《房地产复习重点.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产复习重点.doc（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产复习1、 房地产分类：按房地产开发经营内容：建筑地块 房屋 房地产服务 按房地产开发程度：生地 毛地 熟地 在建工程按地上物的类型和用途：房地产分为建筑物和土地 建筑物包括房屋和构筑物 房屋包括住宅和非住宅房地产 构筑物包括基础设施和其他 非住宅房地产包括工业和仓储、商业地产、写字楼、旅馆、餐饮物业、娱乐无业、社会公共服务房地产、农业房地产和其他2、 房地产的特性：位置不动性 使用的耐久性 异质性 投资消费的两重性 增殖性 房地产产权的可分割性 开发使用的外部性 文化美学特性 3、 房地产业的功能定位：支柱产业一、 相对其他产业而言，房地产业对国民经济增长作出较大贡献二、 房地产业横跨生
2、产领域、流通领域、消费领域，是个内容广泛紧密联系的产业群三、 房地产业的支柱产业地位通常是由快速工业化、城市化的特定经济发展阶段决定的四、 房地产业与相关产业的产业链长，关联度高，可以成为对其他产业具有强烈的关联和拉动作用的支柱产业五、 房地产业符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化六、 从产业的生命周期来看，在大多数发展中国家房地产业处于成长阶段，因而在较长时间里能保持较快的增长速度4、 房地产市场：是房地产交换的的场所和领域，也是房地产一切交换和流通关系的总和，她是由市场主体、客体、中介组织、价格、运行机制等要素构成的一个系统5、 房地产市场的内涵：一、 是房地产产品和房地产服务交换的统
3、一体二、 是房产市场和地产市场的结合三、 根据研究需要，房地产市场可以看成是住宅和非住宅房地产的组合6、 房地产市场特征一、 交易信息不充分，交易费用较高二、 区域性强，产品供求范围小三、 交易的是房地产权益，不发生实物转移四、 竞争不充分，更容易兴城垄断五、 是一个投资市场7、 房地产市场体系一、 土地市场：土地一级市场政府垄断的使用权出让市场 土地二三级市场土地使用权的转让市场二、 房产市场：房产买卖市场 房产租赁市场 房产抵押市场三、 房地产分支市场：房地产投资开发市场 建筑施工市场 房地产营销市场 物业管理市场四、 房地产综合服务市场：房地产金融市场 房地产劳务市场 房地产技术信息市场
4、8、 房地产市场的构成要素一、 市场主体：供给主体（政府 房地产开发商 非营利性组织 存量房地拥有者）、需求主体、专业机构与人员（房地产投资开发中的展业机构与人员 房地产咨询机构 房地产价格评估机构 房地产经纪机构 物业管理机构与人员）、管理者二、 市场客体：房地产市场的交易对象土地、房产及相关服务9、 房地产市场运行机制：房地产市场中各因素之间的相互联系的、互为因果，按照客观经济规律提高房地产资源配置效率的具体组织结构和运行方式一、 动力机制：市场主体为追求自身利益最大化而主动参加市场交易活动二、 竞争机制：在利益驱动下，房地产开发经营者会为争夺资源和客户而展开激烈竞争，消费者和投资者则会为
5、选择到符合自己意愿的房地产产品发生消费者和投资者之间的竞争，竞争机制是客观存在的三、 供求机制：调节房地产供求关系，也是房地产价格市场的决定因素四、 价格机制：表现形式是房地产市场的价格围绕价值（均衡价格）波动，房地产价格的涨落讲调节房地产的供求关系，改变房地产资源配置状况。10、房地产市场运行的功能：交易评价功能 信息传递功能 激励引导功能 资源配置功能 利益调节功能11、房地产需求的影响因素：房地产价格 社会经济发展与城市化水平 城市人口总量 人口结构及人口增长 收入水平城市产业结构及其变化 经济制度和政策因素 需求者对未来的经济预期12、房地产的需求弹性 一、需求的价格弹性：Ed=(Q/
6、Q)/(P/P) 影响因素：替代品的数量和接近程度 房地产用途 选择房地时期的长短 房地产在消费者预算中所占比例的大小二、 需求的收入弹性：Em=(Q/Q)/(M/M)三、需求交叉弹性：Exy=(Qy/Qy)/(Px/px)14房地产供给的影响因素（供给：是指产品供给量与该产品价格之间的一种关系，它反映在了不同价格水平下产品的供给量） 土地位置 经济发展水平和经济条件 技术条件 经济制度与政策因素15、房地产的供给弹性 一、供给的价格弹性：Es=(Q/Q)/(P/P) 短期内价格无弹性，长期内住房供给完全有弹性 二、供给价格的交叉弹性：相关房地产间一种房地产价格变化引起另一种房地产供给量变化程
7、度 Exy=(Qy/Qy)/(Px/Px)17、房地产价格的本质：是一种产权价格，是房地产权利的未来收益价格房地产所有权价格本质：租金收益权的体现 P=R/r R每年租金纯收入 r房地产基准贴现率房地产使用权价格：使用者在未来一定期限内可获租金的折现之和 P=R/r1-1/(1+r)n 如果期限n足够长，P将趋近于R/r，房地产使用价格将越来越近于房地产所有权价格18、房地产价格的特性：地域性 个别性 较强的政策性 趋升性19、房地产价格的构成：利润 成本（土地开发费，房屋开发费 给类交易费）20、房地产价格变化的主要因素： 政府的土地利用规划，土地供应计划 总产出的收入增长状况 货币供应和信
8、贷约束 房地产经济政策和房地产法规 通货膨胀率，汇率，利率和股价 时滞、开发期与土地使用权出让期限 预期和心理因素21、基于供给的房地产价格：房地产开发商通常是在土地开发费用、房屋开发费用及各种交易费用的基础上采取平均成本定价法，即他们在平均成本上加上一个固定溢价，其大小是根据他们认为的行业的“合理的”或习惯上可接受的溢价事先确定的22、土地与价格的关系：从开发商角度看，开发商是根据房价来确定地价的。在土地拍卖中，地价是由供求关系决定的，价高者得从房地产市场角度看，一方面地价是房价的基础，房价中包括地价，地价隐含在房价之中，地价是房价的的重要组成部分，土地价格的高低决定着房价的高低；另一方面，
9、房价是地价的表现，房价对地价具有决定作用23、基于开发商定价策略的房地产价格：垄断定价 在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略 合谋 价格歧视 拍卖竞价 掠夺性定价 联手竞拍土地24、房地产制度：是围绕土地资源与房地产产品的开发，交易和分配而确定的关于人们相互作用方式的一系列规划25、房地产制度的功能：通过向人们提供日常生活的结构来减少不确定性决定了经济活动中交易费用的高低影响着资源配置和利用状况具有规定收入分配及再分配的功能26、房地产投资：是指资本所有者将资本投入到房地产业，以其将来获取预期收益的一种经济活动。也就害是指人们为实现某种预订的目标，直接或间接对房地产的开发、经营、管
10、理、服务和消费所进行的投资活动。27、房地产投资过程：投资可行性分析关键土地开发权获得土地的使用权或产权房地产开发建设取得政府立项和规划许可房地产营销经营制定销售计划、营销策划、开展销售28、房地产投资的分类按投资形式：直接投资开发投资，房地产置业投资 间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行为按用途：地产投资 住宅投资 商业房地产投资 工业房地产投资按经营方式：出售型房地产投资 出租型房地产投资 混合型房地产投资29、区位论：同心圆地带理论 多核心理论 扇形理论 中心商业区的土地理论 区位：人们行为活动的空间，自然，经济，交通在空间地域上的有机综合的具体表现30、资本资产定价模型的假设条
11、件一、投资者希望财富越多越好二、投资者能事先知道投资收益率的概率分布为正态分布三、投资风险用投资收益率的方差或标准差识别四、影响投资决策的主要因素为期望收益率和风险强度五、投资者都遵守主宰原则，即同一风险水平下选择收益较高的证券，同一收益水平下选择风险较低的证券 附加条件 一、可以在无风险折现率R的水平下，无限制的接入或贷出资金 二、所有投资者对证券收益率分布的看法一致因此市场的效益边界只有一条 三、所有投资者都具有相同的期限，且只有一期 四、所有的证券投资可以无限制的细分 五、无通胀 六、投资者掌握信息一致，全面 七、投资者是理性的，而且严格按照马克维茨模型的规则进行，多样化投资，并且从效用
12、边界的某处选择投资组合八、资本市场是完全有效的市场，没有任何摩擦阻碍投资31、CAPM模型的使用性 计算资产的预期收益率有助于资产分类，进行资源配置为房地产定价，从而指导投资者的投资行为投资组合绩效测定用于对人力资源进行定价32、房地产金融：是指由金融机构组织实施的，为房地产经济活动筹集、融通、结算或清算资金并提供风险担保或保险的所有金融活动。33、房地产税收的特性 一、房地产税收税基具有不可移动性和可见性 二、房地产税收收入的地方性 三、房地产税收的可持续征收性 四、房地产税收使用的公益性34、房地产税收效应 收入效应：在其他条件不变的情况下，税收的收入效应是指税收的课税仅纳税人的收入相对减
13、少，其支付能力和满足程度下降，但并不改变纳税人的经济行为 替代效应：是指税收的课征使纳税人的行为方式发生改变，在资源由私人部门向政府转移的过程中个人行为发生扭曲，产生效率损失35、全球房地产税制的一般特征： 一、房地产税主要归属于财产税率，其课税对象主要包括土地、建筑物及土地与建筑物一体的财产税种包括保有税、取得税、所得税三类，以保有税为主 二、具备完善的税法，明确各级政府对税种的管理权属，保证房地产税收征管的严肃性 三、大多数国家以评估时期房地产市场评估价值或租赁评估价值为税基，具有随着房地产增值而增长的弹性特征 四、大多数国家的房地产税政策采取“宽税基，简税种，低税率”的原则 五、建立房地
14、产价值评估体系，包括政府部门所属的房产价值评估部门和市场中介房地产价值评估机构及拥有评估资格的人36、公共房地产的特性一般特性：非排他性，物品一旦被提供出来，就不可能排除任何人对它不付代价的消费；非竞争性，一旦公共物品被提供出来，增加一个人的消费不会较少其他任何消费者的收益，也不回增加社会 成本，其新增消费者使用该物品的边际成本为零其他特征：生产和利益的不可分性 规模经济型 初始投资大，经营资本小 供给的自然垄断 对消费者收费不易 消费具有社会文化价值37房地产周期波动：是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性的一种规律（注意各个波段代表的意义）38、中国未来宏观调控走向： 一、建立完善的房地产市场体系和房地产市场，明确界定政府和市场的职能 二、合理制定土地供应计划和土地政策，完善土地的招拍挂制度 三、制定灵活高效的货币政策，合理调节房地产供求关系 四、科学运用房地产税收政策，有效调节住房消费和房地产收益 五、完善房地产信息披露制度，加强对房地产商行为的监督约束16、房地产市场均衡的四象限模型 P=f(C)P=R/r价格（美元）资产市场：新项目的开发建设新开发建设量（平方英尺）物业市场：存量调整S=C/(S=C-)存量（平方英尺）D（R经济状况）=S
