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1、大唐花园总体推广思路一、前言 综综观上海海的别墅墅市场，可可谓林林林总总，遍遍地开花花。即使使本案周周围，也也有不少少别墅物物业。要要想在如如此众多多的各类类别墅中中脱颖而而出、争争得市场场，如果果没有产产品本身身得创新新，以及及推广诉诉求得出出新出奇奇，并能能切中目目标市场场的心理理，那显显然时不不行的。 为为此，本本案的推推广思路路必须在在产品创创新、诉诉求新奇奇这两方方面着力力挖掘、推推敲提炼炼，以形形成一个个统领整整个营销销过程的的推广理理念，指指导和规规范各环环节、各各阶段的的具体的的推广形形式和实实施。而无论是产产品创新新，还是是诉求新新奇，都都不能为为“新”而“新”，都必必须根植
2、植于特定定的目标标群体，符符合和满满足他们们特定的的消费需需要。包包括现实实需求和和潜在需需求，唯唯其如此此，方能能有的放放矢，卓卓见成效效，激起起目标市市场的倾倾心与向向往。正是基于这这一认识识，本文文拟将从从基本立立意、推推广策略略和主题题、包装装方式等等诸多方方面逐一一展开。以以理出一一条基本本线索，构构成营销销推广的的总体框框架。二、基本立立意（一）突出出中国文文化，与与目标市市场的文文化积淀淀相共鸣鸣。 当当今别墅墅推广中中，大多多强调西西方文化化，渲染染贵族气气，而本本案则应应反其道道而行之之，树中中国文化化旗，以以突现个个性，形形成反差差。 且中中国文化化对中国国人来说说，更具具
3、特有的的亲和力力，更易易为人接接受。即即使是多多年定居居海外的的华人，也也难以摆摆脱中国国文化对对其根深深蒂固的的影响，何何况国人人？ 中国国文化应应从本案案的推广广诉求所所倡导的的生活方方式、居居家理念念、以及及所提供供的人居居环境的的表现中中体现出出来，以以使人有有实实在在在的真真切感受受，而不不是外加加的、贴贴标签式式的文化化诉求。（二） 强调生态效效应，传传导健康康生活理理念。随着时代的的发展，社社会的进进步，人人们养生生保健、延延年益寿寿的意识识愈加增增强。当当今保健健品市场场的长盛盛不衰、花花样翻新新便是个个明证。尤尤其是对对本案的的目标市市场，高高收入群群体而言言，则更更是如此此
4、。强调调生态效效应，及及其对人人健康的的促进作作用正可可与目标标市场这这一普遍遍的心态态相应相相合。（三） 超前领先，时时代骄子子，彰显显本案上上佳的综综合品质质。 散散乱无序序地拼凑凑各个卖卖点，黄黄婆卖瓜瓜式的自自擂自夸夸，已对对人缺乏乏吸引力力，激不不起人们们的兴趣趣。在买买方市场场的今天天，物业业的某个个局部优优势，已已越来越越失去竞竞争力。只只有全面面提升物物业的综综合品质质，方能能具有市市场的感感召力。本案的推广广诉求应应着力塑塑造物业业的整体体形象，以以突出综综合品质质的优势势，令人人刮目相相看。并并由此“创造”出本案案的业主主，以导导向性的的超前领领先，形形成市场场引力。（四）
5、 提升品位，增增强象征征，创造造物业附附加值。 通通过各类类推广诉诉求的传传播形式式，在扩扩大本案案社会认认知度的的同时，提提升物业业品位，增增强身份份、地位位的象征征意义，满满足人是是荣耀感感、成功功感等心心理需求求，使人人产生以以入住本本案为荣荣、为豪豪的连锁锁认知和和反应。如如同古北北新区，如如同汤臣臣高尔夫夫别墅。三、推广策策略（一）理念念前导，先先“软”后“硬”。 本本案的推推广应首首先导入入一个新新奇的，具具有时代代特征的的居家理理念。这这一理念念既能体体现出中中国的传传统文化化，又能能反映出出当今上上海人的的现代价价值观和和人生观观，折射射出上海海作为国国际大都都市的特特有风采采
6、。这就就使本案案不仅能能具有物物业所应应有的保保值增值值的商业业价值，还还能具有有时代象象征的附附加的社社会价值值和人文文价值。 这这一理念念的率先先导入，便便会产生生先声夺夺人之效效和导向向作用，使使整个市市场“未见其其人，先先闻其声声”，为本本案的日日后推广广作舆论论铺垫，吊吊起人们们的“胃口”。 理理念的导导入当然然是以软软广告的的宣传文文章为主主，并可可采取多多种文体体形式，如如新闻报报道、楼楼市点评评、杂文文随感、人人物专访访等。全全面铺开开，接连连发布，在在各大媒媒体，轮轮番亮相相，以形形成声势势、制造造舆论，激激起社会会的广泛泛关注。之后，再正正式亮相相，推出出硬广告告，如形形象
7、广告告、开盘盘广告等等，使人人们在期期待中对对本案有有进一步步的了解解和认识识，以及及具体形形象的感感知。此先“软”后“硬”，易于于抓住人人们的视视线，激激起人们们的好奇奇心和探探究心理理，使本本案能在在铺天盖盖地的各各式楼盘盘中，能能出跳冒冒尖，给给人留下下深刻印印象。（二） 文化营销，攻攻心为上上 文文化是最最能影响响人的思思想观念念和价值值取向的的。通过过丝丝入入扣，循循循善诱诱的观念念引导，通通过特意意营造的的文化氛氛围的熏熏陶、感感染，通通过各类类意味深深长、余余音饶绕绕的文案案诉求、环环境小品品等多种种形式，传传导出本本案所倡倡导的具具有超前前性、时时代性，更更为个性性化的、能能满
8、足人人性更多多需求的的、悠然然自得、超超凡脱俗俗的生活活方式。潜潜移默化化地作用用于人的的心理感感受和认认知，激激起人的的向往之之心。这方面的挖挖掘和展展开，将将使本案案的品位位自现，魅魅力无穷穷。这对对社会高高收入群群体中的的品位人人士，更更具感召召力。这这将比华华丽的词词藻、极极端的词词语、任任意拔高高的直露露宣传更更具实效效，更能能影响人人、感染染人，也也更能打打动人心心。（三） 重在环境、以以景引人人 环环境营造造已成当当今房产产开发的的一大制制胜因素素，对久久居闹市市、向往往别墅生生活的目目标群体体而言，他他们所图图的首先先就是环环境，而而不是房房子本身身。对他他们而言言，赏心心悦目
9、、舒舒适怡人人的环境境、清新新的空气气、鸟鸣鸣山更幽幽的意境境，比宽宽敞明亮亮、豪华华装修的的居室空空间更重重要。因因为宽敞敞豪华的的居室在在市中心心就能得得到，而而得不到到的恰是是郊区别别墅的环环境。而遗憾的是是，现在在的别墅墅开发却却一味注注重外观观造型和和装饰（当当然这也也是重要要的），但但却恰恰恰忽视了了对环境境的营造造和对生生态效应应的关注注。环境境营造并并非只是是简单地地挖个湖湖，开条条河，铺铺植大面面积的草草坪，稀稀稀拉拉拉点缀式式地种上上几棵树树，也不不是照搬搬照抄城城市公共共空间的的环境设设计模式式，而是是应再造造一个“大自然然”，一个个郁郁葱葱葱、浓浓荫密布布的山乡乡环境，
10、一一个清新新、清纯纯、清净净、清爽爽的人化化的自然然空间。亦亦即一个个源于自自然又高高于自然然、融入入了人的的审美意意识和健健康理念念（优化化生态效效应，改改善环境境小气候候）的“克隆”的自然然。如果本案能能在此方方面又所所突破，而而一反现现今别墅墅环境的的营造模模式，象象现代美美国普遍遍流行的的仿生、仿仿自然的的私家庭庭院那样样，那么么，本案案这一开开创性的的、符合合人性发发展的别别墅环境境，定能能引爆楼楼市，一一石激起起千层浪浪。即使使本案的的别墅再再朴实无无华，不不加修饰饰，人们们也会冲冲着这一一上海绝绝无仅有有的“大自然然”，纷至至沓来，竞竞相订购购。再高楼密布布、喧嚣嚣不已的的上海，
11、再再这远离离自然、缺缺乏自然然山水、自自然景观观的繁华华都市，居居然能有有这么一一个完全全仿生的的、沁人人心肺的的、令人人神清气气爽的别别墅环境境，这不不得不使使人惊叹叹、羡慕慕。这将将会极大大地刺激激人们的的购买欲欲和拥有有欲，更更会由此此引来一一批又一一批的看看房者，即即使买不不起本案案的人也也会幕名名前往，一一睹为快快，探个个究竟。从从而通过过一传十十、十传传百的口口碑效应应，迅速速扩大影影响，形形成轰动动。一旦造成影影响，即即使以后后不打广广告，也也会使本本案持续续旺销，长长盛不衰衰，从而而促进本本案的滚滚动开发发。这一策略是是通过卖卖环境来来卖房，就就象市中中心的高高档吧坊坊那样，卖
12、卖的就是是环境，而而不是饮饮料。不不然，人人们何必必去喝它它那数倍倍于市场场价的饮饮料呢？因为饮饮料到处处都有，而而它特定定的环境境氛围和和格调，却却都是别别无它处处的。人人们正是是冲着它它那种特特有的环环境氛围围和格调调而来，而而并不是是单纯为为了喝杯杯饮料。同样，上海海的别墅墅多的是是，而只只有本案案所营造造的环境境是唯一一的，并并且这一一“唯一”是足以以引人的的，是值值得人们们出高价价享用的的。（四） 优化配置、驻驻巢引风风作为不动产产的特殊殊商品，其其耐久性性、其投投资与使使用合二二为一的的双重价价值，其其相对其其他商品品开发周周期较长长的特性性，均决决定了物物业产品品必须应应具有一一
13、定的超超前性和和预见性性，这样样才能最最大限度度地发挥挥其应有有的保值值增值功功能，同同时也就就能最大大限度地地规避投投资风险险，保障障其预期期的市场场效应，使使所开发发的物业业能适销销对路、畅畅销楼市市。因此，本案案的配置置同样也也应适度度超前，尤尤其在智智能配置置和相关关的服务务设施配配置方面面，更应应有一定定的提前前量和前前瞻性。不不仅是为为了满足足当前的的市场需需求，更更是为了了适应可可预见的的未来的的发展之之需，能能使本案案物业能能在相当当长的一一段时间间内，保保持其领领先地位位，而不不被淘汰汰。尤其其对本案案的目标标对象，具具有较强强时代价价值观和和市场意意识的高高收入社社会群体体
14、来说，物物业的保保值增值值功能将将会更重重要。他他们的经经济地位位和社会会地位，决决定了他他们更着着重物业业的不凡凡价值和和品位格格调。其其中当然然包括物物业的附附加值和和社会的的知名度度。也就就是说，质质与价相相比，他他们更注注重“质”，而不不是“价”，尽量量“价”始终是是市场重重要的敏敏感因素素。一个个缺乏先先进性、缺缺乏增值值保值功功能的物物业，必必然引不不起他们们的兴趣趣，甚至至会不屑屑一顾。由此可见，优优化本案案配置，如如提高智智能化程程度，增增设医疗疗保健设设施和各各项前卫卫性的服服务设施施等，将将是十分分必要和和必须的的。这不不仅有助助于塑造造物业形形象，便便于炒作作，更能能实实
15、在在在地增增强物业业的保值值增值功功能，提提升物业业品位，从从而使这这一“筑巢”之举，引引来目标标市场之之“凤”。四、推广主主题根据上述营营销策略略和产品品定位，便便应精心心提炼一一个足以以引起目目标市场场关注，符符合他们们身份地地位和心心理特征征的推广广主题，并并一以贯贯之，统统领营销销的整个个过程，以以强化本本案的社社会认知知，凸现现物业的的个性特特色。（一）推广广主题“现代瀛洲洲岛”蓬莱、瀛洲洲等三岛岛是中国国古老神神话传说说中的仙仙人居住住之地，长长生不老老之地。寄寄托着古古代先民民对于人人生的美美好追求求与向往往，体现现出人性性需求至至美至善善的至高高境界。以以此为推推广主题题，旨在
16、在凸现本本案优质质的生态态效应，热热带雨林林式的繁繁茂植被被、人工工森林，以以及灵气气生动的的环岛水水域，潺潺潺清流流等这一一适宜修修身养性性、令人人神清气气爽的人人居空间间。同时时，以“岛“的形象象来表现现本案的的户户临临水，家家家满绿绿、清流流环绕、浓浓荫密布布的物业业特色。此外，这一一推广主主题还隐隐寓着将将传承千千年的人人类美好好的生活活理想，人人之神往往的至高高境界，力力尽转化化为现实实的、恍恍若梦境境的深刻刻含义，使使代代相相传，美美妙憧憬憬的仙人人之居，终终于在新新世纪之之初的上上海，翻翻版为人人之“仙”居。并并且，此此推广主主题，頗頗具中国国传统文文化色彩彩，具有有传播接接受的普普遍性，可可谓雅俗俗共赏。这这对于扩扩大本案案的社会会影
