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1、成都诚品上苑前期物业管理投标文件【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）成都诚品上苑前期物业管理投标文件 投 标 文 件 商务、技术局部 正本 2007年1月20日 物业管理投标报价表 该价格为包干价，包含所有的费用、税收等。报价包括但不限于人工费、管理费、开办费、维护费、税金、利润等实施本工程物业管理所发生的所有费用。 该价格与投标函价格一致，如价格不一致时以报价表为准。 第一章 物业管理效劳理念和目标1.1工程概况本工程位于成都市武侯区机投镇半边街村2组，本工程规划设计的物业类型为：住宅、商业。“诚品上院总建筑面积74463.08平方米。其中住宅建筑面积6
2、3835.80平方米，商业用房建筑面积1955.10平方米。本工程规划建设地面机动车停车位126个，地下机动车位265个，非机动车停车面积为1616.20平方米。1.2 管理效劳理念坚持“因地制宜、科学管养的方针，编制科学的物业维修养护方案并合理组织实施，力求到达如下目的：延长物业的物质寿命，满足业主的正常使用功能；延长物业的经济寿命，到达保值增值的效果；降低管理本钱支出，减轻业主经济负担。a. 技术力量配备。在交接验收阶段，我们将从公司总部抽调多名包括土建、机电、智能化等专业的工程师充实到【诚品上院】管理处，以满足物业维修养护的需要。同时，加强维修技工的培训工作。b. 制度保证。我们将结合实
3、际情况编制?共用设施设备维护管理规定?、?设施设备维修养护工作流程?等文件，作为物业维修养护的制度保证；c. 建立和完善共用部位、共用设施设备的维修档案。我们将对物业的共用部位、共用设施设备进行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐.1.3【诚品上院】物业管理总体目标1.3.1针对【诚品上院】的地理特点、建筑情况，进行业主群体分析，结合物业管理经验，我们将【诚品上院】的管理目标确定为：通过全面导入ISO9001质量管理、ISO14001环境管理及OHSAS18001职业健康平安管理三大体系，在社区环境、平安保障、文化气氛、效劳内涵等方面不断创新，在三年内打造成都市物业管理典范，树立起独树一帜的名牌
4、物业形象。我们将通过专业化、标准化的物业管理效劳，力争在合同期内使【诚品上院】交接后二年内到达“成都市物业管理优秀住宅小区标准。1.3.2在【诚品上院】的物业管理中，我们将秉承“效劳业主，报效社会的理念，坚持“高品质效劳，低价位收费，在充分保证高质量效劳的同时，重视科学标准化的物业管理，利用先进的技术手段和管理手段进行节能降耗，真正做到“为业主节约每一分，让业主满意多一分。第二章 工程管理机构运作方法及管理制度第一节 工程管理机构运行图2.1 公司组织架构 2.1.1【诚品上院】管理处组织架构 第三节 组织架构说明2.3.1【诚品上院】管理处实行经理负责制，负责指挥和协调各工程组工作。管理处与
5、物业公司签订经营管理目标责任书，独立核算。2.3.2客户效劳中心作为管理处的信息平台，综合处理各种信息，对管理处所设置工程组及人员进行统一调度；2.3.3行政组负责行政事务、后勤、资料档案管理和物业管理费的会计核算，是管理处的“大前方，并为各职能工程组正常运行提供充足的物料配送效劳。2.3.4环境组负责区内的保洁和绿化，对【诚品上院】实行专业化效劳。2.3.5秩序维护员组负责区内治安、消防和交通管理事务，营造平安气氛。第四节 本工程管理机构运作方法2.4.1导入以“绩效为核心的物业管理运行机制结合物业公司的核心价值观，我们拟建立一套以绩效为核心的物业管理运行机制，以保证管理模式的实现及效劳产品
6、的供应。这套机制的主要局部是建立高效的组织架构和绩效目标考核系统，其核心系统是“质量、效劳双否决的绩效考核机制。2.4.2建立客户效劳质量的保障机制物业公司建立客户效劳质量保障机制，实施目标考核。公司总经理每年将与【诚品上院】管理处负责人签订目标责任书，各工程主管每月向管理处负责人递交月度绩效目标.管理处每月开展评比“效劳明星、微笑大使的职员评比活动，鼓励职员积极上进，不断提高自我的效劳质量。 3实施“质量、本钱双否决运作机制物业公司每年通过与【诚品上院】管理处签订目标管理责任书,把效劳质量和本钱控制作为考核管理处工作业绩的两项最重要的指标，且两者是“成与“否的关系，力求在“效劳质量和“本钱控
7、制之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉的效劳产品，以保证公司的可持续开展。“质量、本钱双否决的运作系统图 2.4.4建立“加油站式的职员培训机制由于提供效劳产品的主体之间的个性差异，对于效劳产品的提供，不能简单地只制造一种“准那么，而是应该依据效劳需求的变化而不断调整，即效劳的层次、内容和方向做出相应变化，其中一个关键问题就在于对职员持续不断的培训。2.4.5严谨的逐级考核制度通过签订?【诚品上院】管理处经营目标责任书?，明确责任和权利，明确考核方式，明确考核结果，在公司范围的平台上对整个管理处形成有效的鼓励。通过建立和实施绩效考核体系，管理处每月对各工程组实施考核，考核结果用以调整工程组
8、报酬。2.4.6科学系统的鼓励方式对于符合公司期望的行为，我们将通过内部员工持股、总经理特别奖、培训、表彰、加薪、升职、增加补充养老保险等灵活有效的奖励形式予以肯定；通过开展郊游，生日会，运动会等企业文化活动，营造内部和睦、合作的工作气氛，增强职员的自信心和对公司的认同感。2.4.7科学的考核方式鼓励实施主要以考核绩效为根底，任何的考核都同被考核方充分沟通，被考核方对于考核有任何不同意见，均可在事前、事中、事后及时申诉，明确事实，到达公正、公开科学考核的目的。2.4.8监督控制约束机制2.4.8.1方案控制机制 管理处将在工作进行前，对工作内容和过程进行设计，形成工作的进度方案和财务预算，提交
9、到相关工程组审批后再实施。并根据实施中的实际情况进行方案内容调整，使方案目标能充分实现。方案控制机制模型图管理处的外部监督主体包括政府主管部门、业主委员会和业主三个方面。管理处将严格按照建设部及成都市颁发的物管法规对社区进行依法管理和依法建账.2.4.8.3自我约束机制我们每年将与管理处经理签订目标责任书，管理处各工程主管每月向管理处经理递交月度绩效目标，管理处主管每日检查下属职员的工作情况并检查现场工作记录。2.4.9信息反响机制及处理机制信息的双向管理是信息反响的根底，在以下图表中，我们列出局部同管理处工作相关的信息源，与客户相关的信息一般反响到客户效劳中心。 上图中，我们列出局部与【诚品
10、上院】客户效劳工作相关的信息源。这些信息反响到客户效劳中心，再由客户效劳中心将信息分解到后台的各执行部门，执行部门实施完毕后，交回客户效劳中心，并由客户效劳中心负责回访，并根据客户的满意程度决定是否再次将信息往上传递。我们要求管理处经理全年必须亲自走访小区内50的业户，客户助理全年必须走访全部的业户，特殊客户如烈军属、孤寡老人等必须每月走访。第五节工程经理的管理职责、内部管理的职责分工2.5.2管理处经理职位说明书 2.5.3客户接待职位说明书 2.5.4工程组运行技工职位说明书 2.5.5车场岗秩序维护员职位说明书 2.5.6巡逻岗秩序维护员职位说明书 2.5.7秩序维护班长职位说明书 2.
11、6管理规章制度和考核方法目录“没有规矩，不成方圆。健全、标准的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质效劳的依据。在【诚品上院】的管理效劳中，我们将严格按照ISO9001:2000质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康平安管理体系的要求，并结合成都市物业管理法律法规及小区的实际情况，制订一套完善的管理规章制度。限于篇幅，我们仅将【诚品上院】管理规章制度及考核制度目录摘录如下包括但不限以下内容： 公司宣言管理体系运营体系 管理体系体系文件 管理体系纲要管理 管理体系体系文件控制 管理体系记录控制 管理职责管理承诺管理职责质量、环境、平安方针管理职责筹划 管理职责
12、职责和权限 管理职责管理者代表 管理职责沟通 管理职责管理评审 资源管理资源提供 外委工程管理程序 保洁消杀效劳管理程序 园艺养护管理程序 2.6.2程序文件2.6.2.1 行政资源程序文件 公司简介 公司组织架构图程序 分公司组织架构图程序 机构职能管理程序 人力资源方案管理程序2.6.2.2人力资源程序文件 职位管理程序人力资源调配程序 培训管理程序2.6.2.3 流程资源程序文件 资源管理信息管理 效劳实现实现过程筹划效劳实现与相关方有关过程 效劳实现采购 效劳实现效劳提供控制 效劳实现测量装置控制 测量、分析和改良品质改良 测量、分析和改良体系业绩测量 测量、分析和改良体系公司司歌 决
13、策管理程序 行政公文控制程序 文件记录控制程序 考勤管理程序职业生涯前期介入管理程序 效劳供方管理程序 外委工程管理程序 保洁消杀效劳管理程序 园艺养护管理程序 设备管理控制程序 2.6.2.4客户资源程序文件 客户关系维护程序 市场信息管理程序 社区互动活动管理程序 大型活动管理程序 2.6.2.5财务资源程序文件 收入费管理程序 停车场收费管理程序 本钱费用报销程序 税务筹划管理程序 预算管理程序 2.6.3作业指导书2.6.3.1行政资源作业指导书 物业管理处分类作业指导书 行政资源专业委员会职能作业指导人力资源专业委员会职能作业指导客户资源专业委员会职能作业指导财务资源专业委员会职能作
14、业指导文件保密管理作业指导书 信息传递编码作业指导书 流程图编制作业指导书 2.6.3.2人力资源作业指导书总经理职位说明书 公司副总经理职位说明书 管理者代表职位说明书 总经理助理职位说明书 行政事务部职位说明书 人力资源部职位说明书 社会公共关系协调程序 品牌危机管理程序 客户绩效测量程序合同管理程序 利润分配程序 固定资产管理程序 资金管理程序 财务控制程序部门代码一览表作业指导书 车辆管理作业指导书 接待管理作业指导书 就餐管理作业指导书 管理提案作业指导书 体系内部审核作业指导书 不合格原因消除作业指导书市场拓展部职位说明书 品质管理部职位作业指导书 物业管理处职位说明书 职员辞职退作业指导书 责任人问责制作业指导书 职员调配作业指导书
