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1、登封市*镇老年服务中心建设项目可行性研究报告IV目 录第一章 总 论11.1项目概述11.2可行性研究编制原则、依据与范围21.3结论4第二章 项目建设背景及必要性62.1项目建设背景62.2项目建设的必要性10第三章 市场前景分析及预测123.1老年服务市场分析123.2我国老年服务机构发展趋势163.3登封市老年服务机构发展现状与趋势183.4登封老年服务中心市场前景分析19第四章 项目区建设条件214.1项目区概况214.2基础设施条件224.3自然条件23第五章 建设规划和内容255.1建设规模255.2建设内容25第六章 工程方案276.1设计思想276.2设计原则276.3规划目标
2、286.4规划布局296.5绿化景观设计306.6公共活动空间设计316.7建筑功能设计316.8设备方案336.9电力设计方案346.10电信设计方案366.11给排水设计方案366.12采暖、通风与空气调节设计方案376.13防雷及接地37第七章 服务中心管理方案387.1方案原则依据387.2老人居室387.3公共区域387.4服务膳食397.5护理397.6康 复407.7心理疗法407.8临终关怀41第八章 环境保护428.1依据及标准428.2建设施工期污染因素及防治措施428.3装修期间污染因素及防治措施478.4营运期污染因素及防治措施488.5结 论49第九章 节能、节水措施
3、509.1设计原则509.2设计依据509.3节能措施519.4节水措施54第十章 安全卫生5610.1执行的设计依据与标准规范5610.2职业安全卫生现状5610.3卫生要求5610.4危害因素分析及控制措施5810.5预期效果及评价5910.6消防60第十一章 组织机构与人力资源配置6211.1组织机构6211.2运营组织安排6211.3劳动定员与人员培训62第十二章 项目实施及招标方案6412.1项目组织6412.2项目实施计划6512.3建设工期及项目实施进度表6512.4项目招标方案67第十三章 投资估算与资金筹措7113.1投资估算7113.2资金筹措73第十四章 财务评价7414
4、.1财务评价依据及范围7414.2基础数据及参数选取7414.3财务效益与费用估算7514.4财务分析7714.5不确定性分析7914.6财务评价结论8014.7风险分析80第十五章 社会效益评价8215.1社会影响分析8215.2社会适应性分析82第十六章 报告结论8316.1结论8316.2建议83第一章 总 论1.1项目概述1、项目名称登封市*镇老年服务中心2、项目承办单位登封市*镇人民政府3、建设性质新建4、建设地点登封市*镇*庄村（三皇寨景观大道旁）5、建设规模与内容（1）建设规模本项目总用地面积42700平方米（约64.05亩），建筑基底面积12124.67平方米，总建筑面积336
5、80.22平方米，楼层主体结构为三层，局部为二层，项目建成后可容纳老年人400人入住。（2）建设目标n 建设登封市规模较大，集居住、养老、医疗、保健、文体等功能为一体的综合性老年服务中心n 建设优质服务、争创一流的老年服务机构；达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。n 通过精致典雅的建筑风格，n 人性化、功能完善的户型设计和花圃、园林、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造，为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家园。n 高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。（3）建设内容土建工程建设现代化养老福利社区、老年公寓、医疗保健馆、兼具理疗温浴
6、、文体健身、老年教育、康复养老等功能的老年服务中心。设备工程项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。辅助工程项目配套建设给排水、变配电、消防、围墙、绿化、道路、等基础设施工程。6、项目用地指标土地利用指标如下：总用地面积：64.05亩建筑基地面积：12124.67平方米总建筑面积：33680.22平方米容积率：0.78绿地率：35.48%地上总车位数：1337、投资估算与资金筹措（1）投资估算本项目总投资为3000万元。其中：工程费用2336.44万元，占总投资的77.88%；工程建设其他费用330.23万元，占总投资的11.0%；预备费用133.33万元，占总投资的4.44
7、%；建设期利息0万元，占总投资的0%；流动资金200万元，占总投资的6.67%。（2）资金筹措项目总投资为3000万元，项目所需资金计划全部由登封市*镇人民政府解决。8、建设年限项目建设期为两年，时间为2010年11月至2012年10月。9、主要经济技术指标序号指标名称单位数量备 注1项目占地面积亩64.05合42700m22用地性质文化娱乐用地3建筑面积m233680.224容积率 0.785绿地率35.48%6建筑密度m228.077建筑层数低层8建筑耐久年限年509建筑结构耐火等级级二10屋面防水等级级三11建筑抗震设防类别类丙12抗震设防烈度度613结构形式框架结构14建设期年215定
8、员人4016项目总投资万元300017年营业收入万元83318年总成本费用万元394.2119年利润总额万元422.1320净利润万元316.6021财务内部收益率%14.32%税前10.50%税后22投资回收期年8.9动态投资回收期（税前）9.6动态投资回收期（税后）23总投资利润率%14.1%1.2可行性研究编制原则、依据与范围1、编制原则（1）响应河南省发改委、省民政厅等11部近日联合出台的全面推进居家养生服务的意见的相关精神，建立和完善社会养生服务体系，促进经济社会协调发展；设立功能多元、设计理念先进、配套设施完善的综合性老年服务中心；缓解登封市养老市场突出供需矛盾和养老机构设施简陋、
9、服务水平低下的现状；遵循经济效益、社会效益和环境效益并举的原则。（2）充分利用企业的综合实力，依托科技进步，加大项目建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动相关产业发展。（3）建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济、人文及生态环境；建设环境幽雅、功能实用、档次较高的老年服务中心。（4）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。2、研究编制依据（1）中华人民共和国建筑法（2）民用建筑设计通则（JG3738）（3）建筑物抗震设计规范（GB50191）（4）建筑给排水设计规范（JBJ1588）（5）采暖通风与空气调节设计规范（GBJ9
10、686）（6）城市房地产管理法（7）建筑设计防火规范（GBl687）（8）建筑物电路设计规范（9）登封市城市总体规划（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求（11）老年人社会福利机构基本规范（12）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)（13）财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)（14）省发改委、省民政厅等11部近日联合出台的全面推进居家养生服务的意见3、研究编制工作范围根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括： （1）项目提出的背景、必要
11、性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。 （2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。 （3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。 （4）、项目实施原则及实施进度。 （5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。（6）社会效益分析1.3结论本项目主题是养老，项目定位的入住人群一部分是社会孤困优抚对象，另一部分是首先富裕起来的老年人阶层，大部分来自郑州、开封、洛阳，少部分来自省内的周边城市，甚至有来自世界各地的国际商旅人士，这些人群的不断流动，将必然产生消费、就业、产品、税收以及信息的相互流动，同时对地区性经济产生重大影响。作为集居家养老、住养照料、文娱疗养、健康养生
12、等多种服务功能于一体的综合性老年福利服务中心-登封市*镇老年服务中心，对于发展登封市旅游产业和打造国际文化旅游名城，具有一定的促进意义。同时，还为社会提供文化活动及其场所，创造大量的就业机会，改善了登封市的投资环境，从而增加登封市文化、社会、经济三大效益。登封市*镇老年服务中心项目属新建项目，其建设方案符合登封市规划要求和经济发展的需要，旨在让老年人共享经济建设和社会发展的成果。项目实施后能在很大程度上改善周围区域的城乡面貌，能为老年人家庭提供一个高标准的生活居住环境，极大的提升他们的生活水平，还可为社会提供一定的商业及活动场所，创造大量的就业机会，对改善*镇形象、对改善*镇投资环境、对促进登
13、封市旅游产业的发展和国际文化旅游名城的打造，具有十分重要的意义。随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建立和完善，项目开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代，利在千秋的德政工程，民心工程。70 第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景1、政策背景（1）、中国老龄事业发展“十一五”规划纲要（2006-2010）加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理与服务体系，
14、进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄工作体系。规划明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人的利益。规划把发展老年文化教育事业摆在了重要位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立老年活动站（点），基层村居开设老年活动室。（2）、河南省发改委、省民政厅等11部近日联合出台的
