《房地产企业备战反弹期cdnb》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业备战反弹期cdnb（40页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、如何备战战宏观调调控后的的反弹期期指导教师师：董仲小组编号号：1组组小组成员员：徐福来来 王博博 郝准准 马娜娜 邹伯梅 许腾安安摘 要从20世世纪800年代算算起，中中国房地地产业已已经历220余年年的发展展。房地地产这期间间经历了了复苏、发发展的过过程，也也出现了了过热和和萧条的的局面，呈呈现出周周期波动动的特点点。其中中，宏观观调控是是影响房房地产波波动的一一个重要要因素。因因此，房房地产企企业如何何正确看看待宏观观调控, 进行行自身修修正，便便成为房房地产企企业发展展的关键键。本文在对对中国房房地产周周期波动动与政策策的研究究的基础础上，分析了了房地产产企业如如何备战战行业复复苏阶段段
2、，即反反弹期，总总结了房房地产企企业应对对宏观调调控的策策略，对促进中中国房地地产企业业的健康康发展具具有重大大意义。本本文由以以下各章章组成：第一章阐阐述了本本文的房房地产周周期的概概念和影影响因素素，介绍绍了本文文的研究究内容和和研究意意义。第二章从从房地产产周期波波动与宏宏观经济济波动的的原理入入手，阐阐述了房房地产周周期波动动与宏观观经济波波动的互互动关系系，近几年年中国房房地产经经历的主主要宏观观调控政政策。第三章主主要讲述述了房地地产企业业应对宏宏观调控控的策略略，认真分分析近几几年整个个房地产产业的兴兴衰规律律。第四章应应用SWWOT方方法分析析了长虹虹置业的的行业现状状，提出出
3、了长虹虹置业应应对房地地产反弹弹期的策策略。关 键 词：房房地产周周期；宏宏观调控控；反弹弹期；论文类型型：应用用基础目录1 绪绪论11.1房房地产的的周期波波动概念念11.2房房地产各各周期的的特征111.3宏宏观调控控对房地地产行业业的影响响31.4本本文的研研究内容容和意义义42 房地地产调控控政策与与反弹期期相关问问题分析析52.1 近几年年中国房房地产市市调控政政策情况况52.2 房地产产周期波波动与宏宏观经济济波动的的互动关关系63 房地地产企业业对宏观观调控的的应对策策略83.1制制定策略略前应考考虑的问问题83.2 应对策策略的具具体内容容84 长虹虹置业的的应对策策略1224
4、.1 长虹置置业的现现状分析析124.2 长虹置置业的应应对房地地产反弹弹期的策策略144致谢233参考文献献241绪论1.1房房地产的的周期波波动概念念房地产周周期的概概念是随随着研究究的不断断深入而而发展变变化的，目目前尚未未形成公公认的定定义。目目前比较较简洁的的一个定定义是：房地产产周期是是重复出出现的房房地产总总收益的的不规则则波动，它它领先或或滞后于于其他房房地产指指标。房房地产业业发展与与国民经经济发展展一样，由于受到宏观经济、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，房地产的发展过程经常表现为一种周期性波动，即房地产经济周期。换言之，房地产经济周期指房地产经济活动(表现在
5、总量上)的周期性波动现象。1.2房房地产各各周期的的特征房地产的的波动周周期一般般可分为为四个阶阶段：复复苏与上上升阶段段、繁荣荣阶段、衰衰退阶段段、萧条条阶段，如如图1.1所示示。阶段段I:复苏苏与上升升阶段。该该阶段所所经历的的时间较较长，其其发展变变化可以以描述为为:在复苏苏阶段初初期，房房地产供供给大于于需求，价价格与租租金水平平较低，楼楼价已经经止跌停停稳并开开始缓慢慢回升，这这一时期期的房地地产投资资活动仍仍较少，投投机者几几乎没有有。在复苏苏阶段中中期，现现楼购买买者增多多，并带带动期楼楼销量增增加。由由于建筑筑成本和和楼价呈呈上升趋趋势和交交易量的的不断增增加，房房地产市市场加
6、速速复苏，少少数房地地产投机机者开始始入市。在复苏苏阶段后后期，宏宏观经济济加速复复苏，金金融机构构和房地地产投资资机构加加大对房房地产的的投资力力度，房房地产价价格、租租金上升升，楼花花价格也也开始快快速反弹弹，交易易量快速速上升，并并带动整整个产业业链条(土地市市场)和其他他密切产产业(建筑、建建材)随之快快速发展展。阶段:房地产产繁荣阶阶段。该该阶段的的持续时时间较短短，其发发展变化化趋势为为:在繁荣荣阶段前前期，宏宏观经济济进一步步扩张，消消费需求求迅速增增长，市市场交易易量明显显增加，空空置率进进一步下下降。楼楼花价紧紧追现楼楼价并超超过现楼楼价，进进而在楼楼价上涨涨过程中中起带头头
7、作用。在繁荣荣阶段中中期，房房地产投投机商大大量介入入，甚至至超过了了房地产产自用者者的人数数。政府府开始出出台一系系列限制制炒楼的的政策措措施，如如提高银银行利率率等。在在繁荣阶阶段顶峰峰，楼价价继续高高涨，自自用购楼楼者退出出市场，留留下炒家家的投机机资金支支撑旺市市，形成成了有价价无市的的局面，房房地产空空置率再再度上升升，房地地产市场场达到了了繁荣阶阶段的顶顶点，房房地产泡泡沫达到到极限。在繁荣荣阶段后后期，政政府的紧紧缩政策策日见成成效，新新增房地地产投资资数量明明显下降降。房地地产价格格开始回回调，房房地产租租赁市场场交易量量和租金金水平也也随之下下降，房房地产空空置率进进一步增增
8、加，房房地产泡泡沫面临临着萎缩缩甚至破破灭。图1.11 房地地产周期期循环的的四个阶阶段阶段:房地产产衰退阶阶段。楼楼价高涨涨到仅靠靠投机资资金支撑撑。其发发展变化化趋势为为:在衰衰退阶段段初期，房房地产市市场交易易价格和和交易数数量均出出现萎缩缩，房地地产泡沫沫临近破破灭。一一方面，房房地产价价格总体体水平出出现下调调趋势，交交易量明明显减少少，空置置率进一一步加剧剧；另一一方面，房房地产投投资额明明显下降降，新动动工的房房地产项项目急剧剧减少。在衰退退阶段中中期，受受突发事事件影响响，房地地产价格格急剧下下降，房房地产泡泡沫开始始破灭。接接着在炒炒家的恐恐慌性抛抛售下，房房地产价价格暴跌跌
9、，投资资量大减减，已建建项目出出现转手手、停工工现象。在衰退退阶段后后期，价价格和交交易量锐锐减，房房地产企企业利润润也大幅幅降低，一一些势力力较弱的的企业宣宣告破产产。同时时，由于于房地产产投资项项目减少少，该行行业的失失业人数数增加。阶段:房地产产萧条阶阶段。经经过较短短的衰退退期之后后，房地地产周期期便进入入到持续续时间较较长的萧萧条阶段段。该阶阶段的变变化特征征为:在萧条条阶段初初期，房房地产价价格呈现现加速下下降，个个别楼价价跌破物物业原值值或建造造成本，市市场交易易量减少少;不动产产信贷违违约行为为大量增增加，房房地产泡泡沫全面面爆发。在萧条条阶段中中期，在在价格暴暴跌和成成交萎缩
10、缩的情况况下，房房地产纠纠纷大量量出现，一一些实力力雄厚的的大公司司也面临临着破产产危机。在萧条条阶段后后期，随随着宏观观经济的的全面紧紧缩，在在房地产产总体水水平加剧剧下滑之之后，房房地产的的泡沫被被挤压出出来，房房地产开开发成本本与房地地产正常常需求恢恢复在正正常水平平，房地地产市场场开始走走向平稳稳。此时时，政府府开始采采取减税税等措施施来刺激激房地产产经济复复苏。房房地产市市场何时时开始复复苏，首首先有赖赖于产业业内部对对前期房房地产开开发项目目的消化化程度，以以及房地地产供求求关系何何时回到到相对均均衡状态态;其次取取决于产产业外部部的影响响因素，如如宏观经经济政策策特别是是货币与与
11、金融政政策以及及房地产产政策的的变化。房房地产经经济周期期的基本本特征:a.由由于土地地的不可可再生性性，导致致房地产产价格长长期看是是增长的的，即：在增长长型的经经济体系系中，供供给和需需求的长长期趋势势是呈正正斜率上上升的，新新一轮循循环的峰峰顶总是是比上一一次高，在在衰退经经济中恰恰恰相反反；且循循环的上上升阶段段占主导导地位，它它们要比比下滑和和谷底持持续的时时间长。b.在房地产景气阶段，开发商、贷款银行的过度乐观往往使供给的上升速度快于需求的上升速度;在不景气阶段则相反，导致供给的波动往往比需求的波动更剧烈。c.规划设计和建造的时间(即时滞效应)往往使开发商跟不上需求的变化，需求循环
12、往往领先于供给循环一段时间。1.3宏宏观调控控对房地地产行业业的影响响房地产宏宏观调控控的关键键是房价价的调整整，房价价的调控控是当前前最热点点的问题题，牵动动着重多多百姓的的心，关关系政府府形象，牵牵涉银行行企业利利益，关关系房地地产未来来能否持持续健康康发展，调调控好十十分必要要。上世纪九九十年代代以来，国国家对房房地产进进行过几几次大的的调整，总总的看房房地产宏宏观调控控的方向向是正确确的，美美中不足足的在于于中观、微微观层面面的管理理还不够够清晰，不不够坚决决，不够够到位。当当房地产产公司有有了较大大的反向向操控房房价能力力，有的的年份房房价涨幅幅没能控控制在理理想范围围。1.4本本文
13、的研研究内容容和意义义本文在对对中国房房地产周周期波动动原理的的基础上上，分析析了房地地产周期期波动各各阶段对对房地产产企业的的影响，总结了了近几年年来国家家施行的的主要宏宏观调控控政策，以以及政策策提出的的背景。着着重研究究了房地地产企业业如何为为行业的的复苏阶阶段做准准备，并总结了了房地产产企业应应对宏观观调控的的策略，并并以长虹虹置业为为例，应应用SWWOT方方法研究究了长虹虹置业的的行业状状况，提提出了长长虹置业业应对宏宏观调控控的策略略。本文文为房地地产企业业应对宏宏观调控控政策提提出了切切实可行行的方法法，对促促进中国国房地产产企业的的健康发发展具有有重大意意义。2 房地地产调控控
14、政策与与反弹期期相关问问题分析析2.1 近几年年中国房房地产市市调控政政策情况况20022年5月月，国土土资源部部发布111号令令，调整整土地出出让方式式；20003年年266月国土土资源部部，人民民银行先先后颁布布45号号文件和和1211号文件件，清理理违规用用地，严严格限制制高档房房和个人人商业用用房贷款款；同年年8月国国务院颁颁布188号文件件，肯定定并支持持房地产产产业的的发展。20044年3月月，国土土资源部部、监察察部、发发布711号文件件对调控控房价政政策进行行执法监监察；55月，建建设部等等四部委委联合发发布经经济适用用住房管管理办法法；66月 国国务院颁颁布关关于控制制城镇房
15、房屋拆迁迁规模严严格拆迁迁管理的的通知；7月，国国家发改改委、建建设部发发布物物业服务务收费明明码标价价规定；9月，中中国银监监会发布布商业业银行房房地产贷贷款风险险管理指指引；10月月，人民民银行上上调贷款款基准利利率。20055年3月月，央行行再度加加息，国国务院颁颁布关关于切实实稳定住住房价格格的通知知；44月，国国务院出出台关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见；5月，建建设部等等部委发发布关关于做好好稳定住住房价格格工作意意见的通通知和和关于于加强房房地产税税收管理理的通知知；110月，国国家税务务总局颁颁布二手手房交易易纳税政政策。20066年5月月，国务务院颁布布关于于促进房房地产业业健康发发展的六六点意见见，建建设部等等九部委委发布关关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格的意见见。之之后国家家、地方方围绕住住房结构构、房价价调控的的各种政政策措施施不计其其数。20100年首季季经济数数据公布布后，中中央政府府便连续续出台了了调控房房地产系系列政策策，其力力度比历历史上任任何一次次房地产产调控政政策都更更严厉和和具体。在所谓国国务院调调控房地地产“新新国十条条”中，最最亮眼的的是对地地方政府府的问责责制，提提出地方方政府对对稳定房房价、推推进保障障性住房房建设工工作不力力，影响响社会发发展和稳稳定的，要要追究责责任。在在此基础
