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1、沈丘县皇鼎国际大酒店、皇鼎花园小区建设工程项目申请报告第一章总 论1.1项目承办单位概况沈丘县富盈置业有限公司，位于沈丘县新华南街，成立于2008年9月，注册资金800万元。公司现有员工156人，主要从事商住房开发、农贸市场建设。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。公司现有设计、工程、营销、经营、财务、管理等各类专业人才近30名，其中：高级工程师1名，工程师2名，技术人员20余名。目前开发有龙城花园、南关农贸市场等项目，其中南关农贸市场被定为沈丘县2009年十大重点基础项目，并作为“双百市场工程”项目，入选河南省农产品流通网络建设项目库。1.2编制依据 1、项目承办单位委托编制本项目申请报告
2、委托书； 2、国家发展改革委第19号令企业投资项目核准办法； 3、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号) ； 4、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号； 5、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）； 6、关于贯彻国办发200637号文件做好调整住房供应结构稳定住房价格工作的意见（豫政办2006113号）； 7、建设项目经济评价方法与参数(第3版)国家发改委与住建部； 8、投资项目可行性研究指南计办投资200215号 9、产业结构调整指导目录（2005年本）； 10、沈丘县国民经济和社会发展 “
3、十二五”规划纲要； 11、沈丘县城总体规划（2003-2020）； 12、沈丘县土地利用规划（2009-2020）； 13、沈丘县住房建设规划（2006-2020）； 14、民用建筑设计通则（GB503522005）； 15、住宅设计规范（GB500962006）； 16、国家有关房地产法规、政策和民用建筑规划、设计、防火、安全、卫生、环保等规定规范； 17、河南省城市规划设计研究院有限公司制作的沈丘御景国际商务、住宅楼总平面图； 18、项目单位提供的有关沈丘县规划办建设规划指标的复函、沈政文201073号土地使用权出让成交的批复、沈环审201121号环境影响登记表的批复等基础资料1.3项目概
4、况1.3.1项目名称：沈丘县御景国际商务、住宅楼建设项目1.3.2项目承办单位：沈丘县富盈置业有限公司法人代表：赵娄项目负责：晏庆堂 电话：158386586881.3.3项目拟建地址及周边概况沈丘县富盈置业有限公司股东李方于2010年8月12日，依法拍得编号为sq201003的土地一宗。该地位于沈丘县行政新区黄金地段，西临迎宾大道，东临公安局，南临法院，北临地税局，南北长185米，东西长83米，占地面积15507.8平方米。使用年限商住70年，商业40年,该土地为政府掛牌出让的净地，无拆迁任务。1.3.4建设内容与规模沈丘县御景国际商务、住宅楼建设项目总用地面积15398.73m2（红线内土
5、地），总建筑面积84443.67平方米;其中:住宅建筑面积55559.57平方米、商业建筑面积5529.34平方米、办公建筑面积15000平方米、地下室建筑面积8354.76平方米。 规划建设30层住宅楼2栋、商务综合楼（19层商务楼和22层住宅楼）1栋;即：南侧1号楼为商务综合楼，宗地中间2号楼为住宅楼,北侧的3号楼为底商住宅楼;临兆丰大道的2号楼和3号楼的附属房为2F商业建筑;配套道路、广场、绿化、车位、变配电和门岗服务用房等附属设施，各套形建筑面积主要有A1:87.63m2、A2:87.39m2、B2:82.2m2; B1:116.6m2。总平面规划：本项目建筑定位：精致、舒适、高档，整
6、体文化品位高，时代气息浓厚。项目建成后，将打造一个全新模式的绿色、人文、智能化精品社区，成为沈丘地标性建筑，为沈丘县城增添一道亮丽的风景线。1.3.5项目建设周期 项目建设期为2年（2011.4-2013.3）1.3.6项目总投资与融资方案 项目总投资16249万元（综合造价1925元/m2），其中土地费用2104万元，工程费用12462万元，工程建设其他费用1306万元，基本预备费377万元。 融资方案：项目单位自筹。 资金运筹计划：项目建设期为24个月,项目建设投资分2年投入。1.3.7项目销售收入与效益分析 （l）销售价格：根据该项目所处地理位置及目前同类商品房的销售情况，预计住宅平均销
7、售价格为2300元m2;商业销售价格为4500元m2;商务办公用房销售价格为2900元m2;商品房的销售应遵守下列规定： 商品房销售应依据国家发改委颁布的商品房销售明码标价规定对所售房应按当地物价部门核准的销售价格对进行一房一价预以明码标价。 商品房销售应在取得预售许可证后，方可预售。即在2013年4月开始正式销售。 （2）销售收入：总销售收入约19616.90万元，预测（经沈丘房地产市场调查）：住宅楼55559.57 m2销售均价2300元/平方米、计销售收入约12778.70万元，商业用房5529.34m2销售均价4500元/平方米、计销售收入约2488.20万元，商务办公用房15000
8、m2销售均价2900元/平方米、计销售收入约4350万元。 （3）税金及附加：根据国家财税政策及有关规定，本项目缴纳营业税，税金及附加，按销售收入的5计取，城建税按营业税的5计取，教育费附加按营业税的3计取，印花税按销售收入的0.03计取，土地增值税按销售收入的 1.5计入。共计1359.46万元。 （4）利润：本项目利润总额为2008.44 万元，所得税按利润总额的25计取，应交所得税502.11万元，税后利润为1506.33万元。 （5）效益分析：投资利税率为20.73，投资利润率：12.36 %。经济内部收益率9.6,高于社会折现率8,经济净现值821.86万元，经济效益费用比1.02,
9、从经济效益费用的角度衡量项目可行。 项目建成后，不仅可向社会提供544套设施齐全、功能完善、环境优美的性价比高的普通商品住宅，解决544户居民的居住问题，符合国家相关房地产行业的政策要求;而且可向市场投放15000m2商务办公用房;同时带动了建材、建筑等相关行业的发展，调动了多方面的积极性,加快了沈丘县住房商品化和城镇化进程，美化了环境，改善了环境质量，改变了城市面貌,社会效益较好。1.3.8资源利用及能耗分析根据项目总体规划设计方案，该项目利用资源主要为土地、水、电及普通建筑材料，土地利用较好，符合沈丘县城市发展规划、沈丘县城市土地利用规划、沈丘县城市住房建设产业规划和社会经济发展状况。项目
10、设计采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用;该项目建成投入使用后年均用电量988.75104kwh；年均用水量129655t。1.3.9环境影响分析本项目只要严格执行“三同时”制度，充分考虑、落实环境影响登记表的批复提出的各项污染防治措施建议，在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，建设不会对周围生态环境产生污染、破坏和不利影响,从环境方面讲，该项目建设可行。1.4结论与建议 该项目符合国家房地产产业政策和目前国家关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国务院办公厅）“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设,普通商品住房有效供给”等房地产市场调控政策
11、，符合沈丘县城市总体规划，符合沈丘县土地利用总体规划，符合沈丘县社会经济发展状况。项目规划方案设计合理，规模适宜，土地利用较好，采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。 项目建成后，可向社会提供设施齐全、功能完善、环境优美的住宅544套，解决了544户居民的居住问题，而且可向市场投放15000 m2商务商务办公用房;同时带动了建筑、建材等相关行业的发展，调动了各方面的积极性，促进了社会的和谐、稳定和房地产行业的繁荣，而且对于促进房地产业的健康发展，提高城市综合承载能力，加快了沈丘县住房商品化和城镇化进程，利国福民，经济和社会效益显著，故项目可行。 建议：项目
12、承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，严格管理，控制成本、降低造价、提高房屋性价比、把房屋售价控制在适当合理的水平，让利于民，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。 第二章 项目建设背景2.1.房地产行业状况分析2.1.1全国房地产行业2010年总体运行情况和2011年1月以来市场状况分析1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫自2009年12月到 2010年12月底，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，尤其是国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号和2011年1月新年伊始国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工
13、作有关问题的通知(国办发20111号)及二套房首付六成、停购第三套房、试征房产税等应对措施的出台，显示政府对房价对民生问题影响的态度,且都已经对当前市场产生影响，大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，政府从2010年投资新建590万套到2011年增加投资新建1000万套廉租房、经济适用房等保障性住房的供给，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 “加快中低价位、中小套型普通商品住房建设,增加保障性住房和普通商品住房有效供给”等房地产市场调控政策，或将对未来房地产市场的影响深远。 “巩固和扩大调控成果，逐
14、步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展”，这样的表述明确地为房地产市场指出了此次新政目标。不难看出，在追求“市场平稳健康发展、解决城镇住房问题”这样的长期主要目标下，为配合、实现主目标的阶段性政策目标“继续有效遏制投资投机性购房”也是重点。而新政诸多举措正是依据这样的目标梯度而排列组合的。 具体说来，这次的新政至少体现出几个特点。其一，政策长效与短效相结合。虽然限购、禁购此类带有期限性的措施最引人注目，但更多政策的长效机制不容忽略，比如加大保障性安居工程建设力度、加强地方政府责任落实、调整完善相关税收政策、强化差别化信贷、房产税试点并将逐步推向全国等，这
15、些都是必须逐步完善的长效政策，它们将长期有效引导市场。必要的短期性政策与必须的长期性政策的有机结合，有利于在不同时期发挥不同侧重点政策的作用。 其二，政策强度不同梯度相结合。依托于短效与长效的政策结合，政策强度必然会呈现不同梯度的组合。一般来说，人们会感觉长效政策更重稳健温和、短效政策强度更高。这种差异是正常的，正是为了保证长效政策更稳定地发挥作用，为长期发展赢取时间和空间的短期政策，才会在特殊市场时期变得“强悍”起来，如限购覆盖面扩大，甚至对房价上涨过快、投机情况畸重的区域以及符合限制条件的人群实行禁购，都属于此列。 其三，政策引导手段与强制手段相结合。同理，长效政策也多是引导性、规范性手段，短效政策多更具强制性，也就是呈现出被指摘的所谓“行政手段过头”等，这种指摘在不理解政策目标的情况下尚可理解，但在我们已明确政策目标的前提下，我们必须认识到，强制手段在政策目标没有实现甚至有异化可能的时候，其运用的必要性。 总之，此次新政所呈现的这几个特点，显示出的不仅是决策层调控的决心，更多还有政策组合的智慧。在当前时期，强势控制、引导市场理性至为关键
