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1、、尸、亠前言房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用
2、科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。作为房地产评估员不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。市场比较法是最常用、最简单、最直接、最能反映房地产估价的价值标准的方法，这一点已得到国际评估界的公认，在发达国家房地产评估中处于主导地位。其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观
3、合理的价格或价值。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取，因此，类似房地产的选取是至关重要的。那么下面我就研究一下怎样才可以选取到更好的可比实例。选取可比实例的必要性虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例可能较多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点，其中的某些交易实例可能不适用。因此，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。我们把这些符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例称为可比实例。（此资料来自中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的房地产估价理论与方法书籍）选取可比
4、实例的具体要求要想选取更好的可比实例，首先就是要明确可比实例的具体要求。其中包括有数量要求和质量要求。（一）选取可比实例的数量要求从理论上讲，只要是对可比实例的成交价格进行了适当的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，由于信息不完全，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全适当。因此，为了减小估价的误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是造成后续处理的工作量很大，所以从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含
5、10个）的可比实例即可。（二）选取可比实例的质量要求可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合以下4个要求：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应尽量为正常价格。对这四个要求分别说明如下：（1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，由于类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产，所以具体要求选取的房地产符合下列6个条件： 在区位上应与估价对象处在同一供求范围
6、内。具体地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例也最好位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取像东单、西单这类邻近地区或同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是坐落在北京市区某个住宅小区内的一套商品住房，则选取的可比实例也最好是同一个住宅小区内的交易实例；而如果在同一个住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市区，类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。 在用途上应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好。
7、大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。 在规模上应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.52范围内，即0.5W可比实例规模/估价对象规模2。 在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 在档次上应与估价对象的档次相当。档次是指按照一定标准分成的不同等级，例如宾馆划分的五星级、四星级、三星级，写字楼划分的
8、甲级、乙级。这里的档次相当主要指在装饰装修、设备（如电梯、空调、智能化）、环境等方面的齐全、优劣程度应相当。 在权利上应与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合，是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又
9、可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取土地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点，这里所谓接近是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成
10、交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格，是要求可比实例的成交价格是正常价格，或者能够修正为正常价格。（三）选取可比实例应注意的其他问题选取可比实例时，一般是指估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。选取可比实例还有所谓分配法，其主要内容是，如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体
11、及其成交价格予以分解（进行价值分配），提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为100万元，其中建筑物的价格为60万元（用成本法求得），则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得
12、出该宗居住用地的价值。特别需要指出的是，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能劣胜优汰，例如不能在区位上舍近求远，不能为了迎合委托人等的高估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高的交易实例，或者为了迎合委托人等的低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏低的交易实例。更不能为了迎合委托人等的高估、低估要求，有符合可比实例要求的交易实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。在现实估价中，甚至有虚构可比实例的行为。这些都是应当禁止的。（此资料来自中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的房地产估价理论与方法书籍）房地产评估中，又分为房地产评估、土地评估和商业性质的评估等等，那么此文我就主要谈谈房地产评估和土地评估时选取可比实例时的方法。
