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1、毕业设计（论文）专用纸摘要近几年来,不断上涨的住宅价格己经成为整个社会关注的焦点,而剖析住宅价格空间分异形成的影响因素及其内在原因,并对各影响因素的影响方式进行探讨,其成果对相关政策的制定、开发商对项目的定位与定价和消费者选择合适的住宅都具有较高的参考价值。本文以区位理论和特征价格理论为基础,构建了住宅特征价格模型,并以武汉市住宅价格为对象进行了实证研究。本文选取2016年武汉市7个片区中21个的住宅小区为研究对象，收集了各个楼盘的详情数据，根据城市特征价格理论建立影响武汉住宅价格空间分异的影响因素，并通过SPSS统计软件进行逐步回归分析影响房价的主要因素。得出的主要结论为: 武汉住宅价格空间
2、分异显著，武汉市住宅价格的高值区均集中在商圈或水域绿地附近,江汉，江岸，武昌区，中值区主要分布在汉阳与洪山区，低值区则分布在青山区。影响住宅价格的三大特征中，区位特征变量对武汉住宅价格影响是最大的，其次为建筑特征，影响武汉住宅房价的的主要因素为建筑面积、所在楼层、教育配套、物业费和装修情况。武汉各片区的新建住宅的房价均价差异显著，最高值区域的房价相对于最低值区域的房价每平米要高出8000元以上。针对研究结果，提出相应的政策建议：对购房者而言，可结合各区具体的房价情况，选择自己最为满意的住宅；对于政府和开发商而言，应结合武汉市房价空间分异情况，制定合理土地规划方案，开发更适宜居住的住宅，选择匹配
3、的物业管理企业；对于消费者而言，选择精装修还是毛坯房应该从自身的实际条件去考虑。关键词：特征价格模型；住宅价格；空间分异；武汉市ABSTRACTIn recent years, rising house prices have become the focus of attention of the whole society, and analysis of the influence factors and the internal reasons of the formation of the spatial differentiation of housing price, and t
4、he influence factors were discussed, The results of the relevant policies, developers of the project positioning and pricing and consumers choice of housing has high reference value.This paper is based on the location theory and hedonic price theory, constructs the housing hedonic price model, and t
5、hrough empirical research on the housing price in Wuhan is carried out. This paper selects Wuhan city in 2016, 21 of the 7 residential areas as the research object, the details of each real estate data collection, according to the characteristics of city price theory to establish the influence of Wu
6、han housing prices spatial differentiation factors, and through statistical software SPSS regression analysis of the main factors affecting prices. The main conclusions are as follows: Wuhan residential prices significant spatial variation, Wuhan City housing prices high values are concentrated in t
7、he district or waters nearby green, Jianghan, riverbank, Wuchang District, median area mainly distributed in Hanyang and Hongshan District, low value area is distributed in the Castle Peak area. Three big characteristics of the II affect the housing price, location characteristic variables of Wuhan
8、commercial housing price, impact is the biggest, secondly for architectural features, the impact of Wuhan residential prices of the main factors for building area, floor, education matching, property fees and decoration. Wuhan area of the new residential average price difference is significant, the
9、highest value of regional prices relative to the lowest value region of the price per square meter to more than 8000 yuan.According to the research results, the corresponding policy recommendations are put forward: For property buyers, can be combined with the specific price of the District, the cho
10、ice of their most satisfied with the residential; For the government and developers, should be combined with the Wuhan city housing price differences, the development of a reasonable land planning program, the development of more suitable for residential living, select the matching of property manag
11、ement companies; For consumers, the choice of refined decoration or blank room should be from their own actual conditions to consider.KEYWORDS: Hedonic price model; Housing price; Spatial differentiation; Wuhan目录摘要IABSTRACTII1 绪论11.1 研究的背景及意义11.1.1 研究的背景11.1.2 研究的目的和意义11.2 国内外研究现状21.2.1 国外研究现状21.2.2
12、 国内研究现状31.3 研究方法和技术路线31.3.1 研究的方法31.3.2研究技术路线41.4 主要研究内容61.5 创新之处62 研究的基础理论72.1 住宅价格空间分异72.1.1 住宅价格72.1.2 空间分异72.2 区位理论92.3 特征价格法102.4 特征价格模型112.4.1 模型应用的前提条件122.4.2 特征价格模型函数形式133 数据的获取与处理153.1 研究区域153.2 变量选取173.2.1 自变量的选取173.2.2 因变量的选取173.3 数据来源与量化183.3.1 数据来源183.3.2 数据量化194 武汉市住宅特征价格实证分析254.1 武汉市住
13、宅价格均价及空间分异情况254.2 武汉市住宅特征价格模型的建立274.2.1 模型的选择274.2.2 模型估计与检验274.3 武汉市住宅特征价格分析325 结论与建议335.1 研究结论335.2 政策建议33参考文献35致谢37IV1 绪论1.1 研究的背景及意义1.1.1 研究的背景自1998年我国实行住宅市场化改革以来，房地产开发投资呈现出快速增长的势头，占GDP和固定房地产投资总额的比重也逐年上升,加上我国长久以来的传统观念,住宅产业成为了政府和民众所共同关注的焦点话题。住宅价格不仅直接反映了住宅商品本身所在的区位、环境和品质，更是住宅商品所处城市的经济发展水平与居民收入状况的市
14、场表现。住宅价格问题不是简单的价高价低问题，而是经济、社会、生活、政策等的集中体现。因此，研究城市住宅价格的变动具有重要意义。城市的住宅价格受很多因素的影响,不仅受当地城市的经济、人口及百姓消费水平与偏好等因素的影响。另外,地理位置的不同也会造成同一城市不同位置住宅价格的差异,除去住宅的建筑面积、房型结构以及建筑质量等内在因素的影响,住宅小区所处的区位会使不同的住宅小区之间价格差异巨大:临近商业中心或传统市中心的住宅价格一般要高于城郊的住宅价格,临近轨道交通站点或旅游景点、公园绿地的住宅小区价格往往要高于没有处于这些地段住宅小区的价格。这些现象说明了城市住宅价格在空间上存在差异,并且这种差异已
15、经呈现分化的趋势。分析房价的变化有助于市民买到廉价住房，也有助于政府对住房价格进行宏观调控。1.1.2 研究的目的和意义住宅市场是一个区域性的市场，具有较强的地域性和区位性。影响住宅价格的区位因素很多，包括环境的不同、交通通达度、基础设施及配套设施等，并且这种区位性的影响是不能通过市场调节达到空间上的均衡的。揭示住宅价格空间分异的模式及因素是进行住宅价格预测的基础,这对于政府为市场制定合理的管理政策、开发商住宅对住宅项目的选择和营销价格的制定以及购房者对住宅置业的标准和区位的选择都有十分积极的意义。研究城市住宅价格的空间分布规律及其原因,可为城市的科学管理提供依据。政府部门一方面可依据市内不同地区住宅价格的情况,确定保障房的价格和土地出让价格,以提高政府对住宅市场的控制力;另一方面可以根据住宅价格的分布情况及影响因素,为正确引导土地规划和开发提供决策依据,从而使得城市规划布局更趋合理。为居民更好了解房地产运行情况、理性选择提供科学帮助；还可为政府完善房地产价格指数，分析住宅价格与社会经济发展水平的关系，进一步建立起房地产市场预警预报体系提供科学基础。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状国外学者对城市住宅价格的研究相对较早,研究成果也较为成熟。对住宅价格空间分异影响因素的研究,国外普遍采用H
