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1、房地产知识点背诵版本索赔程序 一、承包人提出索赔要求 1.发出索赔意向通知 28天内2.递交索赔报告 28天内 二、工程师审核索赔报告1.工程师审核承包人的索赔申请 2.判断索赔是否成立3.对索赔报告的审查三、确定合理的补偿额 1.工程师与承包人协商补偿2.工程师索赔处理决定 四、发包人审查索赔处理，工程师签发索赔证书 五、承包人是否接受最终索赔处理招标与投标：发包人邀请承包人投标称为“招标”，经资格审查合格的取得招标文件的投标人，将按规定填写的投标文件和报价，在限定的时间内送达招标人称为“投标”招标人召开会议当众提出的报价及有关事项称为“开标”。 招标人发出的招标公告和招标文件没有价格要素，
2、属于要约邀请，投标人向招标人递交的投标文件属于要约，招标人向中标人发出的中标通知书属于承诺。 招标方式A：公开招标：面向不特定的潜在投标人 优点：选择范围大，竞争激烈，报价有竞争力 缺点：评标工作量大，需设资格预审，花费时间长，费用高B：邀请招标：面向特定的潜在投标人 优点：不需发布招标公告和设置资格预审，时间段，费用低，因为对投标人了解，减少风险缺点：选择范围小，排斥了某些有实力的潜在投标人，竞争程度差区别：1对象不同2激烈程度不同3时间费用不同4程序不同，公开招标需发布招标公告，设资格预审 邀请招标不需要，但是要发送投标邀请书，进行资格后审无效合同的情形：1一方以欺诈、胁迫手段订立，损害国
3、家利益的合同2恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同3以合法形式掩盖非法目的的合同，损害社会公共利益4违反法律，行政法规的强制性规定的合同无效合同的法律后果：返还财产，赔偿损失，追缴财产、收归国有 合同终止的情形：1债务已经按照约定履行2合同解除3债务相互抵消4债务人依法将标的物提存5债权人免除债务6债权债务同归于一人7法律规定或当事人约定终止的其他情形 公开招标与邀请招标最大的区别在于竞争激烈程度不同。可以顺延工期的条件1）发包人不能按专用条款的约定提供开工条件2）发包人不能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使工程不能正常进行3）工程时未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常
4、进行4）设计变更和工程量增加5）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时6）不可抗力7）专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况确定变更价款的原则：1）合同中已有使用与变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款2）合同中只有类似变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价格3）合同中没有类似或适用于变更工程的价格，承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行可以调整合同价款的原因1）法律、行政法规和国家有关政策影响到合同价款时2）工程造价部门公布的价格调整3）一周内非承包人原因停水、停气、停电造成停工累计超过8小时4）双方约定的其他因素不可抗力：指合同当事人不能预见、不能避
5、免、不能克服的客观情况施工索赔：是当事人在合同实施过程中，根据法律、合同规定及惯例，对不应自己承担责任的情况造成的损失，向合同的另一方当事人提出给与赔偿或补偿要求的行为 特征：1）赔偿是双向的，即承包人可向发包人提出索赔，发包人也可向承包人提2）只有实际发生了经济损失或权力损害才可提出索赔，3）索赔是一种未经对方确认的单方行为4）索赔具有时效性索赔的种类：费用索赔和工期索赔开标应在招标文件规定的投标截止时间的同一时间公开进行，开标地点是在招标文件中规定的地点。资格预审文件递交的截止时间：自资格预审文件停止发售之日不得少于5天。并应注意投标文件递交的截止时间是招标文件开始发售到投标文件递交截止日
6、不得少于20天。 索赔：费用索赔，工期索赔。标书可判为无效标书情况：1）投标人未按时参加开标会；2）投标书主要内容不全或与本工程无关，字迹模糊辨认不清，无法评估；3）标书情况汇总表与标书相关内容不符；4）标书情况汇总表经涂改后未在涂改处加盖法定代表人或其委托代理人印鉴。施工索赔：是指当事人在合同实施过程中，根据法律、合同规定及慣例，对并非于自己的过错，而是属于应合同对方承担责任的情况造成，而且实际已经发生了的损失，向对方提出给予补偿的要求，通常把承包商向业主提出的为了取得经济补偿或工期延长的要求称为“施工索赔”。索赔报告的基本内容：索赔的合同依据、索赔的详细理、索赔事件发生的经过、索赔的要求及
7、计算方法，并要附有证明材料。房地产开发项目招标：是指房地产开发企业将某一项开发项目的“工程可行性研究内容”、“监理服务”、“勘察设计”、“设备需求”、“拟建工程的建筑要求”等，编制成招标文件，通过发布招标公告或向企业发出投标邀请的形式，招引有能力的承包企业参加投标竞争，直至签订工程承包合同的全过程。房地产开发项目招标投标的作用：有利于建设市场的法制化和规范化使工程造价更趋合理有效控制房地产开发投资有助于保证工程质量和缩短工期 招标流程1、签订招标代理委托协议 签订招标委托代理协议之后，代理公司将根据每次招标项目的特点，分别组织参加过类似招标工作、具有相关经验的人员，并将他们补充进招标业务小组，
8、确定项目经理，全面开展每次招标项目的组织及实施工作。 2、招标资格与备案携带本项目招标代理协议书、计划批文、规划许可证、工程项目报建证或项目报建备案表，土地使用证或土地租用协议、项目单位的法人资格证明书和授权委托书等材料到招标投标管理部门备案并审查代理人及项目法人资格。 3、发布资格预审公告、编制资格预审文件根据国家计委20XX年第4号令规定，拟在国家指定的 上发布资格预审公告，并在工程所在地建设工程交易网发布招标公告，以吸引投标人参加投标，增加竞争性和透明度。 对于需要进行资格预审的招标项目，代理公司将在与业主单位充分沟通、了解业主单位具体要求的基础上，针对项目的特点，编制资格预审文件。 4
9、、组织资格预审、发放资格预审合格通知书业主方负责成立资审小组，资审小组根据中华人民共和国招标投标法第三十七条、七部委12号令第九条要求组织并业主单位方确定。预审结果出来后，报业主单位审查认可。负责向资格预审合格的投标申请人发布资格预审合格通知书，并同时向不合格的申请人告知资格预审的结果。 5、编制招标文件(1)按照业主的要求和有关行业部门的规定编制招标文件 (2)招标文件的主要内容应包括： A投标邀请书B投标人须知：应写明招标内容及招标范围、对工程的质量要求、工期要求、评标标准和方法、提交投标文件的起止时间、地点和方式、开标的时间和地点；C工程量清单：对于施工项目，根据工程具体情况需要编制工程
10、量清单的，代理公司将组织造价工程师编制工程量清单；D合同主要条款：分通用合同条款和专用合同条款E适用的技术条款：包括技术规范要求，有关质量及验收标准等； F合同格式：合同协议书及履约保函格式； G投标文件格式 H评标方法和标准7、发售招标文件采用公开招标方式的项目，向通过资格预审并收到资格预审合格通知书的投标人发售招标文件采用邀请招标方式的项目，向已发放投标邀请书并接受邀请的投标人发售招标文件。 8、组织标前答疑会与现场踏勘代理公司将在业主单位的协助和支持下，进行有关招标文件的澄清、答疑和修改工作，并与业主单位共同组织标前答疑会与现场踏勘 9、编制标底代理机构与业主单位协商确定会议议程，安排所
11、需工作人员，发放会议指南。工作机构负责组织投标文件的接收登记、投标保证金的接收登记、投标人签到、业主及来宾签到等事宜。代理机构根据法定的招标程序组织开标会。 12、组织评标、定标评标委员会依据招标文件中公布的评标办法和评标标准，对投标人的投标报价、技术实力、以往业绩、企业信誉等方面进行综合评审，同时还应对投标人的经济能力进行评估，综合评审后出具评审报告。评审委员会依据评标报告向按排名顺序推荐几名投标人为中标候选人，业主方根据国家有关规定确定中标人。所有评标过程均严格按照中华人民共和国招标投标法和国家计委、国家经贸委和建设部等七部委联合颁布的评标委员会和评标办法暂行规定等相关法律、法规进行。 1
12、3、报送评标报告评标工作完成后几个工作日内，代理公司向业主单位、监督管理部门报送评标报告及有关资料。14、公示招标人提交定标报告经行政主管部门备案后，将中标结果在招标投标网公示，公示期不得少于3日。法律、法规另有规定的，从其规定。 15、发放中标通知书经招标投标管理部门审查，并经业主确认中标结果后，代理公司代业主方向中标人发放中标通知书，并向未中标人通报中标结果。公示期内没有异议或异议不成立的，招标人经相关行政监督部门和招投标管理办公室备案后向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人，并在30日内按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立书面合同。 16、签订合同协助业主方与中标人签订项目合同。
13、中标人与业主签订合同后几个工作日内，代理公司将向中标人及未中标人无息退还投标保证金。招标人应当在签订合同之日起15日内将合同报招投标管理办公室和行政主管部门备案。招标人和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。中标人不得将中标项目转让他人，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。 17、中标人确定中标人若在规定的时间内拒绝提交履约保证金或签订合同，代理公司将按照国家法规规定报经业主单位批准同意后，将取消其中标资格，并没收其投标保证金，业主单位另行在评标委员会推荐范围内确定第二名为中标人。房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。于房产和地产的不可分
14、割性，合称房地产。房地产包括土地和建筑物。 房地产概念的界定：房地产的简单定义：房地产=地产+房产广义房地产：全部土地和房屋及固着与土地和房屋不可分离的部分 狭义房地产：城市商品化的房地产房地产的本质定义：房地产就是房地产实物和房地产权益的统称 房地产=房地产实体+房地产权益 房地产=+特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3高价值性：4异质性：不一致性5稀缺性 6政府的强干预性：需要管理7外部性：能从周围社区环境的发送中获得收益8消费品和投资品的二重性土地使用权年限根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地
15、70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 房地产开发特征：房地产开发经营活动的复杂性；房地产开发经营的区域性房地产开发经营活动的长期性房地产开发经营活动的资金密集性房地产开发经营活动的高收益性和高风险性房地产开发经营活动的政策性 房地产开发分类：1、按开发的区域性划分：新区开发；旧区再开发 2、按开发的规模划分：单项开发；成片开发3、按开发的对象划分：土地开发；房屋开发；综合开发房地产开发的主要参与者：1、土地所有者或当前的使用者2、政府及政府机构3、房地产开发商4、投资主体5、金融机构6、建筑承包商7、专业顾问8、消费者或买家房地产经营的基本类型：一般分为出租、出售、和租售结合3种类型。1.自营出租类型(房地产开发公司保留下来自行开发建设的房地产，然后再自行经营租赁业务的经营类型) 2.合营出租类型3.期房出售类型4.现房出售类型5.分期付款出售类型6.部分出租部分出售类型房地产开发经营环境：1房地产开发经营经济环境2房地产开发经营政治环境3法制环境4社会环境5自然环境6基础设施环境
