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1、目 录第一章 总 论11.1 项目名称11.2 项目申报单位11.3 法定代表人11.4 项目建设性质11.5 项目建设地点11.6 可研报告编写单位11.7 申报单位概况11.8 可研报告编制依据11.9 建设目标、规模、内容、地点、周期21.10 总投资估算及资金来源21.11 经济及社会效益21.12 结论与建议3第二章 项目建设的必要性42.1 项目提出（建设）的背景42.2 项目发起人和发起缘由92.3 社会经济及区位优势102.4 旅游业状况162.5 现状与差距252.6 项目建设的可行性25第三章 项目单位概况273.1 项目单位简况273.2 现有工作基础和支撑条件28第四章
2、 项目建设规模及内容294.1 项目建设规模294.2 方案设计指导思想294.3 项目实施计划方案304.4 项目建设主要内容304.5 建设原则30第五章 组织管理与保障措施335.1 组织管理335.2 保障措施34第六章 劳动安全、消防及抗震376.1 劳动安全376.2 消防及防火设计396.3 抗震设计40第七章 节能方案分析447.1 节能设计标准447.2 电气节能447.3 给水排水节能457.4 结构节能467.5 建筑节能技术47第八章 项目的招投标508.1 项目招标内容508.2 招标范围508.3 招投标程序50第九章 项目实施进度安排559.1 项目实施的各阶段5
3、59.2 项目实施进度55第十章 项目投资估算与资金筹措5610.1 投资估算的依据5610.2 项目技术经济指标5610.3 资金筹措5710.4客房规划59第十一章 酒店定位6011.1 宾馆形象定位6011.2价格定位6011.3 消费群体定位：61第十二章 劳动定员及人员培训6212.1定员标准6212.2劳动定员6312.3 劳动定员一览表6312.4人员来源及培训63第十三章 效益分析6513.1 经济效益6513.2 社会效益67第十四章 结论与建议7114.1 研究结论7114.2 建议71 第一章 总 论1.1 项目名称江陵李白大酒店建设项目1.2 项目申报单位江陵李白大酒店
4、投资管理有限公司1.3 法定代表人彭波1.4 项目建设性质新建1.5 项目建设地点江陵县郝穴镇中兴路与沿江路交汇处1.6 可研报告编写单位湖北宏大工程咨询有限公司1.7 申报单位概况江陵李白大酒店投资管理有限公司，于2012年8月由湖北东方星龙餐饮管理有限公司在江陵注册。专营酒店投资、商业投资、酒店管理服务。法人代表彭波，注册资本100万元。1.8 可研报告编制依据江陵李白大酒店投资管理有限公司提供的基础资料中华人民共和国环境保护法及其他环境法规民用建筑设计通则高层民用建筑设计防火规范建设项目环境保护管理办法中华人民共和国安全生产法酒店建设有关规定1.9 建设目标、规模、内容、地点、周期1.9
5、.1新建一家集住宿、餐饮、休闲娱乐于一体的4星级酒店。1.9.2该项目占地面积38846.68。主体建筑为一栋9F的酒店主楼、三栋11F客房和一栋3F的贵宾楼、一栋11F的职工宿舍，以及生态餐饮中心、酒店配套中心、门卫等。设计客房180套，餐位1000个。总建筑面积46588。另建停车位373个。1.9.3建设地点：江陵县中兴路与沿江路交汇处。1.9.4建设工期24个月。1.10 总投资估算及资金来源总投资估算1.3万元。其中自有资金8000万元，银行贷款5000万元（江陵县农发行意向贷款承诺函附后）。1.11 经济及社会效益该项目投资1.3万元，预计4.95年收回成本。在取得经济效益的同时，
6、满足江陵经济发展。旅游业发展方面的效益也是显著的。1.12 结论与建议鉴于市场分析与酒店建设经济和社会效益的分析，该项目建设是可行的。建议资金分期、分量计划投入，在工程建设中，要组织好施工，运用好资金，保障安全，加紧施工，保障工程在预定的时间内，尽快完工，尽快投入运营，早创效益。第二章 项目建设的必要性2.1 项目提出（建设）的背景自2007年后，是世界旅游业连续第四个快速增长的年份，中国以10%的增长率继续巩固了世界旅游业前列国家之一的地位。受奥运因素的影响，2008年、2009年我国的旅游总收入的增速可能进一步提高，旅游行业加速增长的趋势明显。2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国
7、酒店业竞争最为激烈的领域。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。未来3-5年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外，二级城市和西北内陆城市将有更多品牌进行投资。在旺盛的旅游度假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。2008年，经济型酒店将保持平稳增长，再融资或受次贷危机影响；考虑到通胀因素的影响，经济型酒店的平均房价将有一定上升空间；广大的二、三线城市和广袤农村市场有可能成为经济型酒店下一拨
8、发展的热点。业内认为，高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二线城市有快速发展的可能，但从整体发展来看，部分一线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。预计未来3-5年，经济型酒店将继续迎来大规模并购潮。一方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展速度的较量为主，与此同时，酒店品牌建设的竞争、服务质量的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在行业竞争中占据主导地位。未来几年，在人民币升值的大背景，不只经济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势，而酒店业资本市场的活跃表现直接导致酒店业大规模兼并收购产生。我国的旅游业持续速发展，也将促进酒店业的持续升温。2007年，是世界旅游业
9、连续第四个快速增长的年份，世界旅游组织公布的数据显示，2007年全球旅游收入已经达到8000亿美元，国际跨境旅游人数达到了9亿人次，比2006年增加了6.2%，超出了4.1%的长期预测。亚太地区成为世界上游客量位列第二的地区，中国以10%的增长率，继续巩固了世界旅游业前列国家之一的地位。2007年我国入境旅游者1.32亿人次，旅游外汇收入419.49亿美元，国内旅游收入7770亿人民币。根据世界旅游组织的估计，未来的几年，国际入境旅游人数将继续上升，受全球经济前景不佳、不确定性增强以及油价攀升等因素影响，国际旅游业增长速度可能放缓，预计增长速度将接近4.1%的长期年平均增长速度。国家旅游局公布
10、的2008年全国旅游业发展的预期目标：入境过夜旅游人数5900万人次，增长8%；旅游外汇收入460亿美元，增长10%；国内旅游人数17.7亿人次，增长10%；旅游业总收入1.2万亿元，增长10%。根据已出炉的中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了2006年年底的12751家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3%。2000年到2006年，全国星级酒店的客房数量从594，700间增长至1，459，800间左右，年均增长率为7.7%。2007年，旅游酒店数量达到14327家，其中五星级361家，四星级1631家，酒店客房数达到160万间，其中五星级饭店数量增长明显，20
11、07年新评定五星级饭店65家，比2006年增长30家，同比增长幅度超过20%2010上海世博会、2012年的广州亚运会对中国的作用，不仅是带动事件发生地的经济发展，也是促进全国旅游业发展的一个好机遇。这几项全球注目的盛事将会吸引来自世界各地众多的参观者和游客到中国来，这就给旅游业创造了极好的机会，也给酒店行业的发展带来极大的促进作用。经济的持续向好发展给酒店业发展夯实牢固的基础。2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从已知的情况来看，五星级酒店盈利情况
12、良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资水平急需提高。高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，资方必须有雄厚的资金作保证。对于“中国酒店业发展的下一个亮点在那里？”的问题，有业内掌门人表达了相近的观点，即度假休闲酒店和经济型酒店具有良好的发展前景。随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。按国家旅游局的初步估计，目前我国已有星级度假酒店111家，其中200
13、4年至2006年出现了14家，但我国的度假酒店还没有世界顶级产品。在旺盛的酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年将催生出世界一流奢华产品。除了度假型酒店以外，未来3-5年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外，二级城市和西北内陆城市将有更多品牌进行投资。针对目前客房数量超过10万间、酒店数量有近1000家的国内经济型酒店市场，中国社科院旅游研究中心发布的2007中国经济型酒店发展绿皮书披露，虽然中国经济型酒店市场发展前景依然良好，但随着行业竞争的日趋加剧，产业扩张需要更加理性。国内经济型酒店在朝向品牌化、连锁化、
14、规模化发展的同时，也亟须业态自身创新来推动产业扩张。有专家认为，农村地区的土地、人力成本低，将是经济型酒店发展最有潜力的地方。虽然目前经济型酒店发展出现相对低谷，但从行业发展历史来看，预计未来3-5年经济型酒店将继续迎来大规模并购潮。资本一直是推进中国经济型酒店行业发展的主要动力，而轻资产、高投资回报率、标准化、易于复制扩张等经济型连锁酒店所表现出来的特征则成为了吸引资本投入的关键性因素。虽然涌现出许多经济型酒店品牌，但根据经济型酒店网统计的数字，目前全国百余个经济型酒店品牌中，连锁规模达50家以上的只有7家，连锁规模10家以上的也仅有25家。2007-2008年前10大经济型酒店品牌市场占有
15、率更是由85%下降至38%。究其主要原因，无非是过度发展导致竞争加剧，尤其是以短期投机为目地期待把企业迅速做大上市或转手套现的投资者的加入更加深了经济型酒店行业发展的未知性。业内认为，随着旅游业的持续快速发展，酒店需求将明显增长，2007年至今酒店业资本市场的活跃充分表现表明了酒店业发展的广阔前景。未来几年，在人民币升值的大背景，不只经济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势。2.2 项目发起人和发起缘由2.2.1 公司简介江陵李白大酒店由湖北东方星龙餐饮管理有限公司在江陵注册的江陵县李白大酒店投资管理有限公司投资兴建。湖北东方星龙餐饮管理有限公司成立于2006年，是一家以高校、部队、机关、企事业单位作依托，专业从事中式快餐的研发加工服务以及食品原材料的养殖、生产、物
