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1、2013年房地产服务行业分析报告2013年9月目 录一、中国房地产服务行业发展处于初级阶段，成长潜力大41、房地产服务行业产业链长，服务对象多样，种类齐全52、地产服务行业细分行业介绍63、房地产服务行业国内外代表性公司概览74、房地产服务行业在中国处于成长中的调整阶段，竞争加剧8（1）我国地产中介服务行业的发展历程（纵向比较）81）房地产中介服务行业的萌芽阶段（1993-1997年）92）房地产中介服务业的加速起步阶段（19982004年）93）房地产中介服务业的成长阶段（2005-2007）104）房地产中介服务行业成长中的调整阶段、竞争加剧，集中度提高（08年至今）11（2）我国房地产中
2、介服务业的发展现状121）处于行业发展初期且发展不均衡122）房地产服务行业向规范化、品牌化和专业化方向发展133）中国经济长期发展向好，将支持地产行业发展16二、国内标杆分析：世联地产全国领先的地产综合服务类龙头171、首家登陆A 股的房地产综合服务提供商172、以代理销售和顾问策划业务为主，逐渐完善业务链结构19（1）代理销售业务21（2）顾问策划业务22（3）经纪业务24（4）金融服务业务24（5）资产服务业务253、上市后通过兼并收购实现纵向横向的规模化扩张264、与竞争对手相比，代理和顾问策划业务位居行业第一27（1）收入规模位居行业前列28（2）一手房代理销售规模和收入均为行业第一
3、28（3）顾问策划业务收入也位居行业第一29（4）规模化、品牌、平台、企业文化是世联地产独有的优势301）规模化优势302）品牌优势303）平台优势314）公司团队优势和优秀的企业文化315、公司盈利能力分析326、盈利预测33三、国外标杆分析：世邦魏理仕331、全球最大的商业地产服务公司332、公司发展历程通过不断的并购成长壮大353、公司主业包括咨询、外包服务、全球投资管理和房地产开发374、世邦的核心竞争力41（1）百年历史积淀的优质客户资源和品牌声誉41（2）庞大的专业人才队伍41（3）起支撑作用的全球全业务覆盖布局415、世联地产未来将逐渐向世邦的业务类型转型42一、中国房地产服务行
4、业发展处于初级阶段，成长潜力大 随着房地产行业的不断发展，其紧密相关的房地产综合服务行业规模亦随之迅速扩张，除了我们熟知的二手房租售业务，房地产中介服务的范围还包括土地的前期开发咨询、整体的开发规划、一手房代理销售、金融和资产管理服务以及物业的管理和租售，其覆盖范围涵盖了从一级市场至三级市场整个产业链，并呈现出分工日益细化和专业化的趋势，房地产中介服务市场在不断走向成熟。1、房地产服务行业产业链长，服务对象多样，种类齐全 房地产中介服务是房地产开发价值链中的重要组成部分，在房地产开发过程中为各级市场的参与者提供专业的服务。以房地产开发的不同阶段为分界点，房地产市场可划分为一级市场、二级市场和三
5、级市场。一级市场是土地的供给市场，由政府主导出让土地使用权，是由国家垄断的市场。二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场； 而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。在房地产价值链中，主要的参与者包括：政府，作为市场的管理者通过土地供应和金融税收等政策调控管理市场；开发商，主要负责土地获取、建筑商的招标和管理，部分开发商还自行负责施工和完成物业销售；银行和房地产投资机构等为开发商提供资金；建筑设计院和景观设计机构等为开发商提供设计服务；建筑商负责建筑施工；房地产中介服务企业为房地产开发商提供
6、顾问策划、代理销售等服务。 房地产中介服务行业与上游房地产开发行业的具有较强的相关性，房地产开发商开发楼盘的数量与规模直接影响房地产中介在二级市场的代理业务的业务量。在三级市场上，房地产中介的经纪业务与消费者的置业和居住活动更是直接相关，通过对消费者提供对已购房产买卖和租赁服务，满足了由人口迁移和流动人口产生的居住需求。 2、地产服务行业细分行业介绍 房地产中介机构提供的服务主要围绕项目的开发进程展开，具体包括房地产项目的前期市场调研、策划、投资分析、可行性研究，中期项目的营销策划和代理销售，以及后期项目售出后的物业管理和房产租售等服务。就目前市场规模来看，国内房地产中介机构的利润组成主要来自
7、一手房代理的销售收入，其次是二手房经纪业务，与之形成鲜明对比的是顾问策划业务， 虽然贡献的利润比例尚不及前两者，但其业务收入增速远和利润率高于一二手房代理业务。根据国外成熟房地产市场中介服务机构的业务收入组成来看，顾问策划及资产管理等高附加值业务将是房地产综合服务商的重点发展方向。3、房地产服务行业国内外代表性公司概览 中国地产服务行业公司众多，区域性较强，每个区域都有当地比较有代表性的公司。如， 珠三角的世联地产、合富辉煌、中原地产等；在长三角地区，易居中国、上海同策、上海策源等业务发展较快；环渤海地区，思源经纪、伟业顾问等公司占据领先地位。4、房地产服务行业在中国处于成长中的调整阶段，竞争
8、加剧 （1）我国地产中介服务行业的发展历程（纵向比较） 我国房地产中介服务行业是基于房地产行业的发展衍生而来的，截至目前主要经历了四个发展阶段： 1）房地产中介服务行业的萌芽阶段（1993-1997年） 自1978 年改革开放以来，房地产行业实现了从无到有的跨跃，住房市场的开放使得房地产及其服务业的发展成为可能。随着国家关于扩大房地产业发展相关政策的出台，房地产市场的发展一直处于高速增长阶段，以1988 年为例，全国房地产开发投资规模达210 亿元，同比增加近60%。 90 年代初期的房地产市场属于卖方市场，房地产销售主要靠开发商粗放式的自主销售，直至1993 年之后，政府开始对过热的房地产行
9、业进行宏观调控，房地产二级市场出现了供过于求的局面，大量新开发楼盘出现积压滞销，开发商开始向专业的房地产中介机构寻求帮助，使得顾问策划和代理销售业务在这一时期实现了初步发展。1993 年，深圳房地产经纪机构达到了近70 家，同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的纷纷成立。 2）房地产中介服务业的加速起步阶段（19982004年） 1996 年之后，经济已由短缺转变为相对过剩，1997 年又遇亚洲金融风暴,随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。从1998 年开始，随着政府把住宅商品化培养成为新的经济增长点，以及各项利好政策措施的出台和贯彻落实，我国房
10、地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这一时期房地产服务行业的发展特点是逐步市场化和规范化的过程。自2002 年开始，政府出台土地招拍挂制度，规范管理土地供应行为，提高土地供应市场的市场化程度，这也促使房地产开发商对项直接影响到房地产开发商对房地产顾问策划和代理销售的专业服务的需求增加。这一时期的房地产顾问代理业务从单纯的后期代理销售转变为房地产项目的全程顾问策划和代理销售。 3）房地产中介服务业的成长阶段（2005-2007） 在2004 年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上扬，开发商向全国化和规模化发展，实施跨区域发展战略。大型房地产开发商在全国范围的迅速扩张提高了其对房地产服务更
11、加专业化的需求，房地产中介服务机构也紧跟开发商的步伐，纷纷实施全国化布局。这个时期涌现出一批跨区域的大型房地产服务公司，如世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等， 房地产服务行业向系统化和专业化转变。4）房地产中介服务行业成长中的调整阶段、竞争加剧，集中度提高（08年至今） 针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出等问题，政府近年来陆续出台多项调控措施调控房地产市场的发展，加上全球金融危机的影响，我国的房地产市场形势在2007 年下半年开始出现短暂回落，交易成交量萎缩，成交价下调。2008 年下半年政府采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，购房贷款利率大幅下调，2009 年上
12、半年成交量显著活跃，房地产市场开始逐步复苏。 该时期房地产市场的波动也直接影响了中介服务业的发展格局。经过2008 年房地产市场的波谷之后，房地产服务业的竞争更加激烈，房地产一、二级市场的代理费率不断被拉低，三级市场的同质化竞争严重，处于市场领先位置的中介服务商借助规模优势不断提升所占市场份额，通过兼并收购完成产业链布局，中小竞争者在行业龙头的价格战之下面临洗牌出局，房地产服务行业呈现出强者更强，市场集中度提升的发展趋势。（2）我国房地产中介服务业的发展现状目前我国的房地产中介服务业处于发展初期，虽然发展规模和专业化程度与国外发达的房地产中介服务业相比有一定差距，但成长速度可观。我国房地产中介
13、服务业的行业现状呈现出以下特点：1）处于行业发展初期且发展不均衡我国房地产中介服务业起步较晚，专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距，以珠三角区域为例，作为房地产市场化发展程度较高的地区，主要城市由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的50%左右，而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过专业中介机构完成的，香港的代理销售率甚至在90%以上。房地产中介服务行业的发展水平与房地产开发行业的市场化水平密切相关。我国的房地产中介服务业经过十多年的发展，在房地产开发行业较成熟的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额已达到约50%；而在房地产开发行业发展相对不成熟
14、的其他区域，该数值仅占10%-30%1。房地产中介服务行业的区域发展不平衡特征显著。2）房地产服务行业向规范化、品牌化和专业化方向发展信息的网络化普及使得房地产市场的信息日趋透明，消费者的选择决策也更加理性，对房地产中介企业在诚信、规范、专业服务方面的要求越来越高。房地产中介企业也在规范化、专业化建设方面积极进取，涌现了一批品牌企业，其中世联地产在深圳上市，合富辉煌和富阳控股在香港上市，易居中国在美国纽约上市，推动了行业的规范化建设，增强了专业服务能力。品牌与实力对于房地产中介公司开展顾问代理业务至关重要。对于置业者，房地产中介公司的品牌认知度和口碑对置业者的投资决策具有较强的影响力，超过60
15、%的置业者和再次置业者承认中介公司的品牌对其购房决策具有相当的影响。对于房地产开发商，房地产中介公司的市场品牌认知度和专业化能力是开发商与中介公司长期合作的重要保证。“中国房地产TOP10 研究组”的研究结果表明，81%的房地产开发商把“实力与品牌”作为选择房地产中介公司的首要因素。根据发达国家房地产市场发展的规律，房地产开发与销售的分离，已经成为检验房地产市场是否成熟的标志。我国的房地产开发商很多都是从获取土地到物业管理一体化经营的企业， 企业不得不将资源分散到整个开发产业链上来完成项目，不利于企业将力量集中在优势环节上。面对房地产行业的快速发展、行业竞争程度的加剧，房地产开发商自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。近年来，以万科、金地为代表的大型房地产开发商均开始实施规模化专业化经营，并逐步将一些项目的销售外包给专业的房地产代理销售公司。3）中国经济长期发展向好，将支持地产行业发展房地产开发与房地产中介服务业的发展主要归功于房地产消费市场的不断扩大，其成长动力来自以下三点：第一，在“十二五”规划保障房建设和城镇化的政策影响下，城市人口增长，房地产消费市场扩大将产生巨大的消费需求。2011年，中国城镇化率首次超过50%，达到51
