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1、第一章 总论一、项目概况1项目名称：XX新居2性 质：新建3建设地址及范围 项目建设地点位于XX市XX区XX街号。其四至为：东至XX街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。4建设内容与规模 项目总用地面积6935平方米，其中，总建设用地面积6935平方米。 项目总建筑面积118350.56平方米，其中，一期工程（现康圣医院建筑面积12000平方米，住宅建筑面积为3000平方米，工现已交付使用。），二期工程建筑总高度75米，建筑面积29000平方米（本可研报告主要针对二期工程而言）。5可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议； （2） 国家计委计办投资200215号审定的投资
2、项目可行性研究指南（试用版）； （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （4） 城市房地产开发经营管理条例； （5） 房地产项目经济评价方法。 6、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 7、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优
3、化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。XX房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推
4、动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。项目对城市建设将起到促进作用随着XX经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使XX城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要。由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产
5、投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加XX市当地社会就业岗位作出一定的贡献。8工程进度本项目建设周期为一年半，计划2012年底完工。其中，2011年7月2011年8月，完成项目前期工程和施工图设计，2011年8月2012年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。9、预期目标 X
6、X新居项目拟在占地面积 平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。10项目主要经济技术指标表1-1 二期项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）69352总建筑面积（平方米）33000其中：地上29000地下40003总建筑高度（米）754建筑密度30.50%5绿化覆盖率35.00%6停车数量（辆）200其中：地上100地下1009投资估算与资金筹措 项目总投资66736.6万
7、元，其中工程费用40387.1万元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息1497.6万元。项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000.0万元。二、项目建设单位情况1单位名称：XX北泰地产开发有限公司2成立时间：2011年3注册地址：XX市XX区4注册资本：1000万元6执照注册号：7企业类型：有限公司8主营业务：房地产开发业务等9经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。XX北泰房地产开发有限公司现有中工16、具有本科以上学历的员工占52%，具有中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产发经历
8、，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了一套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景本项目一期于2000年开始建设，完成了一期工程开发建设，后因当时写字楼销售形式不好，销售价格偏低，连开发成本都收不回来，因此二期工程由于日照与消防等因素的影响，原有方案无法实现，二期工程一直没有建设。经过对原有规划
9、方案的调整，改变房屋使用性质，再加上这几年房地产市场一直走强，江产房屋销售价格在3500元/平方米左右，本项目二期工程才有机会开始开发，由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，根据XX市发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，XX市北泰房地产开发有限公司委托 工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。二、项目建设必要性（一）有利于遵义路与XX街周边环境的整治和土地资源的优化配置本项目地块南侧为一期工程现康圣医院，北侧为遵义大厦，两栋楼高度都为12层，只有本地块现为低矮平方与一二层（非法建筑）小楼，地块面临XX街，为城市主要干道，其低矮破旧的环境与
10、周边大环境及不和协，地块距遵义路尽有百米距离，东侧为吉化医学院，严重影响XX区的整体形象，利用现有用地建设商住楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化城市环境，减少城区环境污染是非常有益的。本项目的建设可以使原地块土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，相应商业设施的建设可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于XX区产业结构调整和配套服务产业的发展。（二）进一步满足中低收入群体对本项目小户型住宅的需求本项目地处XX化工医院西侧，交通十分便利，周边医院、商业医院、商业配套服务设施齐全，十几万元一套的小户型住宅为中低住宅为中低收入群体带来能买得起的房屋，将为给中低收入群体提供便
11、利的生活条件。满足中低收入群体的购房需求。（三）有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象项目的出现调整了江北地区商务发展的框架，弥补了该区域商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境，项目南北两侧各为12层小高层建筑，本项目建设为24层高层建筑，它将为XX区城市建筑再增添一个亮点。必将成为XX市西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三章 市场分析一、市场供需分析（一）市场供给2011年供地计划危旧房篇越秀棚户区南区项目、北山旧城改造项目、珲春街改造项目（二期）、黄旗路南改造项目二期、XX大街工字楼改造项目、电力学院北改造项目、解放
12、西路改造项目、长春西路改造项目、西山三区（4号）改造项目、南山街东改造项目、新生街2号改造项目、林家沟改造项目、长春路两侧改造项目（1、3、4、5号楼）、沿江工矿棚区项目、东广场周边地产项目、雾凇高架桥回迁区项目、华山路改造项目、江南公园西改造项目、秀水街北改造项目、松北一区改造项目、原冰箱厂区域改造项目、近江胡同改造项目、解放西路西改造项目（吉东木业二期）、昆明街改造项目、丰满移民小区项目（二期）、四川街两侧改造项目、鹿场街改造项目、中粮大厦改造项目、北极街改造项目、南部新城建设项目（一期）、东山区域改造项目（一期）、化工园土地集约利用项目（二期）、光华路改造项目、林荫路改造项目、雾凇路南住
13、宅区等共计37个项目。2011年房地产开发用地供应计划莲由路北地块、小碳素厂南侧地块、天瑞A区地块、天瑞A区以西地块、理想路北地块、阳光国际购物中心、阳光国际购物中心、和平路与虹园街东南角地块、望去由景地块、一建公司地块、火电俱乐部、高新市民回迁区二期、市荣升木业地块、电务器材厂地块、越秀北区、哈达弯区域整体搬迁改造项目、吉丰东路住宅项目、明阳大通专家公寓、XX区景秀嘉园二期、沈铁香谢里住宅小区、信德机电改造、XX市沈铁幸福里住宅小区、XX怡景桃源小区、宝嘉花园二期、吉纸住宅改造项目、医药学院南块、丰满街南地块等共31个项目，占地277公顷。2011年度城区国有建设用地供应总量控制在1340公
14、顷。在2011年度供应总量中，商服用地100公顷，工矿仓储用地500公顷,住宅用地655公顷(其中廉租房用地11公顷)、棚户区及危旧楼改造用地377公顷、普通商品房用地277公顷)，公共管理与公共服务用地70公顷，特殊用地5公顷。回眸2010年，新项目频繁登场，供应量上升明显，尤其是今年下半年，供应量连续上升，市场成交平稳。2009年的市场火爆，很大程度上是在为2008年的低迷买单，而2010年才是真正意义上江城地产市场市场正常发展的一年，土地市场的放量、供求的上升、房价的上涨，都是其具体表现，2011年，XX房地产仍将持续这种发展态势。（二）市场需求地产是经济的基础，承载着更多责任和义务。在
15、如今的地产行业，人们对居住元素的重视越发强烈。我个人看，城市周边生态园区受到热捧后，地产从业态形式上将纵向发展；下一阶段，多元化的楼盘即汇聚中央，逐渐形成本土开发与外埠大品牌开发机构会猎江城、商业纷战割据的新格局。以东市商圈为例：东市商圈是引领XX市商业发展的核心商圈，日客流量近10万，此处已形成规模的物业形态，包括总建筑面积30.96万平方米的财富广场及总建筑面积60万平方米左右的XX中京城。一系列元素丰富物业的出现让这一产业领域呈现现百家争鸣、纷繁复杂的博弈状态。我们会发现，房地产市场在这一区域的新房投放量是整个地产史无前例的。此外，众多商家的加盟、外埠地产商的大量进入，为消费者提供了更丰富的选择，使得大盘不断涌进江城人民的视线，消费者在此时拥有更多的自我选择权，同时产生的对物业的硬性需求在制衡房价方面起到决定性作用，并进一步催生了新型物业的出现。商业地产大发展的结果是加速XX市城市化进程，拉近与一线城市的物业差距，推进城市国际人的步伐。整个2011年的江城地产将延续2010年的迅猛态势，呈现平稳上升的趋势。从2010年开始，万科、绿地这些外地的地产业大品牌开发公司纷纷进入XX市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧参半。2011年也将有不少大盘汇聚XX市，在这样的环境
