第五组房产税征收范围的界定

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1、房产税征收范围的确定房产税并不是新鲜事物，我国早在1986年就开始征收，只是近来因为一些政策 新动态重新引起大家的关注。房产税-起源房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权 所有人或经营人征收的一种财产税。房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为 封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税” 等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍周 礼上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期 的房捐，均属房产税性质。新中国发展1949年中华人民共和国建立后，政务院发布

2、全国税政实施要则（1950年）将 房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布中华人民共和国城市房地产税暂行条例，将房产税与 地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税， 保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和 城镇土地使用税两个税种。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布 了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。其中规定对 内资企业和个人统一征收房产税，城市房地产税仅对外资企业和

3、外籍个人征收。 由此，在对房产征税上形成了内外两套税制的格局。2019年12月31日，国务院总理温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年 8月8日由原政务院公布的城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废 止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依 照房产税暂行条例缴纳房产税房产税制度在各国的实践模式：一是将房产税纳入一般财产税中课征;二是以个别财产税的方式征收房产税，即 实行单独的房税制度；三是以个别财产税的方式纳入不动产税（主要是对土地和 房屋等不动产合并征税）中征收；四是混合房产税制度模式，即同时实行上述 两种或三种房产税制度模式。虽然模式多样，但只有

4、第二种模式被视为是理论上 严格意义的房产税制度。我们的土地是属于政府的，我们根本就没有缴纳房产税的私有化基础。房产税的 征税对象是房产，作为房产税课税对象的房产，是指以房屋形态表现的财产。所 谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、 工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水 塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。独立于房屋以外 的其他建筑物，不在房产税征收之列。房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是 指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立 建制镇的县人民

5、政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设 立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建 制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。虽然明确了房产税的征税范围，但是当前房产税关于纳税义务人的规定不是十分 明确。房产税暂行条例第二条规定房产税的纳税义务人包括：1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集 体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税。3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的， 由房产代管人或者使用人纳税。4、纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由 使

6、用人代为缴纳房产税。可以看出，由于各种不同情况的存在，产权所有人、经营管理单位、承典人、房 产代管人或者使用人都有可能成为房产税的实际纳税人。（二）根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86 财税地字第008号）1、根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库， 不应征收房产税。2、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由 国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。3、对作营业用的地下人防设施，暂不征收房产税。4、对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。5、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，

7、 可免征房产税。5、对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税。但为了照顾 企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征房产税。7、企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、 直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者 企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。8、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修 期间可免征房产税。（三）根据财政部关于对军队房产征免房产税的通知（87财税字第032 号）1、军需工厂的房产，凡生产军品的，免征房产税；生产经营民品的依照 规定征收房产税；既生产军品又生产经营民品的，可按各

8、占比例划分征免房产税。2、军队实行企业经营的招待所（包括饭店、宾馆），根据财政部和中国 人民解放军总后勤部84财税字第79号、财政部84财税字第312号文件的精 神，区别为军内服务和对军外营业各占的比例征免房产税。（四）根据财政部税务总局关于对武警部队房产征免房产税的通知 （87财税地字第012号）1、武警部队所办服务社的房产，专为武警内部人员及其家属服务的，免 征房产税，对外营业的应征收房产税。2、武警部队的招待所，专门接待武警内部人员的免征房产税；对外营业 的，应征收房产税；二者兼有的，按各占比例划分征免房产税。（五）根据财政部税务总局关于对煤炭工业部所属防排水抢救站征免 房产税、车船使用

9、税的通知（87财税地字第007号）对防排水抢救站使用的房产和车辆，凡产权属于煤炭工业部所有并专门 用于抢险救灾工作的，免征房产税和车船使用税;产权属于代管单位或改变房产、 车辆使用性质的，仍要照章征收房产税和车船使用税。（六）根据财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房 产税问题的通知（87财税地字第021号）1、对少年犯管教所的房产，免征房产税。2、对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，均免征房 产税；作为生产经营用房产，应征收房产税。3、对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的， 可从宽掌握，免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营

10、用房 产，应征收房产税，对生产规模较大的监狱，可以比照本通知第二条办理。具体 由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。（七）根据财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房 产税问题的补充通知（87财税地字第029号）1、由国家财政拨付事业经费的劳教单位，免征房产税。2、经费实行自收自支的劳教单位，在规定的免税期满后，应比照87 财税地字第021号文对劳改单位征免房产税的规定办理。（八）根据财政部税务总局关于对房管部门经租的居民住房暂缓征收 房产税的通知（87财税地字第030号）从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整之前收 取租金偏低的，可暂缓征收房产税；对房管部

11、门经租的其他非营业用房，是否给 予照顾，可由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办 理。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种 产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对 售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。税收特点1. 房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2. 中国房产税的征收范转限于城镇的经营性房屋，不涉及农村。另外，对 某此拥有房屋，但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和 国防经费的单位自用的房产，税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围 之外。

12、3. 区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征 收，对于出租房屋按租金收入征税。上海2019年1月27日，上海市人民政府关于印发上海市开展对部分个人住房征收 房产税试点的暂行办法。自2019年1月28日起，开展对部分个人住房征收房 产税试点。征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家 庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非 本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。税率：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度 新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。4

13、重庆重庆于2019年1月28日正式启动改革试点工作。征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达 到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、 无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房 产税。税率：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税； 对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上， 按1.2%的税率征税两地版本的主要区别在于，房产税征税对象的不同：上海主要是对市域内家庭第 二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非该市居民家 庭在上海市新购

14、的住房，而重庆则主要针对“高档住房”征税。正是因为征税范围极为狭窄、税率又非常低，所以上海、重庆这两个试点城市的 房产税试点在组织财政收入、引导房地产市场需求以便有效控制房价等主要政策 目标方面都没有起到应有的作用。许多不了解具体情况的人还会由此得出“房产 税没什么用”这样一个让人担心的结论鉴于上海、重庆试点工作存在的缺陷，房产税试点扩围城市在试点时必须彻底打 破这两个城市的方案。基本的原则应该是：征收对象不仅包括增量房还要包括存 量房；新旧住房当中，不仅别墅、高级公寓要征税，普通商品房也同样要纳入征 收范围之内。从税率来讲，基础税率可以参照上海、重庆确定的主体税率水平， 但是在结果上必须实行

15、累进税率。简单概括这两个方面的原则，可以这样表述： 无论什么性质的住房，以家庭为单位，第一套房免税、第二套房低税、第三套及 第三套以上重税且套数越多税负越重。中央政府简政放权政策已定，“不该管的坚决不管”、“该归市场的归市场”必 将成为实际的行动。由此不难预料，房地产市场“限购”、“限贷”等行政手段 将难以持续，引导房地产市场健康发展还得靠经济手段，房产税就是其中一个最 为重要的选项。为了使房产税能够平稳地走上我国市场经济的大舞台，我们有必 要精心设计、合理操作，先行做好试点工作。试点工作做得好、做到位，房产税 未来所起的作用才会越大、越积极！2019年11月26日，财政部部长谢旭人近日在经济日报上发表文章提出， 认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单 位房产的房产税改革。至此，房产税扩大试点不再停留在专家学者的呼吁，正式 成为官方表态。房产税的征收，或许不再局限于个人房产。房产税征税范围：房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区；城市是 指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县 人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是 指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大 中型工矿企业所在地。房产税的纳税人