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1、京港城市广场物业管理投标书(招商物业)目 录 第一章实力雄厚的的招商局局物业管管理有限限公司 2 第二章京港城市广广场概况况 66 第三章拟采取的管管理方式式、工作作计划 10 第四章管理人员的的配备、培培训、管管理 15 第五章管理规章制制度和物物业档案案的建立立与管理理 277 第六章各项指标的的承诺及及为完成成承诺指指标采取取的措施施 300 第七章社区文化 336 第八章便民服务 337 第九章京港城市广广场物业业管理公公共服务务费预算算 399 第十章日常物业管管理服务务工作 447 第十一章物业维修养养护计划划和实施施 544 第十二章对业主关于于服务承承诺方面面的几点点承诺 55
2、6 第十三章我们的管理理优势 661 结束语 663 附件 655第一章 实力雄厚的的招商局局物业管管理有限限公司中国招商局局始创于于18772年，一向以“专注实业，开拓进取，重诺守信，服务社会”的精神开拓不同业务，为建设一个安定繁荣的社区而努力。曾开创了中国近代民族航运业和其他许多近代经济领域，在中国近代经济史和社会发展史上具有重要地位。1978年，招商局又因独资开发中国第一个对外开放的工业区蛇口工业区，打响中国改革开放的第一炮，而为海内外瞩目。现在，招商局已发展成为总投资逾580亿港元的多元化现代企业集团，被誉为香港“四大中资企业”之一，业务涉及交通基建、运输、工业园区、工业贸易、工程地产
3、、旅游酒店等七大产业领域。招商局物业业管理有有限公司司是招商商局地产产集团从从事物业业管理业业务的专专业公司司，主要要承接写写字楼、商商场、公公寓和大大型住宅宅城市广广场的物物业管理理业务；提供写写字楼、商商场、公公寓和大大型住宅宅城市广广场的物物业管理理顾问、咨咨询服务务和所需需的保结结、物资资配送和和工程维维修专项项服务；兼营租租售代理理、装修修设计及及装潢服服务。招招商局物物业管理理有限公公司成立立以来，遵遵循“以人为为本”的指导导思想、奉奉行“真诚服服务、优优质高效效”的企业业精神，经经过几年年的努力力和锤炼炼，已建建立了一一支懂经经营、会会管理、业业务精、肯肯奉献、高高素质的的物业管
4、管理队伍伍。在管管理上，公公司采用用了“中西联联合”的管理理模式，聘聘用了美美国科尔尔公司任任大型物物业管理理项目的的顾问，并并将美国国和香港港先进的的管理方方式与中中国内地地的实际际情况融融会贯通通，使公公司的物物业管理理体系具具有鲜明明的个性性，在市市场上已已逐步形形成了具具有招商商局特色色的物业业管理品品牌。招商局物业业管理有有限公司司总部设设于深圳圳蛇口，在在北京、上上海、南南京、西西安、武武汉、香香港等城城市设有有地区性性公司，管管理面积积达2000余万万平方米米，并成成立了保保洁中心心、物资资配送中中心和工工程维修修中心，已已迈进了了规模化化经营。目目前招商商局物业业管理有有限公司
5、司在北京京管理着着包括航航华科贸贸中心、北北京国际际金融大大厦、北北京华商商大厦、北北京华彬彬国际大大厦、凯凯旋大厦厦等高档档物业项项目，管管理面积积近600万平方方米。国国际知名名的跨国国公司如如：摩托托罗拉、惠惠普、三三星、赫赫司特、亚亚洲银行行以及国国内知名名企业如如：招商商银行、泰泰康保险险、中国国电信、中中国造币币总公司司等均已已先后 入住或或即将入入住我们们管理的的大厦。无无论从管管理面积积还是管管理的档档次在北北京同行行业中均均名列前前茅。同同时为了了在激烈烈的市场场竞争中中生存与与发展，我我们积极极导入IISO990022国际质质量保证证体系并并于19999年年通过认认证，使使
6、公司的的管理步步入了标标准化、程程序化的的轨道。（具具体项目目情况见见附件之之专案介介绍）招商局物业业管理有有有限公公司管理理项目一一览表地 区项目名称项目性质管理面积北京招商局航华华科贸中中心写字楼、公公寓、商商场320,0000MM2北京国际金金融大厦厦5A级写字字楼103,4400MM2北京华商大大厦写字楼、酒酒店32,0000M22北京凯旋大大厦高档写字楼楼83,9554M22北京华彬国国际大厦厦5A级写字字楼、高高档俱乐乐部53,0000M22上海招商局广场场高档写字楼楼、商场场69,7775M22招商局大厦厦高档写字楼楼、商场场72,0004M22武宁小城高档住宅区区130,000
7、0MM2武汉武汉招银大大厦5A级写字字楼52,0224M22南京南京招商局局国际金金融中心心高档写字楼楼、公寓寓、商场场169,0000MM2西安西安招商局局广场甲级写字楼楼、商场场、公寓寓68,0000M22香港西港中心等等写字楼、商商场、公公寓910,0000MM2附：专业人才高素质的管理队伍培训技术经营管理文件系统地区公司全方位支持接管物业的的“宝塔型型”支持系系统招商局集团及招商局地产集团招商局物管公司总部及兄弟单位信誉形象支持信 息理 念管理技术先进管理经验 招商局物业业管理有有限公司司成立以以来，遵遵循“以人为为本”的指导导思想、奉奉行“真诚服服务、优优质高效效”的企业业精神，经经
8、过几年年的努力力和锤炼炼，已建建立了一一支懂经经营、会会管理、业业务精、肯肯奉献、高高素质的的物业管管理队伍伍。以北北京公司司为例在在所有5539名名员工中中，管理理人员有有55人人占职工工总数的的10%，其中中具有本本科以上上学历的的23人人，占管管理人员员的466%，具具有中级级以上职职称的331人，占占管理人人员的556%，并并且绝大大部分管管理人员员参加了了建设部部或北京京市房屋屋土地管管理局举举办的物物业管理理人员岗岗位培训训班，取取得了物物业管理理上岗证证书。整整个员工工队伍中中，大专专以上学学历的1106人人，占全全体员工工的200%，335岁以以下员工工2999人，占占全体员员
9、工的555%。 公司本部高高层领导导将在管管理体制制、经营营运作模模式等方方面给予予物业管管理中心心支持与与帮助，公公司对物物业管理理中心各各岗位员员工进行行入职培培训、安安全培训训及技能能培训。公公司本部部以成熟熟的物业业管理运运作体制制，完善善的培训训机制，健健全的规规章制度度输入到到物业管管理中心心，使得得物业管管理中心心体现出出一体化化管理风风格。公公司行政政人事部部、物业业管理部部、工程程维修部部、安全全保卫部部、计划划财务部部将对物物业管理理中心提提供专业业的对口口服务，我公司还将引进在其他物管项目中成功运行的ISO9002国际质量体系，准备在城市广场引入即将正式公布的质量体系最新
10、标准，ISO90022000服务标准，使质量体系检查监督功能在服务领域内得到更好的发挥。 招商局物管管公司总总部支持持。招商局物业业管理有有限公司司在北京京、上海海、香港港、南京京、西安安、武汉汉等地管管理着2200多多万平方方米的高高档楼宇宇，在中中国物业业界名列列前茅。总总部对属属下的六六大区域域公司实实行一体体化管理理，集约约发展，信信息共享享，高效效运作。在在经营管管理模式式，先进进的管理理技术方方面给予予公司强强力支持持。北京京、上海海公司已已获得IISO990022质量体体系国际际认证，武武汉公司司管理的的“招银大大厦”荣获“全国优优秀示范范大厦”。 招商局集团团及旗下下招商局局地
11、产集集团后盾盾支持。招商局集团团历史悠悠久，时时至今日日拥有5500多多亿资产产，在国国内外声声誉卓著著。招商商局地产产集团是是负责处处理招商商局所有有地产业业务的全全资子公公司。地地产集团团在北京京、上海海、广州州、南京京、天津津、武汉汉、西安安、香港港等大城城市的黄黄金地段段已发展展了188个高水水准物业业项目。如如：北京京的航华华科贸中中心和国国际金融融大厦、上上海的招招商局大大厦和招招商局广广场、广广州的京京光广场场、南京京的招商商局国际际金融中中心，天天津的招招商局国国际海运运中心、武武汉的招招银大厦厦等。总总建筑面面积超过过1700万平方方米，投投资额超超过1220亿元元。第二章
12、京港城市广广场概况况1、 地理位置该项目位于于北京朝朝阳区十十里堡甲甲3号与与红庙大大街、京京通高速速路比邻邻，占地地320000平方米米，计划划将与地地铁总站站四惠东东站相接接。2、 工程进程一期工程已已建成三三幢公寓寓面积7705444.666万平平方米，楼楼高788米，各各26层层；一栋写字楼楼面积1182883.447万平平方米，楼楼高800米，221层；一座商场面面积4338433.355万平方方米，楼楼高211米，66层。二期工程计计划为226万平平方米的的超高层层住宅小小区。3、 入住情况商场已全面面营业（属属开发商商自营）写字楼入住住率约550%，主主要公司司公寓入住率率约50
13、0%,主主要业主主、租户户以日本本、韩国国为主4、 主要设备、设设施、清清单锅炉系统能源种类（煤煤、燃气气、油）蒸气、煤气气循环泵（数数型、耗耗电量）冷冻10台台 热热水8台台 采采暖100台供应对象及及范围写字楼、商商场、公公寓首层层空调系统冷冻机器5台96KW冷冻泵14台936KWW冷却泵5台660KWW冷却塔20187.55KW新风机35262.55KW空调机50919KWW风机盘管33799.3KKW车库排风扇扇31217KWW其它排风扇扇44380KWW空调补水泵泵222KW照明系统室外泛光照照明727.2KWW红灯215KW车库照明130026KW商场照明17001020KKW给排水系统统生活给水泵泵+消防防8+20134+115000KW排污泵
