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1、物业管理资本经营概述 物业管理资本的经营具有资本经营的一切特征。 资本经营是指企业把拥有的法定资本和增值资本、固定资本和流动资本、自有资本和借入资本、投资资本和债权资本、有形资本和无形资本等变为可以经营的价值资本,通过优化配置的流动、收购、兼并、重组、参股、控股、交易、转让、租赁等各种途径进行有效运营,最大限度地实现资本增值目标的一种经营管管理方式。 资本经营一一般包括存量资本经营和增增量资本经营,也可分类为为实业资本经营、金融资本本经营、产权资本经营、无无形资本经营等。 1.资本经营的特点 (11)传统的生产经营只关心心产品的生产开发、品种质质量、产品价格和原材料、设备成本的变动,资本经经营
2、则始终以实现资本最大大限度的增值为最终目标。 (2)资本经营把人人作为企业资本的重要组成成部分,是资本增值的首要要目标。 (3)资本只只有流动才能增值,资产闲闲置是资本最大的流失。 (4)资本的支配和使使用比占有资本更重要,因因为利润来源于使用资本而而非拥有资本。可以通过兼兼并、控股、联盟等形式获获得对更大资本的支配权。 (5)优化资本结构构,包括对企业内部资源结结构(产品、组织、技术、人才等)的优化、资本形形态结构(实业资本、金融融资本、产权资本)的优化化、资本经营过程的优化,等等。 (6)传统的的经营方式只注重资产资金金的运用,而资本经营则将将所有可以利用和支配的资资源、生产要素都看做是可
3、可以经营的价值资本。 (7)最大限度地支配和使使用资本,以较少的资本调调动支配更多的社会资本。只要资本能够最大增值,企业可以打破地域、行业业、部门、产品等概念,面面对所有行业、所有产品和和整个世界市场。 (88)依靠产品组合、多元化化经营等方式降低或分散资资本经营的风险。.物业业管理资本经营。 物业业管理目前还不具备从事高高等级资本经营的条件,如如不具备雄厚的经济实力使使之可以走风险之路。所以以,笔者将物业管理资本经经营的范围限定为将资本投投入到可以获得更多收益的的与物业管理密切相关的经经营活动中。物业管理的基基本特点是劳动密集型而非非资金密集型,实行资本经经营必须结合物业管理的现现实情况和历
4、史因素以及我我国的实际国情进行改造。这也是提出“物业管理资资本经营”概念的背景。 理财 企业理财是指指对财物进行科学而合理的的管理,使之适应企业经营营发展的需要,并发挥最大大的效用,产生最大的效益益。1.财务分析与与经济活动分析。 分析物物业管理经营活动在经济效效果方面的有关情况,对一一定时期的经济活动过程及及结果进行比较、分析和对对比,找出问题及原因,以以采取措施挖掘潜力,提高高经营管理水平。两项分析析活动应贯穿物业管理经营营过程中的全部环节。 .成本控制。 因推行成本本控制而发生的成本不应超超过因缺少控制而丧失的收收益。成本控制系统包括企企业的组织系统、信息系统统、考核制度和奖励制度等等。
5、其中,考核及奖励制度度是重要因素。 .节税税 。纳税人根据政府的税税收政策,通过经营结构的的调整和交易活动的安排,对纳税方案进行优化选择择,以减轻税负。常见的节节税方法有,投资方案节税税法、材料计算节税法、地地域特点节税法、租赁节税税法、筹资方案节税法、信信托节税法、技术改造节税税法、费用分摊节税法,等等等。 .筹资。 一般般认为物业管理不是资金密密集型行业,也很少有物业业管理公司筹资。这是一个个错误思维。 “借鸡下蛋蛋”是企业经营的常用措施施,即用别人的钱来赚钱,而将自有资金投入到更多多的经营项目中以获取更多多收益。在具体的经营项目目中,自有资金所占比例越越低,则投资利润回报率就就越高。企业
6、筹资的渠道有有企业自身经营收入、银行行借贷、抵押贷款、发行债债券、发行股票、利用国际际资金贷款等,物业管理还还可向业主进行筹资。 .资金增值经营。 将企企业剩余资金进行理财经营营以获益 .一是融出资金金,如企业间的拆借。二是是投资证券以分散风险,如如购买国债、铁路建设债券券、公司债券等。投资证券券还包括各种基金、股票等等,但风险较大,需慎重选选择。三是期货投资、外汇汇买卖、艺术品投资、贵重重金属买卖等。 扩张 企业扩张有内外之别,对内内有管理规模的扩张、经济济实力的扩张、经营范围的的扩张等;对外则有品牌的的扩张、组织的扩张等。对对内扩张的主要表现形式是是管理规模的扩大,对外扩扩张
7、则是企业组织形式的扩扩大。内部扩张是实现企业业资本增值目标的主要手段段,而外部扩张则为内部扩扩张搭建平台。 1.内内部扩张。 物业管理最重重要的内部扩张形式就是管管理规模的扩张。规模扩张张应遵循以下原则一是领域域兼顾原则。如在住宅物业业管理领域具有竞争力的企企业,可兼顾相邻领域,如如公寓、酒店等;然后再向向写字楼、医院等领域进军军。二是成本原则。规模扩扩张所增加的效益必须成倍倍地大于成本增加,否则,低速增长的效益与扩张伴伴生的隐性风险就不成比例例。三是区域化原则。不能能将另一个地区的模式复制制克隆,而应具有当地色彩彩。四是规模极限原则。任任何企业的规模扩张都有一一个极限,超过这个极限,则效益会
8、与规模成反比发发展,最终导致企业的崩溃溃。五是跨区域经营原则。 .兼并。 通过兼并并和重组的方式达到外部扩扩张的目的,这是扩张的便便捷之道,也是高风险之道道。兼并可使企业的组织形形式迅速“膨胀”,但最终终目的仍然是为企业效益的的扩张搭建平台。兼并既要要考虑能从被兼并方得到什什么,也要考虑能给予对方方什么,如果从对方中既得得不到,又无法给予对方,则兼并行为就不可实施。 .联合。物业公司间间的联合可实现资源共享,使企业问优势互补,最大大程度地优化资源。联合集集合了人力资源、技术资源源、品牌资源,并将大量的的物业资源纳于麾下,为资资源的开发提供了基础。这这种联合虽然不涉及或很少少涉及资本的运作,但成
9、功功的联合可使企业迅速达成成外部扩张的组织形式。 联合有三种形式 :松松散式联盟,紧密型合作,网络式联合。 投资 物业管理微利的行业特特征,决定着企业如果仅靠靠物业管理主业 (即物业业管理常规经营)一项,很很难达到财富巅峰,而业务务多元化也是企业高等级发发展的趋势。所以,投资物物业管理主业以外的关联业业务将是资本经营中十分重重要的手段。如投资房地产产开发a介入房产买卖交易易,经营酒店、写字楼、公公寓,组建物业管理的产、研、学基地等。 1.物业管理投资的特点。 一是不具备充足的资金实实力,抗风险能力相对较弱弱。二是服务众多业主,一一旦投资失误,有可能造成成企业管理与服务的行为中中断,使业主利益受
10、损,这这又涉及到很复杂的社会问问题。三是物业管理行业内内投资型的高等级人才严重重匮乏,制约了企业实施投投资的资本运作行为。 .投资原则。 一是投资资重点应放在与物业管理主主业密切相关的领域,以使使主业、辅业相互补充相互互促进。二是十分注意资金金的安全。二是物业管理行行业整体上对投资领域处于于探索阶段,不具备丰富的的经验,与有投资经验的机机构合作会加大成功的系数数。四是企业间的联合可降降低和分摊投资风险。五是是对关联业务的熟悉会加大大投资成功的可能性。 .投资决策。 投资决策策是企业在经营过程中,需需投入大量资金,研究投资资费用与效益的关系,且在在较长时期持续发挥作用和和影响的决策。其主要内容容
11、有调查研究、收集资料、提出问题、预测技术、可可行性分析、可靠性分析、拟定投资方案、选择投资资方案等。 投资领域列列举 1.物业管理第三三方组织。 该组织提供的的服务具有独立性、专业性性、增值性、契约性特点,是价值链不断分散的产物物。004年初,国内相继继出现了不少第三方物业管管理组织,如上海原创物业业管理招投标代理有限公司司等。 目前,此类组织织的发展还处在初级阶段从从数量上看,与理论上“各各种类第三方组织的数量至至少应与物业管理公司数量量持平”的距离相去甚远。从内容上看,物业管理职职业经理人事务所、物业管管理事务介绍所、物业管理理社会性质服务 (如商务务、娱乐)中介机构等等,都尚未出现。物业
12、管理第第三方组织的发展空间十分分广阔。 .专业公司。 物业管理专业化公司的的市场现已细分出多个行业业,如电梯维修保养、社区区清洁、外墙清洗、园林绿化 .保安服务、停车场场经营,等等。但还有待于于进步开拓、发展和完善一一是专业化公司大多附属于于物业公司,以服务于上级级物业公司的项目为主,呈呈现内需式经营,离真正的的市场化要求还有一定距离离。二是专业化公司大多为为社会投资,物业管理丧失失了很多利益阵地。三是专专业化发展仍然存在着很多多空间,如设施管理等。 .网络投资。 网络经经营十分值得物业管理投资资者关注。一些专业性、综综合性的以赢利为目的的物物业管理网站数量很少,网网站内容上也存在着许多缺缺页,例如业主维权类、置置业顾问类、物业管理投招招标类、物业管理设备选型型类等。办站方向上可尝试试与社会其它行业企业或机机构合作,如与医院合作筹筹建社区医药与保健网站等等。物业公司大都有自己的的网站,而新建社区也大都都有社区网络,将这些网络络资源整合在一起的前景非非常光明。 .软件投资资。 物业管理软件的开发发前景极其诱人。当前此类类软件品种不多,功能有限限,跟不上时代发展的要求求,在很多方面的表现都是是空缺,如面向社区的电子子商务内容、业主需求信息息内容等;而物业管理关联联行业如清洁、绿化等的软软件基本空白。/P1 / 8
