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1、 2022房地产估价师理论与方法考点：决定房地产需求量的因素某种房地产的需求量是由很多因素打算的，除了随机因素，常常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平，消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对将来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：（1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格假如上升了，对其需求就会削减；假如下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能够起到
2、炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发觉，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特别物品以后也因此被称为吉芬物品。（2）消费者的收入水平。由于消费者对商品的需求是有支付力量支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会削减对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会削
3、减对该种商品的需求。（3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值一样或相像的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会削减。例如，假如城市居民消失了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会削减，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。（4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关
4、的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满意类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与一般商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着肯定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格假如下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求削减。某种房地产的互补品，是指与它相互协作的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、消遣房地产，大城市郊区的住宅和高速大路收费。在互补品之间，对一种物品的消费假如多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大
5、城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速大路收费时，对其需求就会增加。（5）消费者对将来的预期。消费者的行为不仅受到很多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价格水平，还取决于消费者对其将来收入增长和房地产价格将来涨落的预期。当消费者预期其将来的收入会增加时，就会增加现时需求；相反，就会削减现时需求。当消费者预期房地产价格在将来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，由于“今日不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，削减对房地产的现时需求，由于“今日买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。由上可知，当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增加时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期将来的收入会增加或者该种房地产的价格将来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增多；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会削减。2以下情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。（2022年考试题）A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其将来的收入增加E消费者预期将来的房地产价格上升答案：ABDE
