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1、_房屋买卖常见法律风险提示前言 当前房产市场供不应求，显得异常火爆，国务院、各省市颁布各类房地产政策，抑制房价过快增长，却未能见效。正因为房价如此之高，许多投资者、投机者甚至违法犯罪分子，开始打起“炒房”、“一房二卖”、“非法集资”等如意算盘。 本文结合房屋买卖合同的相关条款，主要从买方角度进行常见法律风险提示。本文不对非法律方面（如噪音、移动电话网络覆盖等问题）的风险进行分析。（房屋买卖可简单可复杂，本文无法对相关内容全面展开，读者需要结合具体案件的具体情况，并依据更加具体的法律法规条款才能对案情有更准确的把握。切勿生搬硬套！）一、主要法律依据（一）中华人民共和国民法通则（二）中华人民共和国
2、合同法（三）中华人民共和国物权法（四）中华人民共和国担保法（五）中华人民共和国土地管理法（六）中华人民共和国城市房地产管理法（七）商品房销售管理办法（八）城市房地产开发经营管理条例（九）城市商品房预售管理办法（十）城市房地产抵押管理办法（十一）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（下称商品房买卖合同纠纷解释）（十二）最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（下称买卖合同解释）（十三）（见参考资料1、3）二、房产纠纷为什么“高风险”首先，由于供需现状，买方处于相对弱势，而合同条款往往由卖方或中介方出具，而且不能修改，在履行合同过程中，买方往往十分被动，纠纷也
3、随之而来。其次，近几年房价不断攀升，房屋价值在人们家庭总财产所占的比例越来越大，房产纠纷涉及的总价及违约金或损失越来越高，一旦发生纠纷，定金、违约金或损失的金额动辄上万。再次，房屋买卖涉及的法律法规涉及多个立法层级、多个部门法领域，精通合同法、物权法、担保法等基本法律法规远远不够，除上述所列，还有银行、保险、税务等方面的法律法规，不具有法律专业知识的普通大众，或者是做非房产类业务的法律专业人士，都不能较好地把握。最后，国务院、各省市颁布各类房地产政策，抑制房价过快增长，却未能见效，相反，在实践中，却引发了不少纠纷。三、常见法律风险提示下面结合本人之前总结的合同审核要点简析（见http:/ ），
4、针对房屋买卖所涉及的法律风险进行提示：（一）审“性质”审核合同性质是否明确，有时一份合同书中可能包含多个法律（合同）关系，需要留意并区分审查。学会区分商品房预售合同、商品房买卖合同、认购书、房屋买卖合同、物业服务合同、房屋按揭合同、房屋保险合同等与房屋买卖相关的合同。（二）审“目的”房屋买卖合同的一般目的，买方是为了获得房屋的物权，卖方是为了取得房款。但在某些情况下，买方的目的并非如此，例如为了小孩的学位、为了加入当地户籍等；某些情况下，卖方的目的也并非在于取得房款，例如，恶意转移可能被执行的房产。买方在合同中注明自己的真实目的，可以在真实目的不达的情况下，要求解除合同（在有约定的情况下），并
5、要求卖方承担相应的违约责任。【常见风险提示】1避免签订“以合法方式掩盖非法目的”的合同例如，与卖方恶意串通，套取银行贷款；又如，与卖方恶意串通，转移可能被执行的房产。2为了避税，签订“阴阳合同”房产交易双方为了避税，虚假申报交易价格，存在极大的风险。首先，依据税收征收管理法第六十三条、刑法第二百零一条之规定，虚假申报可能涉嫌违法甚至犯罪。其次，对于买方而言，交易中不如实申报成交价，在买方今后再次转让该房产时，承担的税费将大幅增加。此外，发生纠纷起诉至法院，可能面临法院将违法犯罪事实移交到相关部门立案调查的风险，也可能会受到法院的民事制裁。（三）审“主体”、“意思”1自然人依据物权法第十七条，房
6、产的权利人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的人，而房屋所有权证书记载的房屋所有权人并不一定与登记簿中的一致。所以，签订合同前，到房产登记管理部门“查册”很重要。此外，交易前注意审核卖方的身份（身份证是否真实，人、证是否一致）是否真实，房产证是否真实。核实卖家身份是很重要，必要时可去公安局调查人口信息。2法人公司作为交易主体的，应当审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。另外，交易主体是国有企业的，应当审查政府主管部门的批准文件；交易主体是集体企业的，应当审查职工代表大会的批准文件。【常见风险提示】1限制行为能力人房产交易实践中，离异父母一方擅自转让登记在小孩名下的房产，或者精神病人的监护
7、人擅自处分登记在精神病人名下的房产的，依据民法通则第18条，存在处分行为无效的风险。法律链接：第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 监护人依法履行监护的权利，受法律保护。 监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。（民法通则）第四十七条 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对
8、人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。（合同法）2无权处分对于无权处分的后果，有两种情形：（1）出卖人在买卖合同签订后获得所有权的，合同有效。（2）权利人追认，合同有效，买受人可以要求过户。（3）权利人不追认，合同无效；但买受人可以依据物权法第106条主张善意取得。法律链接：第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。（合同法）第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形
9、的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（物权法）第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释）3无权代理如果交易的对方当事人并非本人，我们需要核对本人的授权委托书及身份证复印件（最好有原件），包
10、括但不限于授权事项（质）、具体权限（量）、授权期间。法律链接：第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。（合同法）4表见代理当事人的近亲属或其他与当事人关系密切的亲朋无权处分当事人的房产，但购买人有理由相信其有处分权（例如提供产权人身份证原件、授权委托书、保管房产证、占有房屋、持有钥匙等）的，构成表见代理，房屋买卖合同可能会被认定为有效。法律链接：第四十九条
11、 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。（合同法） 5越权代表 通常企业对其法定代表人、负责人的授权并非无限的，限制一般由企业章程或制度进行规定，但法律并未规定合同此方有审核对方法定代表人、负责人是否有相关权限的义务。法律链接：第五十条 法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。（合同法）（四）审“标的”第一，房产状态1审查房产的具体类型（1）商品房（购买）注意审查交易房产的基本状况，包括但不限于产权证号、产权人、共有权人（产权人已经结婚的，应
12、当审核是否为夫妻共同财产）、房屋位置、面积、房屋用途、房龄等。对于商品房预售的，应注意以下两方面：一是商品房预售条件：第四十五条第一款商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（城市房地产管理法）在签订商品房预售合同时，需要审核开发商是否具有“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品
13、房预售许可证。买方应注意自己将要购买的房屋是否在商品房预售许可证的预售范围内。二是开发商售楼广告：第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（商品房买卖合同纠纷解释）（2）二手商品房二手商品房，不一定是他人使用、居住过的房产，因为现今有许多都是用作投资的房产。（3）自建房需要审核是否已经办妥房产证，是否违建房屋或合法建造后私自加建或增加违法附属设施（对此，其它
14、类型房屋也应当审核）。（4）宅基地房集体所有土地上房屋的流转限制。此热点问题另文详述,见“小产权房”流转问题简析，http:/ 。（5）经济适用房卖方购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。法律链接：经济适用住房管理办法国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（6）房改房本人对此方面尚未了解，暂不分析。（7）纳入拆迁范围内的房屋买方如果想在北上广等发达城市的旧城区购买二手房，需要审核该二手房是否已经被纳入搬迁范围或短期内可能被纳入拆迁范围。（8）回迁房法律链接：第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。（商品房买卖合同纠纷解释）（9）违建房违建房，即未办理相关审批手续违法建造的房产。交易违建房的，合同无效。（10）拍卖房本人对此方面尚未了解，暂不分析。2审查房产的现有状态（1）共有依据物权法，共有分为共同共有及按份共有。转让共同共有房产的，需经全部共有人一致同
