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1、2005年南京市房地产市场分析2005年南京市房地产市场分析主要内容以南京市城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北这七个片区为研究对象，研究内容包括六个方面：市场容量：总容量、分季度容量、分区域容量、价格层次容量、楼型容量及其变化趋势。产品结构：开发状况、存量房、经济适用房供应状况、土地供应状况，分析供需结构。价格指数：建立监测平台，监测价格走势、总体均价、各片区均价、分物业均价，分析现状及原因。消费调查：准购房者调查，分析消费者购房需求、购房行为特征。生活指数：分析片区及典型楼盘的生活便利程度，研究楼盘性价比。媒体检测：分析企业、楼盘的市场营销状况，并对媒体影响度、媒体偏好、消费者决策影响
2、等做相关分析。主要内容市场容量产品结构价格指数消费调查生活指数媒体检测市场容量分析房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房者对于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。2005年南京全年房地产市场商品房市场容量为920万m2，存量房市场容量为760万m2 ，2005年南京市房地产市场总容量约为1680万m2 。市场容量分析2005年全年购房动因构成图商品房市场容量市场容量分析改善居住条件需求比例上升为首位。改善居住条件的购房需求逐步增加。不少高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以小换大，以
3、旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。这部分人群大约为23.88万人，总需求面积为320万m2 。投资者比例波动较大较快。投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民实际需要基础之上的，因此投资购房需求受到其他购房者的心理影响甚大。南京市投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到24%，2005年全年投资购房需求所占比例在22.4%左右。总人数接近1.88万人，按照人均购房110m2计算，这部分人群购买商品房的需求约为206万m2 。市场容量分析结婚购房比例比较稳定。每年约有2.7万对青年进行结婚登记，其中6070%有购房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在20%左右。全市部分人
4、群大约有1.8万户，商品房需求面积在203万m2左右。拆迁购房比例急剧下降。由于国家加强对拆迁的管理，南京拆迁项目基本停拆缓拆，因此拆迁购房的比例比03年的20-30下降至13左右。城市化进程需求比例较小。城市化使得每年城市人口增加11万多人。高等院校毕业生留宁，农村和外地人口迁入到南京定居工作，都会新增一定量的商品房需求，这部分人对商品房需求面积约在48万m2 。市场容量分析存量商品房市场容量存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势。以城中为例，超过70的商品房的面积在110m2米/套以上，而存量房面积大部分在5080m2/套，城中同样位置的一套商品房和存量房的总价相差几乎一半。因此，随着
5、近几年商品房价格的上升，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房的需求比例上升迅速。2005年南京市居民有购买商品房意向的户数约15.7万户左右，意向购买存量商品房的户数近10.1万户，按照户均购房面积75m2计算，2005年南京市存量房的市场容量为760万m2。市场容量分析商品房类型需求比例构成市场容量分析市场容量可分为已经被实现的需求和还没有实现的需求（由于房价、产品结构等原因）。2005年商品房已实现需求状况商品房：2005年销售面积创历年最高，其中合同销售面积989万m2，同比增长21%；而完成产权登记交易3万余件，交易金额近160亿元，交易面积超过500万m2 。存量房：交易件
6、数和面积超过商品房，交易量达到5.9万件，交易额218.4亿元，分别增长了90.4%和135.7%，创历史最高纪录，交易面积也超过商品房60万m2，达到560万m2。经济适用房：基本供不应求，全年建成经济适用房93.2万m2，仅能满足1.2万户家庭。市场容量分析住宅依然是市场的主体，但商铺市场有所好转，2005年商铺投资额为16.71亿元，比2004年增长12.1%。办公楼需求仍旧低迷，2005年办公楼开发投资仅为12.69亿元，大约是住宅投资的一成，与2004年相比下降了11.1%。2005年未实现需求状况分析2005年南京市房地产市场容量为1400万m2，而2003年商品房合同销售面积为9
7、89万m2，存量房完成交易近560万m2，再加上经济适用房93.2万m2，市场容量中仍有近40万m2未能实现。除了由于总体上供应不足以外，房地产产品结构也存在着不平衡状况。市场急需的小套型、中低价商品房供不应求，而大套、高价房供应较多以致这类项目销售周期相对较长。市场容量分析商品房交易量的历年增长情况2005年南京市房地产市场无论是签约交易金额还是交易数量，都创历史最高水平，增幅也居历史之冠。商品房交易数量在1999年起增速相当平稳，每年增长率维持在10%以上，2005年达到了18%。南京商品房需求近几年来非常旺盛，增长速度屡创纪录，表明近年高速发展的南京房地产市场有着强劲的需求支撑。由于老城
8、改造城市建设等因素的强劲拉动，南京房地产市场在未来23年内仍具有较大的市场发展前景。市场容量分析2005年需求结构分析各片区的结构比例及季度变化情况购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳定。一系列市政基础设施的陆续开工建设，河西地区奥体中心等十大标志性建筑的建设，推动楼盘的销售持续火爆。随着奥体板块超级大盘的开发上市，2005年河西地区吸引了30%左右的总需求，表明河西片区房地产市场需求非常旺盛。由于河西片区2005年底商品房均价已经超过6000元/m2，低价位楼盘供应不足，和消费者价格意向需求相背离，因此需求份额在第三季度达到最高之后出现下降趋势。市场容量分析2005年各季度片区市
9、场容量比较市场容量分析楼型结构比例及季度变化情况2005年南京商品房市场中各楼型的需求以多层为主，小高层次之。高层、小高层的得房率较低、电梯问题、习惯心理等使多层的选择比例超过了一半。当前房地产整个市场是供方市场，产品的供给主导了需求，开发商占主导地位。由于多层的供给不足，导致对多层的需求比例下降，尤其是意向需求量较大的城中和河西地区。市场容量分析2005年南京市楼型需求比例对比市场容量分析价格结构比例及季度变化情况价格是商品需求实现的主要制约因素，商品房的需求对房价非常敏感。在南京，3500-5000元/m2之间的中档房的市场需求比例最高，接近50%。消费者对房价的心理接受价位逐渐提高，一方
10、面是因为消费者收入在增加，更主要的是消费者在商品供不应求的情况下被迫慢慢接受了目前商品房不断上涨的价格，所以5000元/m2以上商品房的期望比例相应有上升的趋势，而对3500元/m2以下的期望比例趋于下降。市场容量分析购房者期望价格对比图（元/m2）主要内容市场容量产品结构价格指数消费调查生活指数媒体检测产品结构分析商品房从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励建设的中低价商品房和经济适用房、存量商品房几部分。市场供给总量商品房开发持续增长房地产投资额183.8亿元，比2004年增长33.6%。住宅投资129.33亿元，同比增长33.9%；商业营业用房投资13.69亿元，同比增长2
11、5.2%；办公楼投资13.27亿元，同比下降16.1%。房地产施工面积1556.85万m2，新开工面积780万m2，商品房竣工面积392.82万m2，与2004年相比下降了10%。批准上市商品房面积为989万m2，其中城中城地区为458万m2，与2004年持平。产品结构分析19972005年房地产开发投资变化产品结构分析19972005年房地产施工、竣工、交易面积变化产品结构分析19982005年房地产开发投资、面积增长率产品结构分析土地资源的供给状况1681.20 110.69 281 658.40 20051900.19 32.86 536 172.93 20042538.63 6.90
12、122 27.18 20033022.88 3.70 /12.24 2002平均转让价格（元/m2）转让金额（亿元）增长率（）转让面积（万m2）20002003年城区土地转让面积和金额产品结构分析存量房供应状况从整个房地产市场来看，存量房（即二手房）市场表现最为活跃。2005年存量房交易全面超过商品房，2003年全市存量房交易共5.9万件，交易金额218.4亿元，比上年分别增长90.4%和135.7%，交易面积达到560万m2，存量房交易各项指标均有大幅增长。经济适用房和中低价商品房开发建设情况2004年全市仅仅开工建设25万m2经济适用房，到2005年底竣工包括6个项目93.2万m2经济适用
13、房，安置了12900户低收入家庭。除此以外，2005年全年共划拨9个片区近600亩规划土地用于经济适用房建设，建设面积将达到370万m2近4.8万套住房，将有效的缓解部分低收入家庭的购房压力，改变目前中低价商品房供应严重不足的不平衡状况。产品结构分析市场总体供需分析2005年新商品房上市面积920万m2，存量房供应760万m2，市场总容量约为1680万m2，整个商品房市场需求大于供给。随着二级市场的高速发展以及各种鼓励政策出台，存量房交易快速上升，同时加大经济适用房和中低价商品房的建设力度，以及土地的放量上市将有效缓解以往土地资源制约房地产开发的状况。各区域供需结构分析区域供需结构不平衡状况最
14、突出的表现在各片区的供求不平衡现象上。产品结构分析各片区供需比例产品结构分析价格层次供需结构分析南京市中低档价位区间商品房供不应求，3500元/m2以下价位段区间商品房供给仅能满足需求的58%；除了在江宁和江北片区有供给外，其它片区基本没有供给，却有超过15%的消费者意向选择在宁南和仙林购房。5000元/m2以上价位段区间为供给过剩区，供给份额大大超过需求份额。单套总价30万以下的商品房基本供不应求，其中河西片区供需差距比较大，除了单身公寓和公寓式酒店之外基本没有其他类型供给单套总价3060万区间上的商品房江宁片区供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；单套总价60万以上的商品房区
15、间四个区域都供大于求，其中江宁地区供给与需求相差比较大。产品结构分析价格层次供需结构（单位：元/m2）产品结构分析部分地区总价价格层次供需结构（总价单位：万元/套）主要内容市场容量产品结构价格指数消费调查生活指数媒体检测价格指数分析供应价格水平分析商品房价格水平分析1999至2005年南京市房价年度涨幅比较图价格指数分析商品住宅价格水平分析从2005年全年来看，南京市商品住宅均价涨幅超过20%的楼盘较为普遍，各片区房价普遍上涨10002000元/平米左右。2005年商品住宅价格飞涨的主导因素是供求关系的拉升和楼盘品质化倾向的提升。价格指数分析分物业商品房价格水平分析从2005年全年来说，南京市分物业商品房价格走势的明显特点是，商铺价格涨幅最大，并出现了产权式零售商铺热销的情况，承诺高额投资回报的销售方式促进了商铺价格的进一步上涨；与商铺价格走势比较，2005年南京市住
