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1、目 录第一章 总论11.1项目名称与承办单位11.2研究工作的依据、内容及范围11.3编制原则31.4项目概况31.5技术经济指标51.6结论6第二章 项目背景及建设必要性82.1项目背景82.2建设的必要性9第三章 建设条件113.1项目区概况113.2建设地点选择错误！未定义书签。3.3项目建设条件优劣势分析错误！未定义书签。第四章 市场分析与销售方案134.1市场分析134.2营销策略、方案、模式14第五章 建设方案155.1建设规模和产品方案155.2建设规划和布局155.3运输185.4建设标准185.5公用工程205.6工艺技术方案215.7设备方案215.8节能减排措施24第六章
2、 环境影响评价256.1环境影响256.2环境保护与治理措施266.3评价与审批28第七章 项目组织与管理297.1组织机构与职能划分297.2劳动定员297.3经营管理措施307.4技术培训30第八章 劳动、安全、卫生与消防318.1编制依据及采用的标准318.2安全卫生防护原则318.3自然灾害危害因素分析及防范措施328.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施328.5消防编制依据及采用的标准348.6消防设计原则358.7火灾隐患分析358.8总平面消防设计358.9消防给水设计368.10建筑防火368.11火灾检测报警系统378.12预期效果37第九章 项目实施进度389.1实施
3、进度计划389.2项目实施建议38第十章 项目招投标方案4010.1招标原则4010.2项目招标范围4010.3投标、开标、评标和中标程序4010.4评标委员会的人员组成和资格要求42第十一章 投资估算和资金筹措4311.1投资估算4311.2资金筹措及使用计划45第十二章 财务评价4712.1费用与效益估算4712.2财务分析4812.3不确定性分析4912.5财务评价结论50第十三章 建设合理性分析5113.1产业政策符合性分析5113.2清洁生产符合性分析5113.3规划符合性分析5113.4项目建设环保政策符合性分析5113.5环境承载性分析5113.6结论52第十四章 结论与建议53
4、罗村房地产可行性发展报告1.项目概况1.1项目地理位置介绍本次拍卖地皮是南海区罗村街道孝德湖1号地块，本地块位于罗村镇中心地区，在罗村孝德湖旁，依山伴水、环境优美，空气清新是一处不可多得的上风上水的福地。附近不仅有孝德湖公园（类似于桂城千灯湖地块）和状元公园，还有罗村实验小学和实验幼儿园等学校和海宜市场等配套设施，是旺中带静的好地方。此地块交通也十分方便，邻近桂丹路，5分钟可到达狮山，30分钟可到达广州。而且地块正南新建的路段机场路西沿线不仅可以到禅城一带，而且可以往西直通佛山西站，到时罗村将是一个拥有轻轨，高铁，机场，地铁于一身的中心城市。1.2项目现状项目场地平整达到用地红线内土地：移交的
5、土地基本平整，未平整部分由受让人自行平整，并承担由此产生的相关费用。周围基础设施达到三通，即通道路、通基建用电、通基建用水至宗地红线外围，出让宗地的用水、用电及雨水排放、排污等须由受让人向各管线的经营管理部门申请办理与宗地外主管线引接手续，并承担由此产生的相关费用。1.3项目周边设施教育：罗村高级中学 罗村实验小学；罗村实验幼儿园；罗村图书馆等。生活配套：华润万家、KFC、伊丽莎白、耐克、圣地广场，华南灯饰市场。公建配套：孝德湖公园，状元公园，罗村医院，佛山九州医院。1.4项目技术指标介绍主体建筑物性质：城镇住宅、服务设施用地；附属建筑物性质：批发零售用地；建筑总面积：91352.55且182
6、705.1平方米； 建筑容积率：不高于3.0不低于1.5；建筑限高：54米；建筑密度：不高于35%不低于15%；绿地率：不低于30%；2项目投资环境和市场研究2.1全国环境分析2012年，中国国内生产总值（GDP）增长的预期目标为7.5%。随着中国共产党第十八次全国代表大会的召开，习近平主席等新领导的上台，必定在2013年着手推动GDP的增长。中国社科院预期，中国经济将实现平稳增长，GDP增长率为8.2%左右。但是国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，这说明中国在大多数地方
7、还是土地财政为主。而且房地产是很多行业的风向标，决定水泥，钢铁，水电，陶瓷等一系列的支柱行业的走势，虽然国务院最近颁发了“新国五条”提出对房地产的调控，但是只是旧酒新瓶，并未提出进一步的措施。新一届政府要在2013年推动GDP的增长，必须对房地产有一定程度的宽松，由此可预计中国的房地产市场受内外围因素影响，将在2013年大幅上扬。2.2罗村环境分析罗村辖区总面积44.64平方公里，拥有14个社区，户籍人口6.69万人，流动人口7万多人，是广东省“照明灯饰专业镇”，有“孝德罗村”“光明新城”的美誉。曾荣获“全国双拥模范镇”、“全国社区建设示范街道”、“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”等系列荣誉称
8、号。2012年1- 9月，罗村工业总产值122.59亿元，同比增长8.93%；税收总额9.06亿元，同比增长7.03%；固定资产投资总额50.1亿元，同比增长53.6%；招商引资总额达60.94亿元，同比增长59.62%。此增幅均排在南海前列。附：2011年南海镇区人口，GDP比较2.3罗村房地产市场分析罗村镇位于佛山市南海区中部，地处“广佛”走廊，距广州仅20公里。自桂丹路开通以来，从罗村到禅城市区仅需10分钟车程。目前，禅桂两地新房的均价一般在9500元/平米或以上。佛山房价企稳，部分银行取消首套房贷利率优惠，禅桂两地的刚需一族开始把眼光投向了以六字头起步的罗村板块。目前罗村板块在售的楼盘
9、有钜隆风度广场、尚观御园、翠湖绿洲，长信银湾。罗村板块房价以六字头起步?这只是部分特价房的报价。尚观御园到了2011年3月，均价已经达到8000元/平。同期开盘的翠湖绿洲也有着相似的涨价轨迹。罗村板块部分项目情况在产品方面，罗村板块的项目从几年前主打刚需刚需小户型，转变为试水100平以上的改善型单位。不过据合富辉煌5月14日公布的数据，翠湖绿洲755套56-71平的公寓最近售出525套，324套99-129平的洋房单位售出52套，78套140平以上的洋房单位均未售出。由此可见，尽管罗村板块的户型日臻丰富，但客源仍以本地及禅桂刚需为主。根据南海区房协的统计数据显示，2011年罗村全年的商品房成交
10、量只有6 .26亿元，第四季度单月的成交量还不到1000万元。全年的总成交量仅次于九江镇，位居全区的倒数第二。这一点主要和区域的供应量减少有关，数据显示，2011年罗村的新增住宅面积只有6 .77万平方米、624套，实际销售面积比新增略高。在区内的时代倾城售罄之后，可售的一手房主要以翠湖绿洲为主。2.4罗村房地产市场的需求类型分析2.4.1.消费型需求A.传统思想影响下的自住型需求B.经济增长拉动的改善型需求 C.旧城改造引致的被动型需求D.城镇人口不断增加带来的外来型需求2.4.2预防型需求预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。 比如一些父母提前为子女购买房产、单
11、身青年提前购房等。2.4.3投资型需求投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。 由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。2.4.4 投机型需求投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于短期牟利。2.4.5罗村房地产需求的主要特征 A. 多数居民仍以购房而非租房为居住首选。 B. 城市化进程加快，外来人口需求较大。C. 对保障性住房的需求增多。 D.对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛 E. 对高价位大户型的高档住房需求不减2.5竞争对手分析2.5.1产品供给情况分析从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供
12、应商（包括开发商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。房地产供给类型 (1)新建商品房（俗称增量房或新房） (2) 过去生产的存货（俗称存量房或二手房）2.5.2房地产供给的特征商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。商品房的独特属性有以下几点： （1） 土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所有，具有垄断性） （2） 房地产供给的滞后性和风险性 新建商品房的开发周期比较长。 较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的盲目性和风险性。 （3） 房地产供给的区域性和程序性 房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动
13、性较差，其供给具有较强的区域性。 房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程序2.5.3影响产品价格因素交通便捷因素,地块靠近禅桂、狮山,到广州只需三十分钟,到佛山西站仅需十分钟,并有多辆公交车经过,交通便利.商业繁华因素,随着罗村城镇化进程的加快,地块周围将迅速发展为集经济,文化予一身的豪华地段,发展前景不可限量.2.6竞争楼盘分析2.6.1尚观御园佛山尚观御园，雄踞罗村街道北湖一路，坐落规划建设的“六纵六横一环”骨干路网枢纽，北面接狮山组团，大沥组团，南面接通禅桂中心组团，东同广州，西连丹灶。交通非常便利。项目占地7万多平方米，总建筑面积25万平方米的生态居住社区
14、。以臻美欧式建筑为主体，大方而不是厚重的设计风格，诉说一个美丽的人居宝地。佛山尚观御园除了完善的交通配套外，同时坐享罗村“一轴四点”建设核心，城市状元公园、罗村休闲公园以及东华水库休闲公园四周环绕。在教育方面，罗村实验小学、实验幼儿园（规划建设中）紧邻项目，完善的教育配套让您的孩子赢在起跑线上。在加上海宜广场、海宜市场等一应配套设，尚观御园将集工作、购物、娱乐、休闲、教育于一体，打造罗村从未有过的生态人居。楼盘位置南海区罗村街道罗湖北区北湖一路东侧建筑面积242135平方米容积率2.50主力户型98，109，117，132平米 31座新品 98-112平米建筑类别板塔结合 小高层物业类型普通住
15、宅价格详情均价6500元/平米二期洋房单位8000元/平米2.6.2长信银湾长信银湾”是长信集团于11年启动的一个重大项目，同时也是南海罗村光明新城之“十大城市项目”之一。长信银湾商住项目位于新光源产业基地核心园区西北约2公里，罗村大道旁，既原“东方、南方玻璃厂”。占地约195亩，总建筑面积约55万平方米，总投资25亿。项目可为光明新城及周边区域不断汇聚的人才和白领提供中高档住宅选择。项目1公里范围内基本是以专业生产基地+厂房形态，周边聚集了广东省新光源产业基地、新合铝材厂、华兴玻璃厂。临近佛山一环、广三高速、佛开高速、禅西大道、桂丹路等多条城市主干道，交通条件得天独厚；是罗村进出禅城、广州的城头堡，交通极为便利。项目通过内部造街，分割成A、B个相对独
