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1、房地产估价案例分析总结记录一、综合察看 1、 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式,内容描述项目是否完全、合适,书写方式,用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字(301)等是否准确。2、 察看估价方法是否与估价目的,估价对象适用,估价技术路线是否正确3、 估价时点是否准确4、 修正年限是否正确5、 检查计算是否正确,前后数据是否照应一致6、 对采用的方法是否有合理的说明和理由7、 任何一项数据都应有来源依据,必要时说明8、 注意利息的计算方式,期限9、 报告有效期应以报告完成之日为准10、 现实用途和法定用途相符11、 一估价以选用两种以上的估价方法,要符合要求,选用取舍都应有理由(1
2、)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法12、 注意对价格的称谓是否错误(比准,收益,积算)13、 要察看估价类型,对照规范对此要求14、 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16、 纠纷房屋,拆迁房屋,拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17、 注意一些对估价的特殊规定,如对不得设定抵押权的,国有划拨土地的等等18、 保险估价应首先明确是否包含间接损失,说明是否能修复19、 基准地价修正法中基础设施要进行修正,使用年限是否明确 四、成本法 1、 成本应为社会平均成本,即客观成本2、 注意各
3、种物业的价格构成(及商品房,农地征用,拆迁房屋)3、 注意保险估价不计地价,评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4、 销售税费的依据是销售收入不是成本,税费的构成是否正确5、 入股的估价应说明入股后的用途6、 注意计税方式是否正确,如房产税要减去原值得10-30%,个人按市场价格出租居民用房4%,营业税3%7、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中8、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)9、 用成本计算而非成本价10、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格 五、假设法 1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)2
4、、 察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失3、 看传统方法和现金流法的注意事项,现金流不计利润和利息,传统不折现4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则 房地产估价报告常见错误一、报告书不完整(共8项内容)1. 封面 2. 目录 3. 致委托方函 4. 估价师声明 5. 估价假设和限制条件 6. 估价结果报告7. 估价技术报告 8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项(共13项内容)一) 委托方(委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人姓名和住所)二) 估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、
5、估价资格等级)三) 估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况。其中,对土地的说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况;对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况)四) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)五) 估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)六) 价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)七) 估价依据(说明本次估价依据
6、的本房地产估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)八) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)九) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)十) 估价结果(说明本次估价的最终结果,应分别说明总价和单价,并附大写金额。若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)十一) 估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称,并由本人签名、盖章)十二) 估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)十三) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可
7、表达为多长年限,如一年) 2. 估价技术报告漏项(共7项内容)一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来)四) 最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)五) 估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)六) 估价测算过程(详细说明测算过程,参数确定等)七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由) 报告部分内容描述不清评估报告中估价对象描述不清 1.估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清,如是出让还是划拨土地,集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代
8、不清,如起止年月等(划拨土地不需交代)4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)10) 房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量) A. 修正项目错误 B. 修正方向错误(*分子分母、上下方向错误) 案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。2、对估价对象描述不清(1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。(2)对估价对象的性质没有描述清楚
9、(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)4、逻辑不严谨(1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)5、写作有错误(1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。(2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价
10、方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定1、报告书漏项(如:缺少评估依据、报告有效期等)。2、估价对象描述不全。(1)缺少房地产权利状况描述;(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限,房屋所有权情况等)(2)土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);(3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);(4)区域及个别因素描述不具体;(5)租赁情况交待不清。(如:没说明租金标准、租赁期限)3、选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法) 4、各种
11、评估方法中的错误: 一、比较法:1、可比实例选择不当(如:实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长,超过1年);2、可比实例的币种未说明;3、建立价格可比基础时,汇率选择错误;4、非正常交易情况的要进行交易情况修正; 5、日期修正计算错误;6、因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正;7、在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正;9、计算结果有错;10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况;11、不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(房地产估价理论与方法P127); 二、收益法1、求有效毛收入时要采用客观收入(
12、即不能仅依据某一个案例的收入情况确定);2、要分析未来收益变化的趋势,不能只看当前收益情况;3、如果有已出租情况,要根据租赁合同的约定,分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况分别计算;4、采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可比性;5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减);6、计算毛收入时未考虑空置率(或入住率);7、计算费用时,房产税应按租金12%计算;8、计算费用时漏项,如漏管理费等(直接经营型房地产漏扣商业利润);9、计算费用时多项(如:不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入)(房地产估价理论与方法P199);10、某些
13、计费基数未说明基数数值的来源11、资本化率的选取未说明求取方法和来源;12、安全利率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率);13、收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的);14、计算错误 15、最终综合确定估价结果时没说明理由。16、评估结论没有大写;17、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格);18、抵押评估时,未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 三、假设开发法房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价;
14、2、不能遗漏应扣除项(如:开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费); 3、利息计算时,计算基数中漏项或多项。(如:销售税费一般不计息);4、动态方法计算时,不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算;5、开发利润估算时,要注意计算基数与利润率的对应。四、成本法(未考过)房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1、费用构成不完整,漏项(如:缺正常利税);2、取费时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本,采用重置成本,不能用重建成本); 3、成本法计算贷款利息时应用复利,不能用单利。基数为土地取得成本开发成本管理费用);
15、4、 成本法计算贷款利息时计息期有错;5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧);6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上); 7、开发利润计算时,不同的利润率要对应不同的计算基数(房地产估价理论与方法P145)A.直接成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本)B.投资利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用)C.成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)D.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)8、计算折旧时,建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计(1)建筑物经济寿命早于土地使用年限,按建筑物经济寿命计;(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限,按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(房地产估价理论与方法P165)9、选择评估方法时要注意:由于成本法对旧房的估价更难一些,所以一般用它来对新房评估更合适房地产估价报告常见错误(写于2003年,看时注意变