失。被告高某辩称：20XX年10月24日，原告夫妻在上海某事务所工作人员徐小姐陪同下对系争房屋进行现场查看。原告在确认无误后支付了4,000元定金，并签订房屋转让合同。次日，原告及其家人又对系争房屋进行查看，确
4、认无误后支付了26,000元定金。之后，原告认为被告出售的房屋面积不真实，不愿意履行合同，同年10月28日，原告向被告送达解除合同的通知，被告当场表示同意，并收回了产权证。因此，本案是由于原告违约造成合同无法履行，同意解除合同，对其它诉请不同意。第三人上海某事务所述称：被告的朋友打电话至我公司将系争房屋挂牌出售；原、被告双方签订合同后两三天，原告来我公司说房屋面积不对，要求与被告协商，后来双方未能达成一致；在20XX年10月30日后一周多，被告将房产证取走。经开庭审理查明：20XX年10月24日，原、被告经第三人上海某事务所居间介绍签订了房产转让合同一份，合同约定：被告自愿将坐落在上海市青浦区
5、界泾港新村73号605室房产平方米转让给原告，原告已对被告所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产；双方议定的上述房产成交总价格为柒拾肆万元正，原告在20XX年10月24日签约时交付购房定金叁万元正，购房定金将在最后一次付款时冲抵；余额付款方式为：20XX年10月30日，付叁拾万元正；贷款批出来付清首付，产证过户；贷款金额直放被告卡；原告在付清房款时，被告或委托人协助原告办理房产过户手续，过房结束后，该房的附属物及该建筑范围内的土地使用权一并转移给原告，并负责水、电、煤、通讯及物业管理、有线电视费用完清；违约责任：原告中途悔约，原告不得向被告索要定金，被告中途悔约，应当双倍向原告返还定金。合
6、同另对其他事宜作了约定。后原告分两次向被告支付了定金30,000元。20XX年10月27日，原告对系争房屋面积产生质疑，遂于当晚要求第三人联系被告进行协商，但未能达成一致意见。20XX年10月28日，原告向被告邮寄房产合同纠纷说明一份，要求解除合同。次日，被告收到该说明。同年10月30日，原、被告双方再次在第三人处协商，原告要求返还定金，被告仍然坚持继续履行合同，并给予原告两天时间考虑，期满将另售他人。之后，原、被告双方未有联系。因原告认为被告应返还原告3万元定金，遂于20XX年12月诉至本院。另查明：20XX年11月2日，被告与案外人李卫星签订房地产买卖合同一份，约定：甲方将自有的房屋及该房
7、屋占有范围内的房地产转让给给乙方，房地产坐落在上海市青浦区界泾港73号605室，建筑面积平方米；双方协商一致，同意上述房地产转让价款为万元，并包括空调2只，冰箱、洗衣机、电视机1只，木沙发1套，床2只；签订本合同之日付定金叁万元，另余款贰拾万元正于十一月八日农行转帐，壹拾万伍仟元于办理好过户手续一次性，另余款肆拾万元正贷款；双方同意，甲方于20XX年1月1日腾出该房屋，并通知乙方进行验收交割，双方对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验无误后，甲方将房屋交付给乙方。20XX年11月7日，被告与案外人李卫星、汤林弟签订上海市房地产买卖合同一份，约定：双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房
8、屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落于上海市青浦区界泾港新村73号605室，结构为混合2，房屋建筑面积平方米；双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计58万元。双方另对其他事宜作了约定。再查明：上海市青浦区界泾港新村号室房屋产权原属被告所有，被告于20XX年3月17日取得了系争房屋的上海市房地产权证，该房屋建筑面积平方米，房屋结构混合2。20XX年12月14日，案外人李卫星、汤林弟取得系争房屋的上海市房地产权证。系争房屋现由案外人占有、使用。再查明：上海市青浦区界泾港新村73号405、505室房屋面积均为平方米，房屋结构混合1。以上事实，由原、被告、第三人各方陈述、原告提供的房产转让
9、合同、收据、照片、沪房地青字第003190号上海市房地产权证、上海市房地产登记簿，被告提供的房产合同纠纷说明、收据、上海市房地产买卖合同，房屋楼型图等证据予以佐证，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。本案审理中，原告陈述：曾看过两次房，当场就对房屋面积提出疑问，中介人员解释可能是因为装修所致，被告对此未作解释；原、被告签订的合同并未解除，因为房产证还在第三人上海某事务所处，我方仍有意购买，尚在协商中。被告陈述：原告看房时未就房屋面积提出疑问，我方曾说房屋面积包括阁楼，但不清楚阁楼面积具体占多少；10月30日协商时已说清楚，两天内看不到钱，合同就解除。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合
10、同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，原、被告双方签订的房产转让合同系双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。在合同履行过程中，当事人应本着诚实信用的原则全面、善意地履行自己的义务。就房屋买卖而言，买方理应在签订合同前对系争房屋详加了解，卖方则应对所出售房屋具体情况进行细致解答，中介人员更应恪尽职守，转达当事人的真实意思和房屋的真实情况，如此即可减少或避免争议的产生。在争议产生后，各方亦应理性对待，谨慎处之，寻找解决之道。本案中，虽原告两次至系争房屋内查看，但因房屋产权证并
11、未载明阁楼面积包括在房屋建筑面积内，仅凭主观感受确难对十几平方米的房屋面积差额有所定论。至于被告主张原、被告双方于20XX年10月30日协商时已明确两天考虑时间，否则合同解除，因届期原告未支付相应房款，故该合同已解除。对此，本院认为，首先，对被告提出限期两天，否则合同解除的表示，原告并未予以接受；其次，两天的宽限期难称合理，且被告在20XX年11月2日即与案外人签订买卖合同，考虑到合同签订尚需联系、磋商、合意诸环节，被告此举殊为不妥；再次，被告确认20XX年10月30日后再未与原告进行联系，即既未向原告询问款项支付与否，亦未向原告表达合同解除，因此，对被告将系争房屋出售于案外人时，原、被告之间
12、签订的买卖合同已先行解除。因被告已将系争房屋出售于案外人，并已办理房屋过户手续，合同目的已无法实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。因原告未在起诉前通知被告解除合同，而于20XX年3月5日庭审过程中变更诉请为解除合同，故原、被告签订的房产转让合同应于20XX年3月5日解除。因被告在合同解除前即将系争房屋售于他人，存在过错，现原告要求被告返还定金，于法无悖，本院予以支持。原告自愿放弃主张利息损失，系对自己权利的处分，本院予以准许。至于被告主张原告未按期付款构成违约，被告可以通过包括诉讼在内的其他途径另行主张。据此，依照中华人民共和国合同法第八条、第六十条第一款、第九十四条第项、第九十六条
13、第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告蔡某与被告高某20XX年10月24日签订的房产转让合同于20XX年3月5日解除；二、被告高某应于本判决生效之日起十日内返还原告蔡某购房定金人民币3万元。本案受理费人民币275元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 附：相关法律条文中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。代理审判员 田建鹏二一年四月二十日书记员 金艳
