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1、上海104个抢手学区房 http:/2010年12月16日20:52理财一周 学区房可能是唯一不受调控政策影响的投资品种，在一些名校扎堆的区域，一套性价比较高的学区房背后总有一串客户在排队求购。经记者调查，目前在一些市重点、区重点公立学校聚集的板块中，学区房几乎每月挂牌价都有5%10%的上涨。 理财一周报对上海18个区县的重点中小学附近的学区房进行大排查，精选出13个区的52所重点中小学附近104个学区房楼盘逐一分析、点评。 上海104个供不应求的学区房全点评 重点中小学聚集地，学区房每月涨5% 理财一周报记者/董琳霞 “学区房可能是唯一不受政策影响的投资品种，在一些名校扎堆的区域，一套性价比
2、较高的学区房背后总有一串客户在排队求购，他们中有些是专炒学区房的投资客，有些则是为子女入学铺路的真正学区房需求客户。”21世纪不动产分析师黄河涛向理财一周报记者表示。 学区房常年供不应求 黄河涛告诉记者，学区房常年处在供不应求的状态中，价格也是稳步走高，特别是一些既有学区房概念，又有拆迁概念的老公房，更为抢手，即使是调控频袭的2010年，也未见学区房挂牌贱卖的情况。 经记者调查，目前在一些市重点、区重点公立学校聚集的板块中，学区房几乎每月挂牌价都有5%10%的上涨。而在许多名校附近，一些中介门店光学区房业务，每月也能赚个盆满钵满。 在浦东源深板块，最热门的学区房“梅园新村”目前挂牌价为3.6万
3、元/平方米，而在年初该小区大部分房源的挂牌价为3万元/平方米左右；在卢湾中学附近，海华花园目前的挂牌均价已达到了3.3万元/ 平方米，部分房源挂牌价高达3.8万元/平方米，较去年同期已有40%的上浮。 如今每到中小学入学报名期，校方会按照就近入学原则招募生源，到周边对口派出所查找学区内适龄孩子的名单，导致部分学区房在短短几年内被频繁易主。在长寿路上的一家中介门店店员告诉记者，许多客户都是借钱并贷款买了学区房立即迁入户口，一解决孩子的入学问题后就将学区房挂牌出售并转按揭，随后迁出户口，由于被频繁交易，导致学区房的售价居高不下。 “购入学区房就不存在亏本的情况” 不过，目前也有很多业主购买了学区房
4、后却就学未果，由于指望着学区房入学的家庭越来越多，学校方已经无力承受这么庞大的生源而规定了一些限制条件。例如，一些市重点小学要求，住房必须在街道派出所管辖范围内，孩子必须是上海户口，户口必须落在没有用过名额的片区内房产上，父母户口也必须在这套房产上，而且房主必须是孩子父母，不能是爷爷奶奶、外公外婆或是家里的其他亲戚朋友，而且必须落户满3年。 “在严苛的条件下，也有许多之前购买学区房的客户最终竹篮打水一场空，所以购买学区房，一定要提前，一般在孩子3岁时就应当购入，还有，必须要搞清楚周边学校招生的规定。”中介人士称，即使搞清了所有的规定，在购入学区房等孩子上学期间，各个学校的规定还在不停变化，好在
5、学区房的保值、增值性较强，购入学区房就不存在亏本的情况，因此，学区房才会一直持续着供不应求的行情。 本期，理财一周报对上海18个区的重点中小学附近的学区房进行大排查，精选出13个区的52所重点中小学附近104个学区房楼盘进行点评。因崇明、奉贤、金山、青浦、松江区域内重点中小学很少，有的区域基本没有，因此不在本期学区房点评范围内。 传统黄金地段，学区房售价高企 理财一周报记者/董琳霞 静安区名校众多，几乎每个板块的房源都能划入一所名校的范畴内。 目前在静安区较知名的学校包括：静安区教育学院附属学校小学部、上海第一师范附属小学、上海市静安小学、上海市威海路第三小学、上海市静安区第一中心小学、上海市
6、民立中学、同济大学附属七一中学、万航渡路小学等等。 由于处在传统黄金地段，片区内学区房售价高企，老公房挂牌价一般都在30000元/平方米上下，房龄在5年内的高层公寓房和次新房，挂牌价一般都在3000045000元/平方米，而一些豪宅项目，例如中凯城市之光、西康路989以及静安豪景苑，售价一般都在5000070000元/平方米。 在静安区，几乎没有新房学区房供应，学区房大多存在于一些老公房和新式里弄中，老公房房龄一般都在10年以上，面积在3060平方米，新式里弄大多为使用权房，报价高企，有些新式里弄房10平方米就要60多万元；公寓房方面，面积大多集中在80120平方米，静安寺周边、西康路沿线的北
7、静安板块公寓房最为抢手。 以北静安为例，教育资源包括静安区第一中心小学、上海市第一中学、市西中学、静安区教育学院附属学校、华师附小、二工大分院；轨交7号线及数条公交线路更是形成了强大的交通网络。北静安板块目前主要在售的学区房包括达安锦园、静安凤凰苑、静安枫景、静安豪景、静安艺阁、泰府名邸、君御豪庭等。 上海第一师范附属小学 地址：万航渡路299号 特色：语文类、专业学科类 级别：名校附属小学 学区房推荐：三和花园、沪中新苑 代表楼盘：三和花园 地址：延平路123弄 均价：29000元/平方米 配套：该小区是上海市第一批外销房，周边配套齐全。距离轨交2号线静安寺站10分钟路程，出门就是武定菜场和
8、农工商超市，邻近第一中心小学幼儿园、童欣幼儿园、常熟路幼儿园以及家乐福。 点评：静安区目前可以选择的学区房少之又少，三和花园是少有的市场放量相对较大的楼盘，该项目由于是上世纪90年代末建造的，房龄很老，但是房源售价算是静安区的谷底价格，适合方便孩子就学的过渡型置业。 代表楼盘：沪中新苑 地址：武宁南路88弄 均价：37000元/平方米 配套：邻近上海市重点小学上海第一师范附属小学，该小区为2002年竣工、2003年入住，房龄偏老，但是该小区属名校效应楼盘，地段也不错，步行10分钟可到达轨交2号线和7号线，小区百米内有武宁路菜场、联华超市等，一部公交车可直达淮海路、南京路以及徐家汇商圈。 点评：
9、沪中新苑的售价在该区域属于中等水平，小区已成规模，居住氛围较为成熟，性价比较高，该小区在二手房市场中挂牌量不大，只要一有房源出来就会备受关注。 万航渡路小学 地址：万航渡路690号 特色：小班教学、语文类、专业学科类 级别：区重点 学区房推荐：达安花园、静安丽舍 代表楼盘：达安花园 地址：长寿路999弄 均价：34000元/平方米 配套：位于长寿路与武宁南路相交的静安区板块，属曹家渡商圈，北邻长寿路，东接武宁路，南向余姚路，西靠万航渡路，占地面积约11万平方米，绿化率高达45%；邻近万航渡路小学、市西中学、一师附小、南京西路幼儿园；交通出行轨交7号线昌平路站及长寿路站。 点评：该楼盘是静安区旧
10、区改造中规模最大、投资最多的项目，1999年该小区被评为中心城区第一座生态示范居住区，属于长寿路上较为知名的名牌小区。 代表楼盘：静安丽舍 地址：万航渡路858弄 均价：34000元/平方米 配套：坐落于市中心万航渡路黄金地段，小区绿化率高达52%；邻近曹家渡、静安寺和中山公园三大商圈。小区共5栋楼，房型从103平方米的二房到269平方米的四房；邻近轨交2号线静安寺站和江苏路站；周边有逸夫职校华山分部、上海市逸夫中学、安福路小学、新知进修学院、华东理工大学继续教育学院等。在万航渡路和长宁路路口设有大型商场。 点评：2004年交房的小区，在同区域属于房龄较短的学区房，项目不靠近大马路，较为安静。
11、 上海市威海路第三小学 地址：茂名北路40号 特色：体育类、科技类、艺术类 级别：区重点 学区房推荐：中凯城市之光、云海苑 代表楼盘：中凯城市之光 地址：威海路333弄 均价：65000元/平方米 配套：该项目属于人民广场地段的高级住宅小区，小区中央有8000平方米的生态景观湖、26000平方米湖滨花园。住宅以18层以下的单元式小高层为主。大门出去沿威海路600米可达人民广场，距南京西路高档商圈也相当近，步行10分钟即可抵达恒隆广场。处在延安高架和南北高架旁北面，有多条公交线路和轨交2号线。 点评：市中心豪宅项目，2004年竣工入住，项目品相豪华，后市升值潜力有保障。 代表楼盘：云海苑 地址：
12、青海路128号 均价：45000元/平方米 配套：位于南京西路繁华街区，紧邻中凯城市之光，在青海路中间，南面是威海路，北面是南京西路，西面是石门一路，东面紧靠青海路和上海电视台，出门直接上南北高架和延安高架。该项目大环境不错，周边配套相当成熟，但由于邻近高架，灰尘污染较为严重。 点评：在项目旁就是香港兴业和太古地产在建的“大中里”项目，包括了高档酒店、写字楼和商场，该项目的建设，令板块价值再次升级。 同济大学附属七一中学 地址：陕西北路461号 特色：完中（初中+高中） 级别：区重点、名校附属 学区房推荐：静安豪景苑、曼克顿豪庭 代表楼盘：静安豪景苑 地址：西康路501弄 均价：50000元/
13、平方米 配套：北静安高端住宅区域，位于西康路武定路，步行至梅龙镇、中信泰富、恒隆广场10分钟，是南京西路商圈较为知名的高档楼盘，邻近轨交7号线昌平路站；除同济大学附属七一中学外，周边还邻近上海市静安区第一中心小学、上海市第一中心小学幼儿园、上海大学高等技术学院、上海第二工业大学(静安分校)等教育资源。 点评：位于上海的“恒梅泰”高级商圈旁，地段价值超高，目前在西康路上的新盘如西康路989的售价都在50000元/平方米以上，由于项目定位高端，其售价在区域二手房中处中等以上水平。 曼克顿豪庭 地址：西康路339弄 均价：39000元/平方米 配套：项目由两栋30层高层建筑组成，占地6514平方米,
14、 整个小区共设254户，于2002年竣工，步行到南京西路需10分钟。距静安寺及石门一路轨交站15分钟的路程。周边有上海市爱国学校、上海市威海路第三小学（分校）、民立中学、西康路第三小学（东部）等教育资源。 点评：档次较次于静安豪景苑，相对来说，性价比较高，楼盘规模较小，小区还对口上海市静安区第一中心小学，步行至该小学仅需3分钟。 首选打浦桥板块，老公房单价达5万元 理财一周报记者/董琳霞 卢湾区学区房概况与静安区相当，名校云集，学区房供不应求，致使挂牌价飙高。 该区域，市级和区级重点学校包括卢湾区第一中心小学、卢湾区第二中心小学、卢湾区第三中心小学、卢湾中学、上海师范专科学校附属小学、上海师范
15、大学附属卢湾实验小学、五爱高级中学、向明中学等。 在卢湾区内，老公房由于面积较小，单价一般都超过了一些公寓房和次新房，在市重点向明高级中学旁记者看到，对口该学校的南昌路212弄老公房，30平方米报价150万元，单价高达5万元。 此外，一些位于打浦桥板块的公寓房也是区内学区房较为抢手的品种，在卢湾中学周边，海华花园是学区房中交投较旺的一个项目，该项目挂牌均价在29000-33000元/平方米，面积在80-120平方米；在卢湾新天地板块，分布有上海众多高级公寓项目，如翠湖天地、华府天地项目，目前报价在90000元/平方米以上。 打浦桥板块是卢湾学区房板块中相对性价比较高的一个片区，地理位置优越，板块与淮海路、徐家汇两大老牌商圈相邻，又连接世博会浦西会址，是上海城市副中心的辐射受益区，轨交4号线以及9号线都在此板块设立站点，目前，无论是二手房买卖市场还是租
