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1、第三讲房地产开发企业成本与费用第一节房地产开发企业成本与费用概述一、成本、费用与支出的关系房地产开发企业的成本主要指开发产品的成本，包括土地开发成本、房屋 开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。房地产开发企业的期间 费用包括管理费用、财务费用和销售费用成本与费用作为房地产开发企业在生产经营过程中所发生的生产要素耗 费，是获取收入的必要条件，它形成了商品价值中的补偿价值。房地产开发企 业改善生产管理，节约成本与费用，是提高生产经营成果的重要手段。因此必 须要加强成本与费用的管理与核算。房地产开发企业应根据会计准则和有关制 度的规定，正确划分成本、费用与资本性支出、营业外支出等的界限；正
2、确划 分成本与费用的界限；正确划分本期成本、费用与下期成本、费用的界限。从 而达到正确计算各种产品的成本与本期费用的目的。费用、成本与支出是三个既有联系又有区别的概念。（一）费用与支出支出也称流出，是指企业的资源因耗用或偿付等原因而流出企业，从而导 致企业可使用资源总量的减少。支出可以是现金支出，也可以是非现金支出。 根据经济性质不同，可把支出分为偿债性支出和非偿债性支出两类。偿债性支 出是指企业出于偿债目的而将包括现金在内的资源交付给其他主体，非偿债性 支出根据收益期限的长短，又可以分为资本性支出和收益性支出两类。费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。 费用主要有
3、以下特征：（1）费用通常是为取得某项营业收入而发生的耗费， 这些耗费可以表现 为资产的减少或负债的增加。（2）费用是对耗费所作的计 量，这种耗费并不一定表现为 当期直接发生的支出，有些耗费是通过系统、 合理的分配而形成的，如固定资产折旧等。一般来说，支出的含义要比费用宽泛，除偿付性支出外，其余支出或迟或 早都将会转化为费用，因为偿付性支出与费用核算没有直接关系。而效益长于 一个会计期间的资本性支出，在发生时并不能全部作为当期费用，如固定资产、 无形资产的购进支出、递延资产支出随着资产效用的丧失逐期摊人成本、费用 中；收益性支出则不同，它是为一个会计期间而发生的，其未来的经济利益已 在那个会计期
4、间耗费掉，可以全额作为当期费用。（二）费用与成本成本有广义和狭义之分。广义的成本是指企业为取得资产或达到特定目的 而发生的全部耗费。例如，企业为购建固定资产而发生的耗费为固定资产成本， 企业为购买材料而发生的耗费为材料成本，企业为生产产品而发生的耗费为产 品开发成本，企业为提供劳务而发生的耗费为劳务成本等。在这种意义上，成 本与费用概念的内涵是一致的。狭义的成本是指企业为生产一定种类和数量的 产品或提供一定种类和数量的劳务而发生的耗费，即工程成本或产品成本、劳 务成本等。我国会计实务中所说的成本，一般是指狭义的成本。费用与成本有着密切的联系，主要表现在：（1）费用与成本都是企业为达 到生产经营
5、目的而发生的支出，都需要由企业生产经营过程中实现的收入来补 偿；（2）、企业在一定时期（月、季、年）内所发生的生产费用是构成产品成本 的基础，产品成本是企业为生产一定种类和数量的产品所发生的生产费用的汇 集，两者在经济内容上是一致的，都是生产过程中物化劳动和活劳动耗费的货 币表现；（3）费用和成本在一定情况下可以相互转化。费用与成本也有着显著的区别，主要表现在：费用与一定的会计期间相联 系，反映一本期生产所发生的全部支出，却不管这些支出是否应由本期工程成 本负担；成本与一定种类和数量的具体产品相联系，而不论这些支出是否发生 在当期，即成本是对象化了的费用。企业在一定会计期间所发生的费用将构成
6、本期完工产品开发成本的主要部分，但本期完工产品的开发成本并不都是由本 期所发生的费用而形成，它可能包括以前期间发生而应由本期产品成本负担的 费用；也可能包括本期尚未发生但应由本期产品成本负担的费用。另外，企业 本期投入开发的产品，本期不一定完工；本期完工的产品，也可能是以前期间 投入生产的。因此，本期完工产品的成本可能还包括部分期初结转的未完工产 品的成本，即以前期间所发生的费用。同样，企业本期发生的全部费用也不都 形成本期完工产品的成本，它还包括一些应结转到下期的未完工产品的支出，以及一些不由具体产品负担的期间费用。此外，费用是为当期带来营业收入的 耗费，应全部由当期实现的营业收入来补偿；而
7、成本并不完全为当期带来营业 收入，也不完全由当期实现的营业收入来补偿，期末未销售的产品，其制造成 本就不能由当期实现的营业收入来补偿。二、费用的确认（一）费用确认的原则企业对费用进行核算之前，首先应进行费用的确认。由于发生费用的目的 是为了取得收入，所以，费用的确认应与收入的确认相联系。因此，确认费用 应遵循划分收益性支出与资本性支出原则、权责发生制原则和配比原则。对于 应届于本期的各项费用，不论其是否实际支付款项，均应确认为本期的费用； 对于不属于本期的费用，即使款项已经在本期付出，也不应确认为本期的费用。（二）费用确认的标准在实际工作中，确认费用的标准主要有以下几种：1 .按照因果关系确认
8、费用根据费用与收入之间的因果关系确认费用。如果某项已耗用的资产与本期 所获得的收入有直接联系，则该项已耗用的资产就应当在确认收人的当期确认 为费用。即凡是与当期实现的收人有直接联系的耗费，都应确认为当期的费用。 反之，如果与当期实现的收入无关的耗费，不应当确认为当期费用。以商品房 销售成本为例，只有本期售出的商品房，其成本才能转化为营业成本，才能确 认为赚取本期营业收入的费用，而那些本期完工却并未销售出去的商品房，其 成本不能确认为与本期营业收入配比的费用。2 .按照系统合理的分配方法确认费用尽管按照因果关系确认费用被认为是确认费用的最理想方法，但有些费用 与收入之间的因果关系有时难以划分清楚
9、。因此，按照配比原则的要求，一般 采取系统合理的方法，将取得资产的成本在受益期间分摊计入各期的费用，从 不同期间实现的营业收入中获得补偿。例如，固定资产和无形资产能够在较长 的会计期间内使用，有助于企业各期营业收入的实现，但与营业收入却没有可 以直接认定的因果关系，并且企业取得固定资产和无形资产时所发生的支出一 般较大，如果在发生时就将其确认为费用，既影响资产的正确计量，也会导致各期收益的不可比，即固定资产和无形资产只能通过采取系统合理的折旧方法 和摊销方法，确认其应归属各期的折旧费用和摊销费用。3直接确认为当期费用是指与营业收入没有直接联系，且只能为一个会计期间带来效益或受益期 间难以合理估
10、计的支出，应在发生时直接确认为当期的费用。例如，企业的一 些行政费用与营业收入没有直接联系，而且只涉及本会计期间，因而在发生时 就应确认为当期的费用，如销售费用、管理费用等。此外，对于一些虽然受益 期较长但数额较小的支出，也可以直接确认为当期费用。上述三种费用确认方法之间具有一定的层次关系：如果费用与收人之间存 在直接的因果关系，应按因果关系确认费用，如果费用与收入之间不存在直接 的因果关系，就需要采用系统、合理的分配方法来确认费用；如果费用与收入 之间不存在因果关系，又无法采用某种合理的分配方法确认，就应当在发生时 直接确认为当期费用。第二节开发产品成本的核算房地产开发企业主要从事房地产开发
11、建设活动，其生产成本主要指开发产 品的成本，包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工 程开发成本。一、开发产品成本的构成房地产开发企业开发产品的成本，包括以下费用。1. 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主 要包括以 下内容：(1) 土地征用费。支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开 发费，缴纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合 作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。(2) 拆迁补偿费。有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置 及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
12、；拆迁旧建筑物回收的残值应估价 人账，分别冲减有关成本。（3）市政配套费。指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市 政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。（4）其他。如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。2. 前期工程费前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设 计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以 下内容：（1）项目整体性批报建费。项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批 费，如人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住 宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投
13、标管理费等。（2）规划设计费。项目立项后的总体规划设计、单体设计费，管线设计费， 改造设计费，可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、 晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。（3）勘测丈量费。水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测 试费，拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费，建筑面积丈量费等。（4）“三通一平”费。接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟 开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的 设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。（5）临时设施费。工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地
14、 租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费 用。临时设施内的资产，如空调、电视机、家具等不属于临时设施费。（6）预算编审费。支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而 发生的费用。（7）其他。包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。3 .基础设施费基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算 项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、 热、通信等大市政公司缴纳的费用。主要包括以下内容：（1）道路工程费。小区内道路铺设费。（2）供电工程
15、费。变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供 （配）电贴费、电源建设费，缴纳的电增容费等。（3）给排水工程费。自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、 管线铺设费用，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。（4）煤气工程费。煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤 气发展基金、煤气挂表费等。（5）供暖工程费。暖气管道的铺设费、集资费。（6）通信工程费。电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，缴纳 的电话增容费等。（7）电视工程费。小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应缴 纳的有关费用。（8）照明工程费。小区内路灯照明设施支出。（9）绿化工程费。小区内人工草坪、栽花
16、、种树等绿化支出，绿地建设费。（10）环卫工程费。指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕 等支出。（11）其他。小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控 工程费、自然下沉整改费等。4 .建筑安装工程费建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算 项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保 险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应 依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。建筑安装工程费 主要包括以下内容：（1）土建工程费。包括基础工程费、主体工程费。有甲供材料的，还应包 括相应的甲供材料费。（2）安装工程费。包括电气（强电）安装工程费、电讯（弱电）安装工程 费、给排水安装工程费
