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1、冷冻仓储有限公司仓储中心项目可研报告 18 / 18目 录第一章 项目概况第二章 项目单位简介第三章 产品及市场分析第四章 项目建设规划与设计第五章 项目投融资方案第六章 财务分析第七章 社会效益分析第八章 风险分析第九章 投资价值与分析结论第十章 环境保护和节能第十一章 项目实施进度第十二章 结论和建议第一章 项目概况一、项目背景随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，消费者的消费理念从吃饱穿暖转变为对食品的安全、新鲜、丰富的要求，如今新鲜的蔬菜、水果和肉类等农产品在人民食物结构中的比例越来越高。而食品从田间走向餐桌，必需一个专业型、高标准的冷链物流产业，支撑着食品采收、预冷、低温运输、冷冻
2、保鲜、配送销售等诸多环节，因而冷链跟人民的生活、健康息息相关。冷链物流泛指农产品在生长、储藏运输、销售前的各个环节中始终处于保质环境下的过程。以保证食品质量，减少食品消耗。目前，我国农产品物流主要以常温物流为主，由此导致的蔬菜、水果损耗率均在20%及以上，如果采用冷链物流，可以使冷冻类食品在生产、储存、运输、销售前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，能有效保证食品质量,缓解了丰收季节果蔬大量集中上市带来的低价及损耗问题。二、项目概况（一）项目名称：平昌金宝新区冷链物流仓储中心项目；（二）项目性质：新建（三）项目选址：金宝火车站后。本项目业主是#品鑫冷冻仓储有限公司，以下简称“公司”。本项目拟
3、选址位于平昌县金宝新区火车站后面，距主城区只有5公里，计划一期占地20亩.总建筑面积5000，投资4500万元；二期占地15亩，建筑面积2250,投资3375万元；三期占地15亩，建筑面积2250，投资3100万元；综上：总占地面积50亩，建筑面积9500，总投资1.09亿。一期项目建设主要包括物流仓库2000，农产品检测、加工、整理、分级车间合计2000，冷冻、冷藏库3000，办公综合楼500，信息化建设以及其他配套设施建设,待资金筹集到位、将基建工程、配套设施建成后，很快就可投入试运营。该项目建设拟选址在本县金宝火车站旁。选址地无建筑物，不需拆迁补偿，可减少前期投资。从这里上国道1公里，到
4、金宝大道1公里，紧挨金宝火车站货运场，背靠金宝开发区，交通方便，区位优势明显，有利于项目建设中的材料运输和项目建成后的物资中转发送。选址地段既符合城市规划布局，又能满足项目业主建设用地要求。#品鑫冷冻仓储有限公司着眼于精准扶贫的纵深实施及农民特色种养业的持续发展所带来的销售难题、储藏瓶颈等后续之忧，打造一个农产品检测、田间采收、预冷运输、分级整理、装袋入箱、扫码贴标、冻藏保鲜、下单销售、极速配送为一体的现代冷链物流中心，把本地农产品专业化采收、整理加工、分级、集中储放、规范化运输、多点化销售，确保域内农民、农产品最大收益。 同时，依托本地及地区内居民生活品位及市场刚需容量为杠杆，对省内外主丰产
5、区农产品，通过季节时差，田间初检、专业采收、规范运输、标准储放、快速配送到餐桌。最快捷、最安全地丰富居民生活、稳定食品价格、减少消费支出、助推地方经济。 #品鑫冷冻仓储有限公司依据国家政策，迎合地方导向，顺应市场需求，惠及居民生活，潜力打造金宝火车站农产品冷链物流中心，树立食品行业新形象，引领食品消费新理念。 三、项目可研编制依据1、国家发改委关于编制可行性研究报告的有关规定2、产业结构调整指导目录（2015版本）3、国家相关法律法规及产业政策4、国家重点实验室建设与运行管理办法5、食品生产加工企业质量安全监督管理实施细则 四、农产品冷链物流概况1.农产品冷链物流的概念 冷链物流是以冷冻工艺学
6、为基础，以人工制冷技术为手段，以生产流通为衔接，以达到保持食品质量完好与安全的一个系统工程。目前冷链物流适应的范围包括：初级农产品（水果、蔬菜；肉、禽、蛋；水产品；花卉产品）；加工食品（速冻食品；禽、肉、水产等包装熟食；冰淇林和奶制品；快餐原料）；特殊商品（药品）等。农产品冷链物流是指以水果、蔬菜、肉、禽、鱼、蛋等为代表的生鲜农产品产地采购、加工、储藏、运输、销售直到消费的各个环节都处于低温环境中，以保证农产品的质量，减少农产品的损耗，防止农产品变质和污染。农产品冷链物流的效率取决于各节点的有效衔接。其主要节点情况：上游有养殖或者种植基地、冷藏仓库、生产加工基地、冷冻冷藏食品生产加工企业等；中
7、游有冷藏仓库、产地批发市场和销地批发市场、配送中心、中间商和供应商等；下游有农贸市场、超市、零售商、餐饮、家庭等。由这些节点连接构成冷链物流网络。2农产品冷链物流主要内容农产品冷链物流主要包括冷冻加工、冷冻储藏、冷藏运输及配送、冷冻销售四个环节。冷冻加工：包括肉类、禽类、鱼类、蛋类的冷却与冻结，以及在低温状态下的加工作业过程；也包括水果、蔬菜的预冷。这个环节上主要涉及的冷链装备是冷却、冷冻和速冻过程。冷冻储藏：包括农产品的冷却和冻结储藏，以及水果、蔬菜等的气调储藏。在此环节主要涉及各类冷藏库加工间、冷藏柜、冻结柜及家用冰箱等。冷藏运输：包括农产品的中、长途运输及短途配送等物流环节。此环节主要涉
8、及铁路冷藏车、冷藏汽车、冷藏船、冷藏集装箱等低温运输工具。在冷藏运输过程中，温度波动是引起农产品品质下降的主要因素。所以运输工具应该具有良好的性能，在保持规定低温的同时，更要保持稳定的温度。这一点，在长途运输中尤其重要。冷冻销售：包括各种冷链农产品进入批发零售环节的冷冻、储藏和销售。此环节主要涉及冷藏冷冻陈列柜和储藏柜。 全过程处于适宜的温度、湿度等条件下。3.农产品冷链物流的特点农产品冷链物流除具有复杂性、动态性、交叉性、增值性、面向用户需求等农产品物流链的基本特点外，还表现出以下特点：具有链条宽而短的内在要求。与常温物流相比，投资规模大，资产专用性高，市场不确定性大，要求更加复杂。 对信息
9、技术的要求较高。 鲜活农产品的易腐性和实效性要求冷链物流的各环节具有更高的组织协调性。 4.我国农产品冷链物流发展的现状我国的冷链物流最早产生于五十年代的肉食品外贸出口，并因此改装了部分保温车辆。近二十年来，中国的农产品冷链物流不断发展，以一些食品加工行业的龙头企业为先导，已经不同程度的建立了农产品冷链物流体系。我国的农产品冷链物流目前存在如下问题：完整独立的农产品冷链物流体系尚未成形对生鲜农产品产后低温储藏加工投入力度不够 硬件建设设计不合理，农产品在流通过程中损耗大，物流成本高 市场化程度低，第三方物流发展滞后 缺乏上下游的整体规划和整合第二章 项目单位简介一、公司简介 本公司是2017年
10、李松柏以其个人冷冻仓储中心为核心资产，引进绵阳 市卓能冷链物流有限公司，募集巴中地区社会资金2000万创办而成的平昌冷链物流龙头企业。公司注册资本人民币 2000 万元。公司计划占地面积 50 亩，有员工 58 人，其中有大中专学历专业技术人员4人，日常管理技术人员8人，公司已成为集农产品生产、加工、冷藏，贸易、冷链物流运输于一体的综合型企业。公司率先在平昌县按照现代冷链物流标准兴建金宝农产品冷链物流中心，并以该物流中心为基础，在果品、蔬菜主产区兴建果品、蔬菜保温库，保障农民增产增收，保障冷链食品安全。全力打造一个采收、初加工、包装、运输、冷冻冷藏、销售、配送为一体的现代物流中心。二、宗旨及商
11、业模式1、宗旨：公司经营目标是形成农产品冷链物流与供应链管理的的网络中心与管理平台，将公司建成先覆盖平昌县，后覆盖全省性的农产品冷链物流网络，最终形成#省内领先的农产品冷链物流中心与供应链综合管理集成商。2、商业模式：(双轨并行模式)A、外埠丰产区（采、运） 品鑫 （储、装、销、配送）二级商家（机关、学校、商超）B、本埠农特（产、检、采、运）品鑫 （储、装、销、远运）外埠商家。 三、公司经营与管理1、经营管理除现有股东外和现有的物流专业人才外，公司还需要进行融资和招聘一些专业的物流运输、技术、销售人员，建立一支专业化很强的物流销售管理团队。2、经营原则大力挖掘机关学校企业、商场超市等冷链物流等
12、消费群体；实行标准规范化经营，确保货物及运作安全，大力储备反季节性冷藏产品资源；在物流网络化建设上进行相应的投资。 示范效应有确定的物流需求时，根据业务开展需要也要相应购置大型运输车辆，加以车载广告宣传效用，同时以便为客户需求的干线长途运输提供质量保障。 品牌效应通过田间初检、中心抽检、建立包装商标体系、规范有源可查的健康食品冷链标杆。务实营运基础，对内加强管理，对外实现销售多模式、多元化，通过媒体，举办、参加一些知名的物流界的活动，在同行业间树立形象，公司要让客户认同公司，让客户与同行中知道和了解公司。3、物流技术依据自身发展需要，公司需要拥有自己的冷链物流系统及冷链专业技术能力，凭此作为平
13、昌县冷链行业操作标准和对外服务参照的依据。4、公司管理 筹建管理队伍在李松柏原有的冷链业务基础上，以最快的速度组建一支在冷链物流领域具有较强专业管理和运营的团队，以最少的人数担任公司各类职务。 股份分配投资方与经营者享有不同的比例分配，同时对公司每一名正式员工都应有按不同的职务分配相应的股份 第三方协议同为数众多的物流供应商建立战略伙伴关系，填补实体方面的空白，因此任何一个物流公司要想在物流领域完全自己操作是不太可能的，换句话说是在技术、组织与资金上是不经济的，与他们签订合作协议，并且向公司提供合适的价格。第三章 产品及市场分析一、主要产品与服务#品鑫冷冻仓储有限公司主要是为平昌县源头农产品提
14、供专业化、规范化、高效率的采收、运输、仓储、销售等冷链物流服务，同时为平昌县城商场、超市、市场提供标准规范化、高时效的冷链配送服务。二、市场背景分析农产品冷链保鲜产业是产后农业重要一环，进一步延伸现代农业产业链，是农产品从产地收购之后，在产品加工、储藏、运输、分销和零售直到消费者手中，其各个环节始终处于产品所必须的低温环境下，以保证食品质量安全，减少损耗，防止污染的特殊供应链系统，对促进农民大幅度增收具有重要意义。通过一年多时间对平昌县及巴中地区农产品生产、冷链物流市场的调查分析，近年平昌县科学规划发展花椒、核桃、茶叶、莲藕、水产、中药材六大特色产业，花椒产业是平昌助农增收、脱贫攻坚的支柱产业
15、之一，同时引进业主建成优质富硒茶叶基地11万亩，核桃基地5万亩，莲藕种植基地8万亩，中药材基地7.32万亩，生态水产养殖基地4万亩。农业产业化发展必将步入快车道，因此，我们本着以市场为导向，以满足和改善城乡居民对鲜活农产品消费需求为取向，努力提高平昌县及巴中地区农特产品产业的标准化、规模化、品牌化、市场化水平，延长产业链，增加产品附加值，力争把平昌本地及巴中地区无公害农副产业真正发展成有效促进农民增收致富和丰富城乡居民菜蓝子的特色产业。同时经过对项目的效益进行了客观分析，本项目建成投产后，其经济效益和社会效益均十分显著，特申请在平昌县金宝新区火车站后建立#品鑫冷冻仓储有限公司农产品冷链物流中心，敬请批准立项！并予以大力支持，促使项目顺利实施。三、市场发展前景1、冷链物流业蕴含着巨大的市场潜力。从初级农产品的
