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1、Thanks to ：刘孝玲，何潇，全巍，王佳慧，王莹，王振营1. 房地产：房地产为徒弟、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，简言之，房地产就是房屋土地及其权益。2. 房地产市场：狭义的房地产市场指的是房地产交易的场所，广义的房地产市场还包括房地产交易双方的经济关系，是买卖双方相互作用的一种机制，是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。3. 基准地价：基准地价包括城镇土地基准地价和农地基准地价。城镇土地基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业，居民，工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物
2、权性质的土地使用权区域平均价格。农地基准地价是指在农村范围内以县域为单位，对现状利用下不同级别的土地（主要是耕地），或者工地条件相当的地域，按照土地所有权，土地使用权等不同权力分别评估确定的某一时点的平均价格。【反映城镇整体地价水平，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价】4. 标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和经营管理条件下，某一期日的土地使用价格。【反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价】5. 房价收入比：是指一个国家或城市的平均房价
3、与每户居民的平均年收入之比，是制定住房政策的重要依据之一。【是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。】6. 房产投资基金：是一种对未上市房地产企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资的金融制度。即由不确定多数投资者出资设立房地产产业基金或产业基金公司。委托产业基金管理人管理和使用基金资产，从事实业投资。7. 国房景气指数：是全国房地产开发业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数。8. 房地产需求收入弹性：等于房地产需求量变化的百分比/消费者收入变化量的百分比，用于分析一国（地区，家庭）的住宅消费水平以及住宅的消费结构的变化。9. 房地产需求收入弹
4、性：反映消费者选择行为的一个指标，等于房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比。10. 房地产税：狭义：是以房地产的共生体为课税物所征收的赋税。广义：包含对土地，其上建筑物等土地改良物及其所提供服务课征的赋税，以及对土地或土地改良物交易行为、不当利用行为等的课税。11. 房产税（房屋税）：指单纯以房屋、其提供服务以及产权交易为课税对象的赋税。12. 支柱产业：是指在一定时期内能够支撑国民经济与社会发展在一定水平上增长，或社会经济上新台阶时期能够稳定地成为经济增长点的产业。【是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。】13. 空置率：空置量/当期物业存量1房地产在国民经济中的地位
5、某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率 1房地产在国民经济中的基础作用 房地产业为社会生产生活提供最基本的物质空间，是国民财富的重要组成部分；是现代城市建设的重要物质基础，同时能够为国民经济提供大量的积累资金，进一步投入到城市建设中；是固定资产投资的主要构成部分，是促进国民经济发展的动力之一；房地产消费（主要是住房消费）是人们生活的重要部分，是促进社会进步的重要因素。1）房地产开发投资对国民经济的影响 房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升，对我国经济的贡献率逐步提高。 2）房地产对居民消费影响 具有双重影响：一方面房地产投资可以带动住房，建筑装饰材料及其他耐用品等的消费；另一方面，房地产
6、业会挤占居民其他方面的消费支出。2房地产在国民经济中的带动作用 1)房地产可以带动几十种相关产业的发展。2)可以为社会提供更多的就业机会。3)通过乘数效应加速国民经济的发展。2房地产市场特征：1）房地产市场是不完全竞争的市场完全竞争市场的涵义： (1)市场上有足够多的生产者和消费者。 (2)市场上的产品是同质的(3)资源完全自由流动。 (4)信息是完全的。投资门槛高、区域、土地行政垄断 、政府管制、信息的不完全性2）房地产市场的区域性：由土地位置的固定性决定，不同地区有不同的特点需求特点：本地 外地 自住 投资供给主体特点：规模 结构 写字楼 住宅建筑特点：周期长短 多层高层 高端 低端价格：
7、 高 低 涨幅3）既是消费市场又是投资和投机的市场 购买住宅可以满足自己最基本的居住需求，也可以出租或买卖获利；购买或租赁商业工业物业等可用于经营或生产，也可以出租或买卖获利。所以既是消费品市场，又是投资品市场。由于房地产资源的稀缺性决定了这一领域的投资回报相对丰厚，从而为投机活动创造了空间。3房地产需求影响因素1）房地产价格水平：负相关 ，根据一般需求规律，价格上涨，需求减少；对于特别稀缺的发地产资源（稀缺豪宅），价格越高，需求越大；投资品市场没有均衡价格，追涨杀跌2）消费者的收入水平或财富水平：根据自身收入水平衡量对房地产商品的支付能力。3）相关房地产价格：替代房地产（此消彼长，某一特定房
8、地产价格上涨，将刺激人们增加其替代性房地产的需求)，互补房地产如配套关系(水涨船高，某一特定房地产价格上涨，将刺激人们增加其互补性房地产的需求）4）消费者的偏好不同阶段的差异及个人的喜好。影响对某一特定房地产的需求。5）消费者未来预期对未来价格或是未来收入的预期等4房地产价格特征1、房地产价格的复杂性房地产价格直接受土地价格（用途、位置、市场波动），建筑物价格（建筑材料、人工费用）影响。 间接受国际、国内市场环境影响。2、房地产价格具有个别性。这是由于土地不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产的自然地理位置有不
9、可移动性，其可转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典当权。同一宗房地产转移的权益不同，交易的价格也会不同。 4、房地产价格受区位影响很大。房地产区位是其地理位置和其经济状况的结合，区位对其房地产价格的影响主要是对土地价格，房地产价格受区位影响而表现出很强的区位性。5、房地产价格既可表示为交换代价的价格，也可表示为使用代价的租金。房地产普便采用买卖和租赁两种方式实现其价值。房地产价格P=R/I (R ：租金 I：资本金化率）5 住宅市场特点：1) 住宅市场的区域性特点明显 特别受到当地的经济水平和消费偏好的影响2) 住宅市场既是消费品市场也是投机品市场 由
10、于住宅的保值增值性，人们在居住消费的同时，也开始投资住宅用于买卖或租赁，以获取投资收益3) 住宅市场的供求均衡包含数量和结构俩方面的均衡 但由于土地稀缺，供给缺乏弹性，人们居住需求不断上升，住宅市场从长期来看难以实现总量的均衡。在特定时间，特定区域，住宅市场能够实现在各个需求层次的均衡，即结构性均衡。6商业物业圈分析的主要内容。1) 商业房地产的需求分析 房地产需求具有两个层次：一是商业物业的直接需求者，二是商业物业的间接需求者。因此，商业房地产市场的需求分析必须同时关注两个需求层次，商业物业的商圈范围与消费者特征分析是商业房地产市场需求分析的重点。2) 商业房地产的供给分析 房地产供给具有两
11、个层次：一是商业物业本身的供给，二是商业经营所售商品和劳务的供给。因此对应的供给分析包括商业物业产品分析和商业物业领域分析。商业物业供给分析另一个重要部分是竞争分析包括：一是商业物业本身的直接竞争，二是经营所售商品和劳务的经营者之间的竞争。7 工业物业的特点：1) 工业物业的用地规模大，土地成本是影响需求的首要因素2) 生产制造与仓储、配送类工业物业对交通基础设施的要求高3) 研发类工业物业对周围的研发环境要求较高4) 生产制造类工业物业对配套设施的依赖性高5) 工业物业按建筑设计等要求可分为标准厂房与非标准厂房，非标准厂房的流动性较差6) 生产制造类工业物业可能对环境造成污染8 我国城市土地
12、市场构成1) 土地使用权出让市场：又称土地批租市场，是国家垄断的市场。2) 土地使用权转让市场：一个竞争性市场，转让的方式和转让价格均由市场决定。3) 土地使用权租赁市场：土地使用权租赁是指土地所有者或使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。4) 土地使用权抵押市场：土地使用权抵押是指土地使用权人以合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。9研究房地产周期的现实意义。1) 首先作为房地产市场的主体：消费者和房地产企业，通过对房地产周期的规律性认识，可以提高判断力，避免由于周期性波动带来的损失。2) 由于房地产市场区域性特征，各地政
13、府要研究本地房地产经济的周期性规律，已采取适当的政策与措施，引导房地产的合理发展，为地方经济做出贡献并形成具有地放特色的房地产业。3) 作为中央政府，可通过对房地产周期波动的规律性研究，在必要时采取适当的经济政策，保证房地产业的健康发展及与国民经济的协调发展，为国民经济作出更大贡献。10房地产税收基本功能。1) 收入功能 通过房地产税收的筹集，可以为政府取得收入。2) 调节收入功能 政府通过对房地产保有或收益课税，调节收入分配、缩小贫富差距。3) 经济调控功能 税收是国家调节房地产的重要手段，房地产不景气时，通过低税或免税政策刺激经济，房地产经济过热时，提税或增税抑制经济。4) 资源配置功能
14、政府通过房地产税收促进资源的有效利用与流转。11房地产融资主要渠道1) 房地产企业的股票融资 股份制房地产企业依托证券市场，通过发行股票向资本市场直接筹募资金的方式。2) 债券融资 房地产企业依托证券市场，通过发行债券向资本市场直接筹募资金的方式。3) 信托融资 之委托人基于对被委托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。4) 基金融资 是产业投资基金的一种，其资金专门投向房地产领域。12 房地产税收原则1) 财政收入原则 税收的肯本目标是取得财政收入，将财政收入作为一项基本原则，及税收收入必须满足一定时期的财政
15、支出需要，税收基本要素：包括税基与税率等的设置，均要已要求征收的一定数量的税收总额为依据。在财政收入原则下，税收具有可调性。2) 公平原则 期通常有一下解释：3) 受益原则 即人们应该根据他们从政府服务中得到的利益来纳税。4) 能力纳税原则 即应该根据一个人所能承受的负担来对这个人征税。5) 效率原则 即税收结果最大程度与税制设计者的意图相符合，其存在的差距越小，税收约有效率。论述题房地产使用和资产市场四象限的关系以及研究意义？(记住课本22页图)外生经济变量对房地产市场的影响：经济增长影响：1象限需求曲线外移。长期利率下调影响：2象限曲线外移 租金下降、价格、存量新建量上升房地产使用市场决定房地产的租金价格，房地产资产市场决定房地产价格和建设水平。两个市场的联系：1，物业市场的租金决定了房地产资产市场的需求。2，物业市场的供给由资产市场决定。在某一时点，物业市场的供给是固定，物业市场的需求者根据租金和产出水平，收入水平确定物业的需求量，供给和需求共同作用决定物业的租金水平。一方面，租金可以通过资产市场转化为物业价格，另一方面，物业市场的租金变化也影响资产市场上的所有权需求。资产价格决定 新的开发建设量，如果新的开发建设量增长过快导致资产的供给量也随之增长，不仅会使市场上的价格下滑，也会是物业市场的租金随之下调。（结合图理解）研究意义：A、存量房地产市
