《山东某住宅小区项目申请立项可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山东某住宅小区项目申请立项可行性研究报告.doc（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称XX投资有限公XX苑住宅小区二、项目建设地点XX大街以北，XX河以南，XX路东侧。三、项目承办单位及概况1、单位名称：XX投资有限公司2、法人代表： XX3、法定地址：XX市4、注册资本金：1000万元5、开发资质等级：暂定资质6、项目承办单位概况：XX投资有限公司经XX市工商局注册批准，于2004年9月正式成立，公司注册资金1000万元人民币，经营范围主要包括向房地产、电力、交通、建筑、建材、高新技术投资（涉及法律、行政法规规定必须报经审批的项目，应凭国家有关部门的批准文件或证件经营）。新成立的XX投资有限公司将凭借各投资方多年的商业经营运
2、作经验与雄厚的资金实力，努力把XX苑建设成我市一流的住宅精品工程。在公司组建后，各投资方均派出了精干的技术人员与管理人员进入公司，该公司现有管理人员10人，全部具有中、高级专业技术职称。公司将坚持“诚信为本，实干兴业”的经营理念，力图以科学的管理方式，灵活的运作机制和不懈的奋斗精神，逐步发展成为综合性投资企业。第二节 可行性研究的依据与范围一、可行性研究的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、 国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；4、XX市新一轮城市总体规划；5、XX市国民经济和社会发展第十个五年计划；6、项目承办单位提供的有关基础资料
3、、数据。二、可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场预测及建设规模3、建设地点和建设条件4、总体规划方案5、环境保护与节能6、物业管理7、项目实施方案与进度安排8、投资估算及资金筹措9、经济评价第三节 可行性研究的结论一、建设规模及建设内容本项目总占地18268平方米（合27.4亩），总建筑面积36756平方米，其中住宅建筑面积32817平方米（约222套），公共商业建筑面积3939平方米。二、投资估算及资金来源本项目估算总投资9541.74万元，其中工程费4817.55万元，其他费3950.97万元，预备费438.43万元，建设期贷款利息334.8万元。所需资金由XX投资有限
4、公司以自有资金投入3000万元，申请金融部门贷款6000万元，不足部分拟通过楼房预售，从预售款中筹措。三、项目建设期本项目建设期2年。四、项目效益分析项目建成后，可实现销售收入13255.45万元，可实现利税3313.71万元，其中利润2319.52万元，投资利税率34.73%，投资利润率24.13%。该项目的建设符合XX市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足泰城及周边地区个体私营业户、来泰投资商和大中型企业的高级技术管理人才对服务功能齐全、智能化、环保型的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动信息及其
5、集成技术、网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。其经济效益和社会效益显著。本项目主要技术经济指标详见下表：主 要 技 术 经 济 指 标序 号指 标 名 称单 位数 量备 注1建设规模1.1总建筑面积平方米36756其中：住宅平方米32817公建平方米39391.2总套数套222住宅1.3总居住人口人7103.2人/户2总占地面积亩27.43容积率%2014总建筑密度%28.165平均层数层7.156绿化覆盖率%40.547建设总投资万元9541.747.1工程费用万元4817.557.2其他费用万元3950.977.3预备费万元438.4
6、37.4建设期利息万元334.88销售收入万元13255.459单位建筑面积平均造价元259610投资利润率%24.1311投资利税率%34.73第二章 项目提出的背景及建设必要性第一节 XX市概况XX市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连齐都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。XX因泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。XX市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村，总人口543.08万。泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66.6公里，南距三孔圣地曲阜66.6公
7、里，建成区面积59平方公里，人口44万。城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。XX市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与文人景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。人文景观以神为尊，经过历代帝王的封禅祭祀和人文墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达数百万人次。XX交通便利，科技文化发达。京沪铁路、京沪、京福高速公路、104、105、20
8、5、220国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。全市现有科研单位21所，普通高等学校5所，中等职业技术学校23所，是山东省除济南、青岛外的第三大文化教育中心。改革开放以来，XX市坚持以经济建设为中心，解放思想，求真务实，真抓实干，国民经济和各项社会事业都取得了快速发展。2003年实现本市生产总值604.1亿元，按可比价格计算，比上年增长16.1%。其中，第一产业增加值80.9亿元，增长8.6%；第二产业增加值304.5亿元，增长20.1%；第三产业增加值218.7亿元，增长13.9%。产业结构不断优化,三次产业结构比例为13.4:50.4:36.
9、2。第二产业在经济增长中仍处主导地位，拉动GDP增长9.5个百分点，其中工业拉动7.4个百分点,比上年分别提高0.9和0.6个百分点。城镇居民人均可支配收入7749.6元，比上年增长5.2%。全市农民人均纯收入3350元，比上年增加215元，增长6.9%,增幅同比提高0.8个百分点，为近三年增幅最高年份。第二节 项目提出的背景XX市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，到“十五”末，泰城规划面积将从现在的50平方公里扩大到达到100平方公里，其中建成区面积65
10、平方公里，人口达到65万；到2010年XX市将跨入大城市行列，城市人口达到100万，城区面积突破100平方公里，城市化水平要从2000年的36%提升到2010年的50%。要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提出了更高的要求，为改变当前泰城城区面貌，加强城区管理，加快泰城建设步伐，把我市建成新型的集旅游、农业、工业为一体的现代化城市，必须对旧城区进行改造。本项目所在区域紧邻旅游区，建设时间较早，尤其是临XX路的沿街平房，均不同程度的对市容造成了影响，已经被市委、市政府列入了旧城改造计划。同时，随着城市建
11、设不断完善，城市环境不断改善，必将进一步吸引越来越多的国内外的单位和个人来泰投资，这些来泰投资的国内外客商、个体私营企业家及目前泰城一些大公司的高层管理者收入较高，生活更加富裕，对居住条件和环境的要求也越来越高，宽敞、舒适、服务功能多样化、智能化、环保型的高档住宅已成为他们改善居住条件的首选目标。但是，泰城目前开发的住宅多为中低档单元式结构，且小区环境也参差不齐，很难满足这些高收入群体的需求。XX投资有限公司按照城市总体规划，在XX大街以北，XX河以南，XX路东侧建设XXXX苑住宅小区，项目选址位于泰山脚下，地理位置优越，交通便捷，是良好的生活居住场所，可以有效的满足这部分人的需求。另外，户口
12、管理制度明确了“引导人口聚集”，取消人口控制指标，这个政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，中高档住宅的需求将进一步加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着高档住宅的价格将进一步攀升。本项目即是在上述背景下提出来的。第三节 项目建设的必要性一、符合国家相关的产业政策要求根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会
13、提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。在2003年召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求，建设系统2004年要完善住房供应政策，调整住房供应结构；加强宏观调控，整顿规范市场秩序；大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平。项目承办单位充分利用自己雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验，根据XX市城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标准的住宅，有利于促进泰城的住宅产业提升档次和品位，加快旅游城市的快速发展，有利于改善城区高层次居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家相关产业政策的要求。 二、是XX市城市发展和城市化建设的需要城市化是标志一个区域现代化
14、发展水平的一个标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，在泰山脚下建设XX苑住宅小区，将有利于满足高收入群体对高档住房的需求。本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化进程，力争2010年跨入大城市行列的城市发展的需求。
15、三、有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位“九五”期间，随着房改政策、住房供应政策、住房市场开放政策、住房税收政策、住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的成就，城乡居民住房条件得到了很大的改善。但是随着人们收入和生活水平的不断提高，尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资的客商的大量涌入以及一些大公司的白领阶层，使这一部分人们对住宅消费提出了更高的要求，宽敞、舒适、服务功能多样化、环境优美已成为他们住房追求的首选目标。但是，XX市目前的房地产开发呈现出两头小、中间大的态势，也就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺，使具有购买能力的白领阶层不得不屈居中低档小区。这不但影响了城市面貌的体现，也不利于居民生活品位的提高。本项目的建设可以有效的缓解泰城高档住宅不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位。
