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1、物业管理基础知识1 什么叫物业？从物业管理角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。2 物业的分类？根据使用功能的不同，物业可分为四类：居住物业（住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等）、商业物业（综合楼、写字楼、商业中心、
2、酒店、康乐场所等）、工业物业（工业厂房、仓库等）、其它用途物业（车站、机场、医院、学校等）。3 什么叫物业管理？物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。4 什么叫业主？物业所有人，即产权人，指房屋所有权和土地使用权人，也称为业主，业主可以是个人、集体、国家。5 物业管理的目的？物业管理是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人（即业主）和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、
3、环境三个效益的统一和同步增长。6 物业管理与传统的房地产管理的区别？a. 管理体制不同：传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型的、无偿的；物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的、有偿的。b. 管理内容不同：传统房地产管理以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一，收取福利型的低租金，需要政府的大量财政补贴；物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，即管理物又服务于人，以对物业的业主和使用人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务，物业管理企业通过自身的经营渠道，以业养业，政府不给补贴，实现资金的良性循环。
4、c. 所管房屋的产权结构不同：传统的房地产管理，房屋绝大多数是国家或单位所有，为公产，其产权关系单一，使用人仅是承租者而不是产权人；现代产权结构发生了根本性变化，国家或单位所占的比重越来越少，已形成国家、单位、个人，包括港、澳、台及外国人拥有产权的产权多元化格局。d. 管理机制不同：传统的房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系，用户无法选择管理者，很少有监督权，处于被动地位；物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择。物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托、服务与被服
5、务的关系。7 物业管理的基本特点？a. 业主自治自律：物业管理的好坏，是全体业主共同的责任，关系到每一个业主和使用人自身的利益。首先，业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主自治；其次，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着各业主朴素之间的邻里关系，既有全体业主共同的利益，即公众利益，又有单个业主各自的利益，公众利益和单个业主利益间有时会发生矛盾，单个业主的利益要服务公众利益，这就是业主自律。业主自治自律有两个关键环节，首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自学地维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证
6、，也是实行业主自治的前提。其次要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。b. 物业管理企业的统一专业化管理：物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一专业化的管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任，需特别指出的是，在一宗物业（如一个住宅小区）的范围内，应由一家物业管理企业实行统一管理，而不应分割管理，避免出现分散多头的管理形
7、式。c. 业主自治自律和物业管理企业统一专业化管理相结合是通过业主委员会自主选聘物业管理企业来实现的，两者之间的关系是委托与被委托的关系，是平等的关系。双方的权利、义务通过物业管理委托合同来明确和保障。两者结合在一起，共同实现物业管理的预期目标，这就是物业管理新体制最基本的特点和魅力所在。8 物业管理的产生与发展？a. 物业管理起源于19世纪60年代的英国，创始人为奥克维姬希尔的女士；b. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立；c. 1993年6月30日，全国首家物业管理协会深圳市物业管理协会成立。9 物业管理的基本内容？a. 常规性的公共服务：
8、指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有信用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与政党使用，保证政党的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境，其具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定，公共服务主要有8项房屋建筑主体的管理；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；治安管理；消防管理；车辆道路管理；公众代办性质的服务（即为业主和使用人代收代缴水电费；煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用）。b. 针对性的专项服务：指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企
9、业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住用人提供工作、生活的方便。专项服务是物业管理企业开展多种经营的主渠道。专项服务的内容有日常生活类，指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作；商业服务类，指物业管理企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目；文化、教育、卫生、体育类，指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育4方面开展的各项服务活动；金融服务类，代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等；经纪代理中介服务，指物业管理企业拓展的经纪、代理与中介服务工作；社会福利
10、类，指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。10 物业公司与房地产公司、业主间的关系？物业公司与房地产公司的关系：房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业，随着房增市场的发展，竞争日益加剧，使房地产开发企业认识到，良好的促销手段和售后完善的物业管理是增强自己产品市场竞争力的重要方面。一部分开发企业建立起专门从事物业管理的企业或部门。城市新建住宅小区管理办法规定：房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担小区管理，并与其签订物业合同。同时又规定住宅小区在物业管理公司管理前由房地产开发企业负责管理。其主要职责包括：制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业，与物业管理
11、企业签约，以及做好物业管理企业接管前的管理工作。物业公司与业主的关系：委托与被委托、服务与被服务的关系。业主自治要通过一定的组织形式和途径来实现，这就是以业主管理委员会（简称业主委员会）为核心，以业主大会为最高权力机构的组织形式，从业主大会到业主委员会就是业主自治的实现途径。业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主委员会由业主大会所选举的代表组成，经政府部门批准成立后，代表全体业主维护其物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主委员会均应接受物业管理行政主管部门的指导与监督。11 住宅小区物业管理的内容与实施？住宅小区物业管理包括管理、经营与服务三方面的工作，概
12、括起来讲，包括如下基本内容：住宅小区内，房屋及设备的维护及修缮管理；住宅小区环境的维护管理，具体包括违章建筑的管理、公用市政设施的维护管理、环境卫生的维护管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理；开展多种形式的便民有偿服务；住宅小区的社会主义精神文明建设。12 住宅小区物业管理经费的来源？a. 定期收取物业管理服务费：经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费；b. 小区维修养护专项基金（简称维修基金）：该基金用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修。维修基金通过建立双向筹集的渠道来收取，分两种情况：公有住房出售后，维修基金由售房单位
13、和业主（购房人）双向筹集。售房单位原则上按照多层住宅不低于售房款的20，高层住宅不低于售房款的30收取；由业主一次性或分次筹集，一次性筹集指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金，其具体标准由当地政府确定，分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。商品房出售后，维修基金由开发建设单位和业主（购房人）双向筹集。在房屋销售阶段，建设单位发住宅的综合造价提取一定比例维修基金（纳入住宅成本）；由由业主一次性或分次筹集，一次性筹集指在业主购房后，在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金，其具体标准为购房款的1或建筑成本价的15平方米，分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费，然后逐月
14、从收取的物业管理费中按一定比例提取并归集到维修基金中去。c. 以业养业，一业为主，多种经营的收入；d. 依靠政府多方面的扶持。目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，包括：规定住宅小区物业管理服务收费方法和标准，加强对收费的管理；规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付，以减轻使用人的负担；规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等；拨发一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理，以减轻小区日常管理费用的负担。e. 开发建设单位给予一定的支持
15、：开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房，有2种优惠方式：按成本价出售、以成本租金租用。13 住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成？a. 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；b. 公共设施、设备日常运行、维修及保养费；c. 绿化管理费；d. 清洁卫生费；e. 保安费；f. 办公费；g. 物业管理范围内设施、设备的折旧费；h. 管理酬金；i. 法定税金。对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险（如火险、灾害险等）及各种责任保险的支出。14 物业管理的未来发展？主动式管理现代物业管理的发展方向。所谓主动式管理，就是以满足客户对物业管理服务的需求为目标，通过利用先进技术和手段以及规范化的管理服务，提高物业管理工作的水平和效率，并进而提高物业管理的经济效果。一般来说，主动式管理要达到下列目标：1使物业周围环境尽善尽美，符合客户的期望；2建立并保持物业的地位或形象；3尽量发挥大企业规模经营的经济效果，以确保使用物业在管理费方面的开支尽量低廉而又用得其所；4若将物业管理由被动式改为主动式，必须应用现代工具来协助物业管理人员分析、处理和传送信息资料。4
