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1、特殊房地产评估理论与实务特殊房地产评估理论与实务尚国琲中国人民大学土地管理系博士后石家庄经济学院公共管理学院副院长目 录一、非收益性房地产评估二、特殊房地产的评估三、负有抵押权房地产的评估四、负有租赁权房地产的评估五、其他他项权的评估一、非收益性房地产评估非收益性房地产是指不以收益为目的的房地产，主要有住宅、医院、学校、机关办公楼及工业厂房等自用型房地产。这些房地产的一个特点是特殊性，市场交易少，作为生产经营资料经营或作为生活条件自用。该类房地产的首选评估方法是成本法，在此基础上根据市场资料选用比较法和收益法作为补充。用成本法进行估价时，重要的是重置或重建成本的确定及折旧额的测算。重置成本可通
2、过有关部门机构的统计取得，但对于特殊结构的房地产还得请建筑概算师等具有丰富经验的专业人士评估，对于较复杂的建筑物还要看其结构图等。根据各类成本加总求和得到建筑物总成本，然后依经验实地勘察建筑物的现状，得出综合折旧额（物质、功能和经济性折旧）。以下是房地产估价规范514条规定的具体内容。 541 运用成本法估价应按下列步骤进行： (1)搜集有关成本、税费、开发利润等资料； (2)估算重置价格或重建价格； (3)估算折旧； (4)求出积算价格。 544 同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。 545 求取土地的重
3、置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。546 建筑物重置价格重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 547 成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。548 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值
4、的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复的所需的费用作为折旧额。 549 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：(1)直线法下的建筑物现值计算公式：V=C -（C-S）t / N(2)双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V=C -（1-2/N）t (3)成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V=C q式中： V 建筑物现值(元，元m2)； C 建筑物重置价格或重建价格 (元，元m2)； S 建筑物预计净残值(元，元m2)； t 建筑物已使用年限(年)； N 建筑物耐用年限(年)； q 建筑物成新率()。 注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人
5、员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况， 以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折1日额或成新率。5410 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市 场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。5411 估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的-处理应为：(1)建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建笋物竣工验收合格之日起计；(2)建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；(3)建筑物耐用年限
6、长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；(4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；(5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。5412 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。 如某房地产根据基准地价修正法评估地价为3 000元m2，地上建筑物已破旧，根据最佳最有效使用原则，该建筑物应该拆除重建，拆除和清理费用200元m2，容积率为
7、l，问该宗房地产的价格为多少?不考虑其他因素影响，其价格为：该宗房地产的价格：地价房价折旧3 000元m2200元m2=2 800元m2宗地价格的评估见第四章，本章主要讨论房地产价格(房地一体)。成本价=总成本折旧土地价格+建筑物重置/重建价格折旧二、特殊房地产的评估及其实例 一、评估思路特殊房地产由于其特殊性，往往很难找到可比案例，难以采用比较法进行评估。般情况下采用成本法和收益法。但其关键是如何获得收益及其成本。由于其特殊性，难以用统一的模式来描述，但其思路应该是相似的。房地产纯收益总收益其他特殊经营许可收益总成本房地产成本土地价格建筑物价格折旧总成本特殊设备成本折旧二、实例特殊案例案例1
8、高尔夫球场评估（一）评估标的情况1概况深圳XX高尔夫球场建于1992年，球会及其附属设施总占地面积约1.5万亩（合1000万m2）。XX球会由四个18洞球场组成。XX球会包括一个五星级度假酒店、高雅舒适的会所，拥有亚洲最大网球中心的乡村俱乐部，是生活、休闲、运动、旅游、娱乐、度假的好场所。高尔夫球会充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地将技术考验的准则融合于不同的球洞之中，为不同技术程度的球手设计不同难度的击球目标，最大程度的满足了不同球手的需求。2评估目的为银行抵押贷款提供价格依据。3估价基准日1999年6月7日。（二）评估方法及计算由于高尔夫球场属于一种特殊形态的房地产，经营方
9、式主要靠出售会员证收回大部分投资，目前的收入是余下会员证的销售和日常经营收入（严格地说应该将所有会员证收入分摊到投资年中，年收益会员证年分摊额年经营收入），但对于抵押贷款，可以采用以下方式评估。1收入计算（1）会员证收入。XX高尔夫球场会的运营采用会员制，一个18洞的球场容纳的会员数为1500个。所评估的A球道为该球会最好的球道，只有金卡会员可以使用，金卡会员又分为公司会员和个人会员两种，公司会员23.8万美金/个，个人会员15万美金/个。根据球会提供的资料，已售金卡1367个，其中公司会员1039个，占70，个人会员40个。据此，可估算出未销售金卡的收益未（假设剩余的133个金卡可在两年内销
10、售完）： 公司会员2380009322134000（美元） 个人会员150000406000000（美元）未销售金卡收益22134000600000028134000（美元）按评估日外汇牌价折合成人民币为：28 134 0008.278 4232 904 506(元)(2)会员年费收入。金卡会员每年需缴纳会员费1 200美元，按全部1 500个会员计算：会员年费收入1 2001 5001 800 000(美元)折合成人民币为1 800 0008.278 414 901 120(元)(3)会员消费收入。此部分收入含高尔夫球会会员及贵宾打球的果岭费，球车、球杆、球鞋、球衣出租等。将会员、会员嘉宾、
11、访客的消费进行平均分摊，可推算出球道每天平均每人次的消费约为600元，根据委托方提供的资料显示球会四个球道每天入场约为550人次，在A球道打球人数约为200人次一250人次，扣除球道草苗的日常保养及球会经营淡旺季影响等不确定因素，确定A球道每天入场为135人次。则年收费收入为： 60013536529 565 000(元)两项合计为：14 901 120+29 565 00044 466 100(元)2费用支出(1)成本费用。根据委托人提供的资料显示，年成本费用约为7 000 000元。(2)管理费用及人工工资。根据委托人提供的资料显示，年管理费用及人工工资约为25 000 000元。(3)设
12、备更新维护费。根据委托人提供的资料显示，年设备更新维护费用约为3 000 000元。(4)营业税及所得税。根据委托人提供的资料显示，每年需缴纳的营业税及所得税约3 200 000元。四项合计为： 7 000 000+25 000 000+3 000 000+3 200 00038 200 000(元)3纯收益纯收益收入支出44 466 10038 200 0006 266 100(元)4收益价格计算计算公式为： V=a/r1-1/(1+r)n 式中：V 房地产价格； a 房地产的纯收益； r 房地产的资本化率(考虑银行一年期存款利率、市民平均生活指数、房地产利润等，综合评定现时的资本化率为8.
13、5)； n 使用年期，尚有使用年期35年，则代入上式得：V=699480000（元） 总价值为232 904 500+69 480 000302 384 500(元)(三)评估结论经过评估计算，拟估物业在1999年6月7日的收益价格为￥302亿元(大写人民币叁亿零贰百万元整)。案例2游乐场评估(一)评估标的情况1概括“游乐场”位于旅游旺地，总占地33 815 m2，其中主体中心部分占地15 647.4m2，建筑面积16 945.5 m2；主体中心分为五个娱乐区，围绕中心剧场各具特色的旅游项目多达60多项。土地权属来源：协议；用途：旅游度假及游乐用地；使用年限：40年(1997.8.182037
14、.8.17)；评估基准日：1998年2月18日。2评估目的银行抵押贷款依据。(二)评估1收益法(1)资本化率测算。根据房地产年鉴及其他有关统计资料，参考现行银行存贷利率，商业、酒店、旅游业及物价指数等，经综合测算，确定年投资回报率为10。(2)收益测算。根据房地产估价的最有效使用原则及替代原则，结合评估标的现行经营水平及业主提供的有关资料，确定项目收益水平如下：1)月收入计算。a主营收入(门票收入)。 成人：902 00070303 780 000(元) 儿童：452 0003030810 000(元) 以上合计：3 780 000+810 0004 590 000(元)b副营收入(餐饮、工艺品等二次消费收入)。副营收入按主收入的25计。 副营收入：4 590 000251 147 500(元) 以上合计：a+b4 590 000+1 147 5005 737 500(元)2)月支出计算： a营业成本(按收入之3.3)：5 737 5003.3189 337.5(元) b营业税金(按收入的3.2)：5 737 5003.2183 600(元) c营业费用(按收入的12)：5 737 50012688 500(元) d员工工资及福利(按收入的18)：5 737 50018=1 032
