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1、西安广播电视大学开放教育物业管理专业毕业论文题目：住宅小区物业管理收费难的存在问题及对策专业层次：专科级 别：2011春学 号：姓 名：王平分 校 ：直属四分校指导教师：杨春海2013年4月14日目录中文摘要3引言41.我国物业管理费用的构成及我国现行物业服务收费政策51.1 我国物业管理费用的构成51.2我国现行物业服务收费政策52.住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状及分析62.1 住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状62.2导致物业管理收费难问题的因素分析72.2.1业主的物业消费观念还未完全树立,短期内难以和盘接受72.2.2物业服务公司的服务与收费质价不符72.2.3 物业服务公司与
2、业主之间的地位、关系不对称82.2.4 开发商与物业服务公司之间缺乏相互制约及协调的机制82.2.5 不断上涨的房价提升了购房者的住房消费期望值83.造成住宅小区物业管理收费难的原因93.1物业管理公司自身的原因93.1.1物业管理公司没有摆正服务业主与管理物业的位置，以管理者自居93.1.2物业管理公司服务质量不能满足业主的要求93.1.3物业管理公司收费与服务不匹配93.1.4物业管理收费标准、项目、方式等不合理、不公开、不规范103.1.5综合服务收费与个体特约服务收费并存103.2业主自身原因103.2.1业主消费观念滞后103.2.2业主经济困难103.2.3业主与物业公司或开发商之
3、间的纠纷而拒交物业管理费113.2.4业主对物业管理公司职责的错误定位113.3业主委员会协调监督难113.3.1业主委员会覆盖面、代表性有待提高113.3.2业主委员会维权意识差113.3.3业主委员会和物业公司之间的协调沟通不够123.4法律、法规不健全或政府指导不力123.4.1物业管理的市场机制不健全123.4.2服务收费定价方式不当123.4.3政府行政监管薄弱，有时又与物业管理公司管理内容出现重合123.4.4社会信用体系缺乏、司法低效123.4.5物业管理服务具有全体性，其服务的对象是全体业主，不可能因少数业主不交管理费而停止服务123.4.6由于历史原因，老住宅小区存在着基础设
4、施、居住环境差、人员复杂、投入不足的情况134.有效解决小区物业管理收费难问题的可行性对策134.1 增强业主对物业管理服务的消费意识134.2 提高物业服务公司的自身素质和工作质量144.3 加快制定和完善物业管理收费方面的法律法规144.4建立有效机制，切实解决收费难问题154.4.1规范收费标准，增加收费透明度154.4.2建立物业管理费工资卡扣收制度，有效解决收费难问题154.4.3推行资金账目公开，争取更多居民的理解支持154.4.4 于经济实在有困难的低保户，实行费用减免或补贴164.5 确业主管理委员会的地位，充分发挥其职能作用165.结束语17参考文献18致谢19住宅小区物业管
5、理收费难的存在问题及对策中文摘要随着我国房地产市场的快速发展，物业管理已经成为国民经济中的重要的新兴行业，但伴随着物业管理企业成长而来的一个突出问题，就是收取物业管理费难。物业管理服务费既是保证物业管理活动正常运转的血液，也是涉及业主和物业使用人切身利益的大事，因此备受业主、物业使用人和物业管理公司的高度关注。而且物业管理费难收取已是此行业中一种很常见的现象，直接关系到物业管理行业生存和发展，影响到小区业主的安居和小区建设的稳定。所以多角度地分析住宅小区物业管理收费难的存在问题及对策有重要意义。关键字：住宅小区物业管理 收费难 存在问题 对策引言 我国的物业管理是伴随着市场经济下的住房制度改革
6、、房地产开发以及住宅的商品化逐步产生和发展起来的,被视为现代化城市建设的“朝阳产业”。科学、规范、专业和现代化的物业管理与服务可以给住宅小区带来良好的社会效益、经济效益和环境效益。 物业服务公司向业主提供有偿服务,理应收取相应的报酬。但在实际操作中,许多公司由于种种原因导致收费不足,影响了自身的正常经营和运转,不少公司收不抵支，甚至严重亏损；而与此同时,物业管理收费问题也成为老百姓新的投诉热点,并有逐年升温的趋势。物业管理收费难问题已成为制约物业管理行业发展的“瓶颈”之一。1.我国物业管理费用的构成及我国现行物业服务收费政策1.1 我国物业管理费用的构成根据2003年11月13日，国家发展和改
7、革委员会、建设部，发改价格20031864号发布。物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8、法定税费；9、企业利润；10、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。1.2我国现行物业服务收费政策根据物业管理条例和国家发改委、建设部关于印发物业
8、服务收费管理办法的通知（发改价格20031864号）精神，自治区发展计划委、建设厅制定了新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法（新计法规2004531号），明确了价格管理权限，确定了物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费包括综合服务费、专项服务费及特约服务费。普通住宅的综合服务费及专项服务费实行政府指导价，已成立业主委员会的，由物业管理单位与业主委员会在政府指导价范围内协商确定收费标准经业主大会通过后执行；未成立业主委员会的，由物业管理单位提出收费标准报物价部门审批备案，其他服务费实行市场调节价。普通住宅的综合服务费，按照服务质量实行分等级定价。自治区价
9、格主管部门会同房地产行政主管部门制定了综合服务费各服务质量等级基准价的最高价格水平，即：普通住宅的物业管理综合服务费（多层住宅及不带电梯的7层住宅）分为一至四级分别为0.6元0.3元/月m2；高层住宅一至四级分别为2元0.8元/月m2，各地制定的综合服务费基准价不应超过自治区规定的最高价格水平。地区制定的专项维修资金2元/年m2；代收的垃圾清运费2.57元/月户，水费1.67元/m3、电费0.55元/度、取暖费15-15.2元/ m2等费用及特约服务费。对我国现行物业服务收费政策有了一定的了解，下面探讨我国住宅小区物业管理服务与费用收缴的情况及分析收费难的原因。2.住宅小区物业管理服务与费用收
10、缴的现状及分析2.1 住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状 住宅小区的物业管理起步于90年代初期，经历了从探索、试点到逐步推开的过程，其管理体制也逐步由早期的传统福利型转变成为具有较高专业化、社会化程度，企业化、经营性特征明显的现代物业管理，经过10多年的发展历史，物业管理的覆盖面、物业管理企业队伍，服务水平和服务质量都有了长足进步。但是，住宅小物业管理长期存在的诸如物业管理体制改革相对滞后、物业管理收费难等问题一直未能得到很好解决，已成为当前小区居民反映最多的问题之一。 2008 年5月4日,中国质量协会、全国用户委员会公布的2007年度全国住宅用户满意度测评结果显示:全国住宅用户满意度指数
11、为66,比2006年降低了5.8。这也是7年来我国住宅用户满意度首度出现下降。配套设施未按承诺建设、小区环境治理不到位、物业管理服务与收费不对称,是住户认为诚信度低的主要原因。 北京目前每月有30多家物业服务公司成立,但北京市七成以上的物业服务公司基本为亏损。南京市1100多家物业服务公司中有七成处于亏损境地,物业管理费收缴率平均不到50%,许多居民小区的收缴率仅为10%多一点。可见,住宅小区物业管理服务与费用的收缴情况一直不容乐观，从而导致物业服务公司的经营一直亏损。2.2导致物业管理收费难问题的因素分析2.2.1业主的物业消费观念还未完全树立,短期内难以和盘接受 我国的住房消费模式在较长时
12、期内以福利型为主,加之宣传力度不够,业主对自己掏钱买房还要花钱养房心存不解或顾虑重重,经常将物业管理视为购房的一种售后服务行为。希望享受超值的物业服务,却只愿支付极少的费用;看到同类服务项目收费明显低于自己居住的小区,便武断采取拒绝或拖欠缴费的做法以示不满,消费意识淡薄。 2.2.2物业服务公司的服务与收费质价不符 虽然我国早在1996年就已经出台了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法,但不少物业服务公司并没有严格执行。物业服务公司服务与收费的不规范主要体现在: 2.2.2.1缺乏管理的细节化、科学化,服务水平较差 例如,许多业主因工作单位路远经常早出晚归,物业服务公司上班时业主早已奔向单位,
13、物业服务公司下班时业主还未到家,只得经常托亲戚朋友代缴费用,时间紧的情况下甚至自己中午专门乘出租车赶回小区缴费。 2.2.2.2对物业管理费的合理使用缺乏责任感,本应提供的服务做不到位 物业管理的隐性成本较多,如公共水电费、设备设施的维护、大面积绿化的维护等,都需要大量资金的投入。没有责任感的物业服务公司收取了费用却欺瞒业主,资金迟迟不到位或者得不到有效合理利用,不专业的业主是看不出来的。例如维护一部电梯运行一年需要5,000元的费用,假如没有维护或只做做样子,原本能用几十年可能不到10年就报废了。 2.2.2.3收费名目繁多,收费项目与规定的标准不符,甚至重复收费 物业服务公司在收取押金、保
14、证金并提供完服务后,以各种不合理要求和理由向业主大打折扣。如对一居室装修收取保证金1,000元,但装修结束后以垃圾回收扣20元,或装修超标加100元等为由向业主收取不合理费用。2.2.2.4收费定价项目、标准、依据不公布,收支情况不公开2.2.3 物业服务公司与业主之间的地位、关系不对称 住宅小区物业管理具有集中管理的特色,而政府集权管理的制度是小区物业管理收费问题日益严重的制度基础。在这一制度下物业服务公司与业主之间权利义务关系是不对称的,物业服务公司明显带有管理机构的性质,在服务的种类、质量、价格方面占据相对垄断地位。而小区居民对于物业管理方面的权利界定不够明确,业主委员会的运作也才刚刚开
15、始,缺乏有效的法规和制度基础。表面上,物业服务公司似乎更需要遵守各项政策规定,但由于其数量众多,政府难以严格监督到位,因而在很大程度上掌握着主动权,这是目前物业服务公司违规收费、高价收费、乱收费的重要制度性原因。2.2.4 开发商与物业服务公司之间缺乏相互制约及协调的机制 目前，1/3以上的物业服务公司由房产开发商自己组建，缺乏有效的制约机制。为了便于房产销售，开发商在物业管理费的测算方面都会相对较低，以增加其售房的“卖点”。这样,势必造成物业服务公司的亏损，开发商不停地补贴，造成恶性循环，补贴一旦不能到位，物业服务公司就难以为继。而业主认为开发商与物业服务公司是一家人，开发商卖房时承诺的各项业主权利和物业管理标准不能随意调整。经常发生小区物业服务公司还在却找不到开发商的现象，业主自然而然地将责任推给了物业服务公司，令其左右为难。2.2.5 不断上涨的房价提升了购房者的住房
