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1、杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划前 言杭州作为长江三角洲南翼的中心城市，“十四五”期间，面对世界百年未有之大变局、中国迈向现代化走向“双循环”的新发展格局，面对“大杭州、高质量、共同富裕”的重要窗口期，迫切需要内生动力与外部赋能的交互作用，加快经济形态迭代，加速城市能级提升，完善社会治理体系。作为区域经济社会发展基本要素的房地产，在改善民生、促进社会和谐稳定、推动区域经济社会发展、支持高质量城镇化、满足人民群众对更美好生活向往等方面都发挥了重要作用。因此，编制好杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划，对实现人人“住有所居”“住有宜居”，推动杭州城市高质量发展，打造“数智杭州宜居天堂”
2、， 争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例有重要支持意义。本规划在对杭州市房地产发展现状及存在问题分析基础上，吸收国家、省、市“十四五”发展规划纲要和房地产相关政策文件精神，重点对“十四五”时期杭州房地产发展环境、目标规划、市场需求等重大问题开展前瞻性研究，理清发展思路，明确规划指标和重点工作。本规划研究范围为杭州市行政区（包含上城区、滨江区、拱墅区、西湖区、钱塘区、萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区、桐庐县、淳安县、建德市），规划期限为2021-2025年。规划依据主要有：中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议；中共浙江省委关于制定浙江省国民经
3、济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标建议；杭州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标建议以及其他国家、省、市相关规划及房地产相关政策文件精神。目 录一、“十三五”住房保障和房地产发展现状（一）发展成效（二）存在问题二、面临的环境分析三、规划总则（一）指导思想（二）发展原则四、发展目标（一）主要目标（二）具体指标 20五、主要任务（一）建立健全长效机制（二）优化市场供应结构（三）加快发展住房租赁市场（四）加大住房保障力度（五）全面提升居住品质（六）完善市场治理现代化体系建设六、保障措施（一）组织保障：加强统一领导，落实主体责任（二）体制保障：理顺管理体系，深化区域协调发
4、展（三）土地要素保障：合理配置土地资源，开辟发展新空间（四）资金要素保障：加大财税支持力度，完善金融支持政策（五）推进机制保障：强化任务分解，完善规划评估机制（六）理论研究保障：探索研究重大问题，加强政策储备一、“十三五”住房保障和房地产发展现状（一）发展成效“十三五”是杭州高水平全面建成小康社会的决胜时期，也是地铁成网、城市发展空间快速拓展、城市能级跨越式提升的五年。我市紧抓时代机遇，坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场平稳健康发展的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快完善住房保障和房地产市场体系，促进房地产市场运行稳中提质，城镇居民居住条件和水平进一步提高，充分发挥
5、了住房发展在保障民生、拉动经济增长、推动城市化建设以及改善人居环境等方面的重要作用。1.房地产市场稳中提质，租购并举体系加速构建房价快速上升态势得到有效控制。2016年受多重因素影响，房价快速上升，我市积极贯彻落实国家有关房地产市场调控政策，及时出台各项调控措施、加强市场监测监控，遏制了房地产价格快速上升态势。根据国家统计局公布的新建住宅销售价格指数显示，2017年杭州新建住宅销售价格同比下降0.6%，2018年上涨5.6%，2019、2020年上涨约5.0%，低于同期人均可支配收入和人均GDP增幅，比2016年28.4%的涨幅大幅回落，基本完成房地产价格“双控”目标。租赁市场培育和建设取得新
6、突破。通过新增出让用地建设租赁住房、盘活存量用地和物业改建租赁住房、鼓励市场化专业机构增加租赁住房供应等，着力补齐住房租赁市场短板。至2020年末，全市累计开工蓝领公寓项目98个，筹集房源4.18万套（间），其中1.63万套（间）房源启动租赁受理；市区范围内确定6宗集体建设用地试点建设租赁住房，56宗人才租赁专项用地（2433亩），132宗涉宅地块竞自持租赁用房（221万平方米），已有107个项目、1.69万套（间）完成房屋备案。搭建完成全国首家住房租赁监管服务平台，截至2020年底，841家租赁从业企业、48.43万套（间）房源纳入租赁平台管理。在全国首推租赁资金监管，及时成功入选全国首批中
7、央财政支持住房租赁市场发展试点城市，获得3年24个亿的中央财政资金支持。市场供给与交易再上新台阶。2016-2020年，全市累计竣工商品住房面积5024万平方米，成交商品住房面积达7644.9万平方米，年平均规模分别是“十二五”期间1.15倍、1.59倍。表1.1 2016年至2020年杭州市住房发展状况年份房地产开发投资额（亿）商品房新开工面积（万方）其中住宅（万方）商品房竣工面积（万方）其中住宅（万方）商品房销售其中住宅销售面积（万方）金额(亿元）面积（万方）金额(亿元）2016260621361224192311132367.53813.31931.43198.9201727342177
8、1244208611712100.14330.21565.83287.8201830692709159016378421739.54165.41340.43267.9201933972435134717289641582.34073.81306.53455.6202035753543211017999341776.44761.81500.81500.8区域供给日趋均衡。富阳、临安融入市区速度加快，环杭卫星城的格局基本形成。主城区商品房销售面积占比从2016年的34.21%下降到2020年的23.4%，临安从6.18%提高到16.1%，富阳从5.02%提高到9.5%。钱江世纪城、未来科技城、大江
9、东、良渚新城、之江新区等一批新板块崛起，成为房地产投资开发主战场，有力地拓展和优化了城市空间结构，加快推进产业和人口向新区集聚。2.住房保障体系更加健全、保障水平显著提高保障体系进一步完善。在全国率先提出为缓解外来务工人员租房难筹建专门的蓝领公寓，进一步完善了公租房、蓝领公寓、棚户区改造、老旧小区改造等政策，形成了“分层次、多渠道、成系统、全覆盖”的“二房+二改”住房保障体系。公租房保障扩面提质。调整放宽收入准入条件、大幅提高货币补贴标准；先后开启面向公交、环卫、教师和医生等专项公租房的配租工作，提高保障对象的精准覆盖。截至2020年底，我市实物配租累计保障家庭9万户（含两项公寓），货币补贴累
10、计保障家庭11.4万户。其中2016-2020年全市公租房新开工3.34万套，已竣工2.25万套，交付3.03万套，新增货币化补贴9.03万户。蓝领公寓筹建力度大。先后出台关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见、蓝领公寓（临时租赁住房）租赁管理办法等文件，遵循“政府主导、政策扶持、市场运作、租金适度控制”的原则多渠道筹集、多方式实施，截至2020年末，全市开工98个蓝领公寓项目，房源41868套（间），有效地缓解了外来务工人员租房困难。棚户区改造成效显著。全力推进城中村改造五年攻坚行动（20162020年），通过多渠道筹资、多方式改造、多主体实施，至此，主城区城中村改造基本完成，城中村改造五年
11、攻坚行动顺利结束。2016-2020年全市共实行266个城中村改造，征迁住户约14.01万户，开工安置房项目406个（35.73万套、6300万平方米），完成回迁安置约6.5万户，腾出近10万亩建设用地，土地节约集约利用水平显著提高，居住环境显著改善。旧改受益面广。市委市政府把老旧小区综合改造提升作为城市有机更新和提升城市国际化品质的重要组成部分，通过与“美丽杭州”、危房治理改造、“五水共治”、历史文化遗产保护和危旧房改善等工作紧密结合，积极推动老旧小区的功能完善、空间挖潜和服务提升。2016-2020年全市已完成改造431个老旧小区，2000万平方米。3. 产业创新转型加快，住宅产业化成效显
12、著住宅产业化成效显著。相继培育首批国家级装配式建筑产业基地5家，首批省级建筑工业化示范基地1家、示范企业16家、示范项目9个，被住建部、省建设厅认定为全国首批“装配式建筑示范城市”、“浙江省首批建筑工业化示范城市”。中心城区出让用地新建住宅全部实行全装修和成品交付，推动住宅产业化从“点上示范”进入“面上推行”阶段。涌现出了一批绿色节能住宅建筑，建成了一批智慧社区，引领市民生活方式和社区治理方式的变革。商业多元化发展格局形成。“十三五”期间，龙湖天街、高德置地广场、远洋乐堤港、大悦城、港龙城、海港城等一批规模大、业态新潮、建筑新颖的商业综合体建成投入运行，给居民带来全新生活体验，拉动消费升级，推
13、动商圈向城西、城北、未来科技城、滨江、下沙等副中心扩展，加快完善了“一城多中心”的城市格局，助推城市能级提升。产业复合地产加速发展。房地产企业积极跨界整合资源，积极参与城市配套建设、片区改造、旅游开发、养老地产、园区建设等，带动了物流、仓储、工业地产等蓬勃发展，涌现出了一批创意小镇（如龙坞茶镇、人工智能小镇、智慧网谷小镇、智造供给小镇等）、物流园（如万纬杭州大江东物流园等）、产业园（如杭州人工智能产业园、杭州区块链产业园等）。未来社区、TOD房产等特色地产赋能城市新发展。聚焦人本化、生态化、数字化三维价值坐标，深度融合杭州数字经济、城市大脑、创新创业特色优势，有11个项目列为省未来社区建设试点
14、。TOD模式建设取得显著实践成果，杨柳郡成为杭州地上地下空间一体化综合开发利用的新“样板”，一批社区型TOD（如杭行道）、城市级TOD（如天空之城）、组团型TOD（如杭州西站枢纽）、城市更新TOD（如中城汇）等投入市场，成为城市高质量发展的抓手，加速杭州建成“轨道上的城市”。行业规模持续增大。第四次全国经济普查主要数据公报显示，2018年末，全市房地产业企业法人单位13565个，资产总计28792.87亿元，从业人员24.02万人，比2013年末分别增长140%、120%、53.3%。其中，物业服务和中介业增长快，物业服务企业2983个，资产830.34亿元、从业人员14.36万人，比2013
15、年末分别增长93.5%、280%、57.5%。房地产中介服务企业5715个，资产218.99亿元，从业人员4.10万人，分别比2013年末增长2.2倍、1.3倍、1.0倍。表1.2 杭州房地产行业规模企业法人单位（个）从业人员（万人）合计1356524.02房地产开发经营25083.88物业管理298314.36房地产中介服务57154.10房地产租赁经营21561.57其他房地产业2030.10数据来源：杭州市第四次全国经济普查主要数据公报。4. 物业管理发展环境不断优化，服务水平稳步提高党建引领下的协同治理环境正在形成。杭州市委市政府高度重视物业管理行业发展，2018年把“党建引领业主委员会和物业服务企业建设”列入年度重大改革项目，目前全市90%以上业委会和物业企业已实现党组织覆盖，基本建立了由街道党组织牵头的居委会、业委会、物业企业和辖区治理力量共同参加的多方协同运行机制。出台杭州市加强住宅小区物业综合管理工作三年行动计划（2019-2021），着重推行五大类22项重点工作任务，着力推动形成“党建引领、政府保障、基层主导、业主主体、市场运作”五位一体和良性互动的
