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1、目 录第一章 总 论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 21.3结论 31.4建议 4第二章 项目建设的背景和必要性 52.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 7第三章 项目服务需求分析 9第四章 项目选址与建设条件 114.1选址原则 114.2项目选址 114.3建设条件 12第五章 建设方案与设计 125.1建设规模与内容 125.2总体规划设计 135.3结构方案 185.4主要配套设备 195.5给水工程 20下载后可任意编辑，修改5.6排水工程 225.7电气设计 235.8节能设计 26第六章 项目实施进度和招投标管理296.1项目实施进度 296.2招投标管理
2、31第七章 环境影响分析 317.1项目主要污染源分析327.2 环境保护措施及治理效果 35第八章 消防、安全与卫生防护 378.1 消防 378.2 劳动安全 388.3 卫生防护 39第九章 组织机构、运作方式与项目实施进度399.1 项目建设组织机构399.2项目运营组织机构 419.3劳动定员 42第十章 投资估算和资金筹措4210.1投资估算4310.2项目所需流动资金 4910.3资金筹措 49第十一章 经济和社会效益评价 5011.1 经济效益评价5011.2 社会效益评价 50第十二章 结 论 50 12.1 主要结论 50 12.2 建 议 51江油富乐领江项目可行性分析归
3、档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！ 江油富乐领江项目可行性研究报告2012年7月目 录一、 江油市场简要分析二、 项目概况三、 项目SWOT分析与定位思考四、 经济效益分析五、 可行性分析结论一、江油房地产市场现状1、江油城市印象n 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。耕地面积67万亩。总人口87.76万人，人口密度322人/平方千米，其中城市人口31万人。处于属亚热带湿润季风气候区，江油以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，是国家重要的商品粮基地,能源基地，冶金基地，建材基地。据统计江油城市规模居四川前十（包括
4、地级市）属中等城市。n 江油是唐代大诗人李白的故乡，一座风景如画的历史文化名城，也是位于成都经济圈北端的一座正在崛起的新兴工业城市、旅游城市，素有“李白故里，九寨门户，蜀道咽喉，华夏诗城”之称,现由绵阳市代管。n 江油是国家三线建设的重点地区之一，境内40余家国有大中型企业和科研机构奠定了坚实的工业基础和科研基础。近年来，江油市综合经济实力不断增强。2012年，全市实现地区生产总值178亿元、增长16%。2、江油房地产印象n 在空间布局上采取“南进、东拓、西展、北优”战略。以涪江为轴线，形成一江两岸三片，即涪江以西、涪江以东和庞家场/明月新城三个片区，相对集中紧凑的片状组团式布局结构。n 发展
5、方向为规划和完善江西、江东片区空间布局，沿涪江和交通干线，重点向南、向西发展。n 经过近年房地产的持续发展，江油房地产已经形成三大板块鼎立的格局：江西板块、江东板块、明月新城板块。江西板块是江油中心商业区、老城居住区，江东板块也是老城区，为城市价值洼地，区内大型企业众多，火车站和高铁站均设在该板块；明月新城板块是是城市发展的新方向，会展、商务为特色的居住新区，最大级别的滨水休闲文化区。本项目位于江东板块。n 江油房地产市场在经历震前快速增长、震后暂时性调整后，在09年下半年开始恢复性增长，2010年市场商品房供应量不足，2012年市场供应状况有所改观。目前在售楼盘仅十多个，江景楼盘不多。高层产
6、品和价格集中度强，价格集中在3500-4000之间，90-120产品居多。n 江油消费量有限，核心商圈范围小，辐射力较弱，租金价格普遍偏低。n 作为三四线城市，江油没有实行“限购令”，但金融部门早就实现“限贷令”：省外户口在江油买房办理按揭贷款需要提供在江油本地的纳税证明或者一年以上养老保险证明，省内绵阳以外户口如不能提供上述证明，贷款利率上调0.5。据相关部门调查，2011年一季度，江油商品房销售受银行“限贷”的影响不明显。这表明刚性需求托起的江油房地产稳步发展。3、未来房地产市场展望n 整体宏观经济和房地产宏观调控继续保持对市场的影响；n 一、二线城市市场购买行为受到抑制，将有部分购买力被
7、挤压到三四线城市。n 江油市公布2012年新建住房价格控制目标：江油城区2012年新建住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内，同比增幅低于12%n 江油市住宅土地使用年限只有50年，即使调控政策放松，这可能还会影响外地投资客的投资意向综合结论：江油作为工业重镇和历史文化名城，工业经济和商贸经济实力较强，加上震后重建工作的推动作用，江油房地产市场具有较强的需求基础。二、项目概况1、项目地块的地理位置、周边概况本项目位于江油市东部，涪江东岸，涪江一桥以北，宝成铁路以西，属三合镇三合场上下街片区。地块东西宽约300米，南北总长约800米，总占地面积约20万平方米。地块江景资源
8、丰富，外部城市形象破旧，周边市政配套成熟。2、地块总体技术经济指标n 占地面积：174亩 净地n 容积率：5.7n 建筑面积：852675平方米n 项目地块限高:40-80米n 绿化率:25-30%n 建筑密度:22-30%n 地块基本状况:由七个独立地块组成n 项目各类型物业构成:物业类别面积（平方米）住宅528926 集中商业63000 街铺75649 办公用房76000 车库4050个 配套4100 合计852675 3、 富乐领江一期工程总平图和一期经济指标 一期总规划用地面积：71613.7平方米，107.42亩n 规划用地面积(参与容积率和建筑密度计算)：36576平方米，54.9
9、亩规划用地面积(不参与容积率和建筑密度计算)：平方米规划总建筑面积：239477平方米地上计入容积率的建筑面积：211475平方米 住宅建筑面积：164950平方米商业用房建筑面积：78615平方米地下建筑面积：28002平方米容积率：5.8建筑基地面积：16140平方米总建筑密度：44%绿地率：30%机动停车位：700辆4：成本测算表：序号费用种类计算基础（平方米)标准(元/)总价（元）备注（一）前期及报建规费239477136.16元/32,607,1881地勘费23947781,915,8162设计费239477255,986,9253城市配套费2394777517,960,775*4建
10、筑噪音超标排污费2394771239,477*5开评标服务费2394773.17759,1426防雷检测费2394771239,4777气象工程评估费2394770.7167,6348人防异地建设费用239477153,592,155*9消防检测费2394770.495,79110施工图审查费2394771.4335,26811城建档案保管服务费2394771.99476,55912白蚁防治费2394771.5359,216*13房地产测绘费2394772478,954（二）建安及配套工程费2394772153.94元/519,372,0021土建安装2394771800431,058,600
11、2工程监理费23947761,436,8623室外道路管网23947710023,947,7004环境景观工程23947710023,947,7005化粪池1300立方米1200元/立方米1,560,0006天然气户表工程1712户3610.00元/户6,180,3207自来水户表工程1712户3060.00元/户5,238,7208电户表工程1712户1200.00/户2,054,4009双回路高压箱变系统239477409,579,08010安防、闭路电视宽带2394776014,368,620（三）营销及管理费用239477496.9元/01营销广告费用预计销售总额2.00%2项目管理费
12、建安配套工程费用2%3财务费自筹资金3亿，项目贷款3亿元2亿*年息10%*5年4营业税及附加预计销售收入5.56%*5印花税预计销售收入0.05%6交易手续费销售面积3元/（四）合计551,979,1905：销售收入测算：序号物业类别面积（平方米）售价（元/平方米）总价（元）备注1住宅1649503500577,325,0002商业(一楼）296518500252,033,5003商业(二楼）294456500191,392,5004商业(三楼）15619550085,904,5005商业(四楼）3701450016,654,5006商业(五楼）1994000796,0007地下车库700个4000028,000,000合计243,5651,152,106,0006：项目投资收益：1、税前利润=总收入-总成本（不含土地成本）=313632.44万元-240283.43万元=73349.01万元。 2、项目合理利润=总收入*10%=313632.44万元*10%=31363.2万元（未计算土地交易税、土地增值税） 3、项目土地成本： 1）按宗地面积335亩核算：
