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1、内蒙古财经学院本科毕业论文工业类房地产评估问题初探作 者 院 系 专 业 年 级 2006级 学 号 指导教师 导师职称 讲师 内 容 提 要工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。工业房地产价格就是工业房地产价值的表现形式，是指在工业房地产开发、建设、经营过程中，所耗损的全部社会必要劳动形成的价值、价值和土地所有权价格综合的表现形式。由于中国非标准厂房多，厂房造价差别大，没有统一的重置价格标准.工业房地产评估方法一般以成本逼近法为主。在有比较多的市场交易案例的条件下，像标准厂房的评估，也可以采用市场法来进行评估。部分出租的标准厂房也适合采用收益法进行评估。相对不同的情况评估时，有不同
2、的解决办法。因此，本文结合工业房地产的主要评估问题，分析了企业改制、破产清算、抵押贷款以及租赁等评估价值时的对策和建议，以及达到初步了解工业类房地产评估问题的目的。关键词 工业房地产 评估方法 问题及对策AbstractThe industrial real estate valuation means to assess the price of industrial real estate. The so-called industrial real estate price is the manifestation that the industrial real estate is w
3、orth, in the process of the development, construction of the industrial real estate; it is the manifestation of the value of all social necessity labors and landholding power price. Because there are too many not- standard factories, and the price is different to each other, and has not any standard
4、 a price system, the normal method of industrial real estates valuation generally is the cost approach. If there are more markets trading such as standard factories assess, we can adopt the market method to carry on valuation. Parts of rent standard factories are also adopted the income method to ca
5、rry on valuation. There is different method to assess different kinds of factories. There fore, this text combines industrial real estate of main valuation problem, analyzed the problem and keys in different kinds of industrial real estate assess to understand the purpose of the valuation problem of
6、 the industrial real estate.Keyword: Industrial real estate Method of evaluate Problem and keys目 录一、工业房地产及特点1（一）工业房地产的概念1（二）工业房地产的特点1二、工业房地产评估的概念及方法2（一）概念和基本思路2（二）工业房地产评估方法2三、工业房地产评估的影响因素3（一）区位因素3（二）个别因素4四、各种工业房地产评估中可能出现的问题及解决对策4（一）工业房地产改变用途时的转让价格评估时出现的问题及解决对策5（二）拆迁补偿时的价格评估时出现的问题及解决对策5（三）企业改制时的资产价格评
7、估时出现的问题及解决对策5（四）破产清算时的价格评估时出现的问题及解决对策6（五）房地产抵押时的价格评估时出现的问题及解决对策6（六）租出时租金估价出现的问题及解决对策6参考文献7后记87工业类房地产评估问题初探一、工业房地产概念及特点（一）工业房地产的概念工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上所建的建筑物和附属物的统称，是工业企业和其他工业生产单位所属的房地产用于工业生产和制造商品的场所。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括:工业制造适用标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。如：厂房、仓
8、库、锅炉房、泵房、配电房和用于辅助用房的办公楼、食堂、门房、车库等建筑物和围墙、大门等的构筑物。（二）工业房地产的特点1.涉及的行业多，特征十分显著。工业房地产所有涉及到的工业生产行业有很多门类，比如机械、建材、电器、电子、纺织等。各行业多有相应的行业特点，产品不同所以在原材料、生产要求和工业流程以及技术标准等方面也不同，对厂房用地和建筑物的要求更是存在很大差异，行业特征非常显著。因此在工业房地产评估业务中，要求评估人员了解有关工业行业的知识和产品供需的状况。2.非标准厂房多，建筑物造价差异大。工业厂房中不但有标准厂房还有非标准厂房，标准厂房多用于轻工业生产，比如成衣加工和电子装配等。标准厂房
9、一般都有标准的结构跨度、柱距、层高、楼面荷载等，基础设施被套较齐全。在一些新兴工业工业园区有许多这类标准厂房出租或出售的案例，而且建筑造价也比较规范统一，因此对价格的评估一般不难，但数量不多。然而工业房地产大部分是非标准厂房，这类厂房都是根据各类生产的需要而设计建造的其他规格的厂房，使得生产同种产品的工业企业，因科技发展和工艺进步的不同而对厂房的建造也有相应的不同，在建造样式方面也很多样。所以非标准厂房的单位平方米造价差异大，没有同类建筑物的在资料评估时大多要用标准定额为基础来评定重置价格。3.要区分设备和建筑物的造价。有些工业房地产的建造过程中要对工业设备进行同步的安装。这样就有工业房地产的
10、建筑物基础和工业设备的基础安装在一起的现象，评估时要注意区分各自的价值。在评估的时候如果将两种价值考虑在一起的应该在评估报告中给与说明。4.工业房地产受腐蚀的可能性大，耐用年限低于非工业厂房工业房地产的耐用年限一般都低于非工业房地产。而有的工业企业的房地产受工作环境的影响污染较大。比如化工行业房屋使用年限更短。在评估时应该根据有关规定加以考虑。5.大多数带有辅助性建筑物和构筑物。在大中型工业企业中除了生产厂房、办公和生活用房以外，还建有很多辅助性建筑物和构筑物。包括码头、水塔、废水处理池、油库、输油管道和输气管道等。在评估中应根据评估目的的作用适当的处理。二、工业房地产评估的概念及方法（一）概
11、念和基本思路工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。所谓工业房地产价格是工业房地产价值的表现形式，是指在工业房地产开发、建设、经营过程中，所耗损的全部社会必要劳动形成的价值，以及价值和土地所有权价格综合的表现形式。一般认为工业房地产的价格是工业房地产的经济价值（交换价值）的货币形式。工业房地产评估方法一般以成本逼近法为主。由于中国非标准厂房多，厂房造价差别大，没有统一的重置价格标准，所以评估实务中常常用工程预算定额标准来评估工业房地产的建筑安装费用，进而测算工业房地产价格。在有比较多的市场交易案例的条件下，像标准厂房的评估，也可以采用比较法来进行评估。工业房地产是收益性房地产，也可以用
12、收益法进行评估。像标准厂房，可以出租或出售的房地产就可以采用收益法。（二）工业房地产评估方法跟据以上的评估方法的基本思路，下面主要介绍一下各种主要评估方法在工业房地产中的应用。1.成本逼近法：（1）概念通常工业房地产既没有市场比较案例也没有收益资料，这种情况下，成本逼近法就是普遍的评估方法。标准厂房比较容易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定就有两个重要途径：一是参考预算价格计算；二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等进行修正。成本逼近法是以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应纳税金后，来确定的房地产价格的一种评
13、估方法。它是从费用的角度，以开发成本作为价值的基础来评估房地产的价格。对于旧房地产求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，以此求取估价对象的估价方。（2）适用对象房地产市场不活跃，缺乏市场交易实例的区域或是既无收益又很少发生交易的房地产价格评估可采用成本逼近法评估房地产。还有抵押贷款拆迁保险中的房地产现值，房地产拍卖的 “低价”可采用成本逼近法进行评估。再有就是全新或者基本全新的房地产价格评估，特殊房地产、如道观、寺庙、教堂、桥梁、高速公路、新近开发出来的土地，如滩涂围垦出来的土地、开发区土等也开采用成本逼近法进行评估。最后是使用时间较长的房地产，由于其新旧程
14、度难以判断，一般不采用成本逼近法进行评估（3）基本公式房地产价价值评估的公式新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+开发利润+销售税费+投资利息旧房地产价值=旧房地产重新建造成本-建筑物折旧2.收益还原法（1）概念在工业房地产中用于出租的标准厂房，可以通过租金收益来测算房地产价格。但是，对于面广量大的工业企业房地产，在评估实务中，就有相当大的困难。主要原因是工业企业的收益来自土地（房地产）、资本和劳动等生产要素，如果想评估工业企业房地产价值，就必须获得在该工业企业房地产所产生的纯收益，而纯收益需要从所有生产要素产生的纯收益中剥离出来。纯收益的剥离不但需要全面的各生产要素的历年资料，还
15、需要建立合适的生产函数模型，来测算由房地产所产生的纯收益。无论是全面的生产要素资料，还是生产函数的建立，都存在现实的困难。还有一个原因就是中国大部分工业企业，尤其是国有企业，正处于建立现代企业制度的改制过程中，企业效益不但跟生产要素直接相关，而且跟经营管理血脉相依，而现实中的工业企业，由于历史、生产结构、质量、管理等原因，企业实际效益背离正常收益水平比较严重，从收益角度很难反映企业房地产的客观价值。因此，在工业房地产估价业务中，除了部分出租的标准厂房外，其他的不适合采用收益法进行评估。收益还原法是指将待估房地产未来每年的客观纯收益，以一定的资本化率统一折算到评估期日现值的一种评估方法。（2）适用对象出租型房地产、生产经营型房地产、商业经营型房地产和目前有实际收益或目前没有实际收益，但有潜在收益的房地产都可采用收益还原法进行评估。n（3）基本公式V=A/R1-1(1-r) 其中：V
